¿Para qué convertir los contratos de alquiler en NFT?
Nuestro Día - 18/5/2022 - Duracion: 20:38
Transcripción
00:00:04¿Estimado Luciano, Hola, qué tal, che como andas, yo estoy muy bien, gracias, cómo estás vos bien?
00:00:10Revisando algunas de un programa de radio, si le dices que comiste hoy arrancó como con mucha calma,
00:00:17manda, no sea el más 54, me pisaste Caca, estoy loco.
00:00:20Piso K Cache, la cola no vamos a hablar de NF TI otra vez, pero ya está, no se terminó esa mentira
00:00:28esta semana no, porque bueno claro, es un gran momento para para hablar de esto.
00:00:33Contextualizamos para quienes no sepan el comentario alegórico que hace Evan cero, hace referencia a
00:00:40el cripto crash, el momento que estamos viviendo.
00:00:44Sí, sí, sí se han amado un gran quilombo.
00:00:46Aráiz de una moneda que suponía ser estable en un mercado volátil, esa moneda no logró la
00:00:54estabilidad pretendida y de alguna manera, por un efecto dominó, terminó derribando el valor de
00:01:01otras monedas, como lo es bitcoin, ethereum.
00:01:05Que perforaron como se dice habitualmente pisos de valores muy bajos que sean muchísimos meses, que
00:01:10no se veían, pero él y estos en una defensa de la cripto tecnología o de la criptografía en general,
00:01:20que si bien puede suscitar risas comentarios que tienen que ver con el funcionamiento de la
00:01:26industria, lo que hace referencia como un mundo de pajeros.
00:01:31¿Qué se masturban permanentemente?
00:01:33Hablando de cosas que no están ni existen.
00:01:35Más allá de todo eso, que muchos sí, mucho de cierto tienen esos comentarios, pero también hay una
00:01:42verdad detrás que es que hay una tecnología muy útil.
00:01:45Si punto creo que no, no deberíamos demandar demasiado.
00:01:48No, no he encontrado este su potencial, no este, pero también en este programa hemos hablado
00:01:53puntualmente.
00:01:55De los neft si no este de de puntualmente de este casos, como he traído yo en los que se usan para
00:02:04pelotudeces, sí, y en la minoría de los casos para cosas útiles, con lo cual ante cada nuevo caso de
00:02:11la tecnología, aplicándose para algo nuevo, no ser preguntado esto para qie eso es una una huevada
00:02:20de de especulación.
00:02:21Ahora nos encontramos, por ejemplo, con el caso de esta startup.
00:02:25Este emprendimiento que llaman XXI.
00:02:27One Twenty Guan.
00:02:28¿Sí que quiere en effet IZAR o toque nizar los contratos?
00:02:34De alquiler interesante e interesante para qie a ver a ver me recordó lo que es un ft igual Mientras
00:02:42tanto, y soy fiorella.
00:02:45Tenemos tenemos tiempo para revisarlo.
00:02:47Vamos a hablar de qué significa toque nizar, que vendría a ser, convertirá una cosa.
00:02:51NF, TI antes de de de sumergirnos en eso, me quiero tomar un poco de tu reflexión para sumar un un
00:02:58dato más que hay que probablemente el mundo, la industria inmobiliaria en su todo es particularmente
00:03:05compleja, intrínseca, a menudo aparecen.
00:03:09Partes mediadoras que lo que está en como me trabe ahí lo que están imaginando las personas que se
00:03:15dedican a esto al mundo criptográfico es quizá un mundo, no sin, pero Por lo pronto menos
00:03:21intermediarios que nos vayan morfando y a la vez que limiten un poco no nuestra libertad
00:03:26probablemente esa sea la la mayor de las banderas de la criptografía, reflejada en las criptomonedas
00:03:32y los N fetish, utilizados en principio para el mercado artístico YY demás.
00:03:38Demás es lo que empieza a pasar, como bien decías, es que esa tecnología de repente otras personas
00:03:42dicen que para.
00:03:43La industria inmobiliaria es un quilombo porque hacen falta muchos papeles y están las escrituras y
00:03:48están las inmobiliarias que son intermediarios.
00:03:50¿Podría funcionar un NF tía modo de escritura?
00:03:53Son en este caso para un alquiler, como está diciendo la gente de the night XXI, nach, Tuenti.
00:03:59Uan son todas.
00:03:59Preguntas que nos estamos haciendo, que vamos a ir contestando con el progreso de este piso, no sin
00:04:05antes que hacer un análisis que es interesante escucharla de de la voz de Juanjo Méndez, él es
00:04:11director de marca, de Ripio, probablemente.
00:04:14Se lo han cruzado con con ripio en alguna publicidad.
00:04:18OO en las redes sociales.
00:04:20O demás.
00:04:20Demás, es a Juanjo, le preguntamos en principio que nos contextualice un poco sobre el mundo de la
00:04:28criptografía de las criptomonedas y de los cft, y, sobre todo, cómo ha sido esa lenta expansión que,
00:04:34como decíamos, en el caso de los NF 3, empieza en el mundo artístico y de repente, termina con
00:04:39pretensiones de.
00:04:41Inmiscuirse en el inmobiliario a ver quién os decía que dijo haber manches.
00:04:45No tengo ni idea escucharlo.
00:04:47El mundo cripto está en plena expansión y después de lo más evidente que fue el cambio de paradigma
00:04:53para el mundo de las finanzas tradicionales.
00:04:56En los últimos años se incorporaron proyectos y soluciones relacionados al deporte, a los
00:05:01videojuegos, al mundo del arte, con el objetivo de token izar activos en criollo es traducir algo de
00:05:08valor en la forma de un activo digital.
00:05:10Para darles un lenguaje común que les permite ser intercambiables.
00:05:15Probablemente la explosión de los últimos 2 años no hubiese sido posible sin la masificación de los
00:05:22coleccionables digitales ONF 3.
00:05:25Al ser activos únicos e invulnerables por la naturaleza de su de su tecnología.
00:05:31La aplicación de test en el mundo del Real Estate y concretamente en los contratos de alquiler de
00:05:36todo tipo.
00:05:38En teoría le darían agilidad, eficiencia y transparencia a una industria que presenta prácticas y
00:05:46dinámicas que datan de 200 años.
00:05:51Aplicar este tipo de soluciones hoy en el mercado inmobiliario argentino no sería imposible en,
00:05:57sobre todo porque es una industria que ya se viene moviendo en moneda extranjera.
00:06:01Esta sería una propuesta que en teoría debería barrer con todo tipo de informalidad entre las
00:06:07partes.
00:06:08La verdad es que la tecnología existe y está a disposición de las industrias que busquen aplicarla.
00:06:13Aunque con un marco regulatorio todavía en construcción.
00:06:17Creo que es muy interesante seguir de cerca esa evolución, tenemos de esta manera un panorama más
00:06:23que claro de una voz mucho más que autorizada para describirlo.
00:06:27Y, obviamente, la la pregunta que nos empezamos a hacer, yo lo primero que pensé cuando vi nas XXI,
00:06:33si España alquileres en effet y dije El Salvador bitcoin, no digo si si digo en términos de no
00:06:42porque sea lo mismo aplicar lo de Nacho XXI que quieren hacer en España, en Argentina, sino porque.
00:06:48Hay complejidades para para ponerme para ponerme progre.
00:06:52Es mucho más complejo que decir Che.
00:06:53Mirá que fácil, que divertido que poner esto así, ya sabes, porque suprime tal intermediario.
00:06:58Se puede hacer esto de esta manera es mucho más complejo.
00:07:01¿Es una tecnología elitista?
00:07:04Por lo pronto, porque precisa de una cantidad de conocimiento que después podemos discutir cn mucho
00:07:09más complejo, lo que se dice o más fácil de lo que se supone, pero no lo sabemos.
00:07:13Entonces nos empezamos.
00:07:15AAA empezamos a pensar justamente qué posibilidades habría de de convertir un contrato de alquiler.
00:07:21¿Tiene fe TI y también bueno, qué pros y que contras nos encontraríamos en ese proceso?
00:07:28Esto se lo preguntamos precisa y específicamente al señor Ignacio Carballo, nos ha ayudado un montón
00:07:34de oportunidades contestando, nos lo vuelve a hacer en esta oportunidad.
00:07:37¿Eres docente e investigador de la uba y de la UCA y nos contestó lo siguiente, para empezar tenemos
00:07:43que describir al menos brevemente a qué, a quién nos referimos cuando hablamos de de toque nizar?
00:07:50Algo YY esa toque iniciación.
00:07:53Que tenga la característica de que sea no fungible, que sea un efecte en la respuesta sencilla es
00:08:00que cualquier activo digital se puede tocar nizar y en beber en una en una blockchain, una red de de
00:08:06almacenaje de transferencia de información con algún grado de descentralización es y de apertura al
00:08:13público.
00:08:13De acuerdo cuál sea la blockchain hoy en día existen múltiples documentos en forma de dn this, por
00:08:21ejemplo, para el caso de Argentina, el Boletín Oficial hay diplomas universitarios.
00:08:26De la Universidad de Buenos Aires que ya están embebidos en Blockchain también para para para
00:08:32acelerar procesos y demás.
00:08:34En el caso del mercado inmobiliario y la propuesta que trae nach XXI para el caso particular de
00:08:39España, la idea es que se pueda transar los contratos de alquiler en un mercado secundario.
00:08:45Esto funcionaría en los hechos, como la posibilidad de adelantar el valor total de un contrato de
00:08:53alquiler, pongamos de 24 meses por un monto.
00:08:56Que sume la total de la el total de la del adelanto matlab.
00:09:00Más la la cuota de alquiler de todos los meses y que por proceso de oferta y demanda bueno se pueda,
00:09:07se pueda comprar un a un valor un poco más barato, permitiéndole incluso a que el propio inquilino
00:09:13compre el contrato de su alquiler más barato y pagué por adelantado entonces lo que serían los 24
00:09:19meses de alquiler o que 1/3 lo haga para que lo haga 1/3.
00:09:22Por supuesto, tiene que haber un intermediario que este tercero le de confianza y este es el rol de
00:09:26lo que hace en realidad XXI, no que es una aseguradora.
00:09:30Que evalúa las la A los inquilinos y las inquilinas, pero que además funciona como garante durante
00:09:37un un periodo estipulado en el caso en el cual el inquilino la inquilina dejen de pagar el alquiler.
00:09:42¿En resumen, cuáles son los pros teóricos que tiene una iniciativa por el estilo?
00:09:48Bueno que bajaría, podría generaría mayor competencia y abriría una puerta a que se pueda.
00:09:55Se re descomprimir si se quiere la dinámica de precios dentro del mercado inmobiliario no, si es que
00:10:02este mercado secundario se desarrolla y se vuelve plenamente o lo más cercano a un escenario
00:10:07competitivo y demás.
00:10:09Por otro lado, las contras que que podría tener bueno son las contras propias de un mercado
00:10:15blockchain que hoy no existe, que hoy no hay un ejemplo.
00:10:18Es similar en el mundo y en ese sentido, la la verdadera diferencia.
00:10:24OO contra es simplemente una construcción teórica.
00:10:28En resumen, la idea está buenísima, están los instrumentos para hacerlo, pero es algo muy, muy
00:10:32novedoso.
00:10:33Entonces vamos volviendo despacito de España para la Argentina pensando en tokens, pensando en
00:10:40contratos, pensando en nuestra ley de alquileres que tanto debate ha suscitado, no solamente por la
00:10:45ley de ahora, sino Por lo anterior, que duró muy poco.
00:10:49Venimos a decir que creo que fue solamente un año que tuvimos una ley que ya más o menos.
00:10:54¿Quizá mucho debate había levantado la anterior entonces?
00:10:57Evidentemente, el mercado inmobiliario y sobre todo en materia de alquileres, que el tema de los
00:11:02alquileres es un quilombo en todas las ciudades del planeta no es una particularidad.
00:11:06Argentina quizás, si efectivamente nos poníamos tan especiales, claro, no nos sintamos tan el ojete
00:11:11del mundo es un tema muy difícil de solucionar, sobre todo cuando hay disparos.
00:11:16Cuando cuantas más disparidades hay en la economía de la sociedad, más complejo se vuelve, por lo
00:11:22que si aparece una solución mágica.
00:11:25Hay que desconfiar siempre loco a la desconfianza ante la magia siempre, porque aparte es un
00:11:31ejercicio divertido, pero en ese sentido y en este terreno lleno de desconfianza en el que nos
00:11:38encontramos sumidos, nos preguntamos, querido avance, sí, tan real ya yendo derecho al eje de la
00:11:44cuestión, alguien puede ser toque nizar a la Argentina.
00:11:49Toque nizar si esto se lo preguntamos a Camila da Silva Tavares, ella es estudiante de Derecho.
00:11:55Pero, Por otro lado, diplomado en gestión y estrategia en ciberseguridad y también se va a sumar
00:12:01sobre el final Nicolás Bonina, la bogado emprendedor y divulgador.
00:12:05Y ambos nos han contestado lo siguiente, a ver el proyecto de utilización de los contratos de
00:12:13alquiler en esencia, lo que busca, toca nizar.
00:12:16No es el todo el contrato en sí, sino los flujos derivados de ese contrato, es decir, el derecho a
00:12:24cobrar los alquileres.
00:12:27Esto lo que hace es sumar 1/3 a la relación que personalmente no me queda claro.
00:12:32¿Cómo se relaciona?
00:12:33¿Es decir, si es una sesión de posición contractual, con todo lo que ello implica, lo cual sería
00:12:40difícil desde el punto de vista de que un token holders, que es el que puede comprar este en free
00:12:46que circula, este cripto activo, en principio no se le requiere que guay?
00:12:50Si ni nada más que no son iguales.
00:12:53Entonces la teoría de la sesión de posesión, posición contractual.
00:12:58Parece un poco difícil desde ese punto.
00:13:00Parecería ser que lo que adquiere únicamente es el derecho al cobro de estos alquileres.
00:13:06Que en principio estarían garantizados por un Smart contract y por una garantía inteligente.
00:13:12Ahora bien, esa garantía inteligente la tiene que aportar la persona que alquila, es decir, el
00:13:19locatario.
00:13:21Ahora bien.
00:13:22No me queda claro personalmente y me cuesta ver el valor que genera para el local el locatario,
00:13:29justamente es decir, tenemos un locador que puede vender ese derecho a cobrar ese monto de los
00:13:38alquileres.
00:13:39Periodicos de una vez, es decir.
00:13:43Por una tasa de descuento seguramente vende todo ese derecho a cobrar esos alquileres sucesivos
00:13:49mediante un en fb a 1/3 que lo compra.
00:13:53Ahora bien, esta perfecto desde un punto de vista de un incentivo económico que este locador o
00:13:59persona que alquila un inmueble pueda tener esa posibilidad de adelantar el cobro de sus alquileres
00:14:06y para el tercero que los adquiere.
00:14:09Está muy claro el incentivo de comprar un flujo periódico de capital que está garantizado por un
00:14:15Smart contract.
00:14:16Esos incentivos quedan clarísimos, lo que no quedaría claro es que incentivos económicos.
00:14:23¿Tiene el locatario o la persona que alquila y debe pagar esos alquileres?
00:14:30Más allá de eso, de una cuestión puramente económica, de incentivos en mercados como Argentina,
00:14:37tenemos una cuestión de una regulación prácticamente asfixiante, donde no le encuentro lugar.
00:14:46Dado que, por ejemplo, frente a la ruptura del contrato.
00:14:50¿Qué es lo que podría pasar?
00:14:52No queda claro.
00:14:54También hay un tema de reclamaciones, es decir, se puede reclamar al tercero que compro algo, por
00:15:02ejemplo, si sale mal, o la responsabilidad que puede llegar a tener el intermediario, que es el que
00:15:07aporta la.
00:15:08La garantía es el que creó todo este protocolo.
00:15:12Realmente hay unas cuestiones que.
00:15:15Estado de preguntarnos, pero desde el punto de vista del locador y del tercero, y la idea de comprar
00:15:21esa deuda y hacer circular ese derecho a cobro, me parece muy original, muy interesante, pero
00:15:28también habría que analizar también si no se está circulando un valor negociable, lo cual eso
00:15:34implicaría también un régimen más complejo para hacer circular un título, es decir, la cuestión en
00:15:40sí es bastante más compleja y creo que habría que preguntarnos.
00:15:45¿Qué incentivos tiene el locatario?
00:15:48Dado que al locador y el tercero está clarísimo y sieso no vulneraría algún derecho, sobre todo en
00:15:56lo que es la locación para vivienda, que es algo súper regulado en Argentina.
00:16:00¿Qué posibilidades hay de convertir un contrato de alquiler en efecte?
00:16:04Bueno, las posibilidades existen.
00:16:06Es algo que que puede suceder De hecho acá en Argentina.
00:16:11La normativa en principio no lo prohíbe y existen en el país.
00:16:16Antecedentes ya de toque iniciación en el mercado inmobiliario para fideicomisos inmobiliarios y
00:16:23también en el mercado vitivinícola que sean sea toque iniciado la comercialización de botellas de
00:16:31vino, con lo cual podría suceder lo que hay que ver en particulares, en cada caso en concreto, cómo
00:16:37se implementaría para poder cotejarlo bien con con las normas y el Código Civil y comercial, pero
00:16:44sí, en principio se puede en principio.
00:16:46¿Es viable?
00:16:47Como te comentaba ya existen antecedentes de toque iniciación en el mercado inmobiliario.
00:16:54Habría que ver cómo se instrumenta en especial para que esa oferta del NFT después no termine siendo
00:17:04OO, no se no se termine equiparando, o sea equiparable a una oferta pública de cripto activos o de
00:17:14herramientas de inversión, con lo cual.
00:17:17¿Ahí sí podrías tener alguna objeción de la cnb?
00:17:22Sí, porque cualquier oferta pública tiene que estar bajo la regulación de la cnb, pero en principio
00:17:31es viable.
00:17:33Hay que ver cómo se instruye y, sobre todo, cómo se instrumenta la parte del inversor ahí de vuelta,
00:17:39la experiencia de la toque, iniciación de fideicomisos inmobiliarios puede ser una guía si en el
00:17:48cual lo que se hace es en vez de hacer una oferta pública, si no se hacen ofertas privadas de de
00:17:58esos activos digitales.
00:18:01Bueno, en en.
00:18:02En cuanto a los pros y los contras.
00:18:04Tenemos para para identificar en los 2 bandos, no hay beneficios del atomización de activos, como
00:18:12puede ser que eliminas o reducir los intermediarios y ganas en automatización, con lo cual, en
00:18:19definitiva, esto permite reducir costos de intermediación.
00:18:24Y ganar en eficiencia otro de los puntos a favor de la actualización es la transparencia y la
00:18:32trazabilidad de las operaciones, con lo cual, eso es eso es un punto, son varios puntos a favor y el
00:18:41otro tema, que no es menor, es que te permite fraccionar la propiedad del activo subyacente.
00:18:50Entonces digo, por ejemplo, si vos tenés un ft de un contrato de alquiler, quizás Podrías
00:18:58Fraccionarlo.
00:19:00Sí, entonces, el primer año.
00:19:03Va es un ft, el segundo año es otro en ft, por ejemplo, estoy pensando en voz alta, no más en lo que
00:19:10son en en fideicomisos inmobiliarios.
00:19:15¿Se fraccionan entonces vos por ahí no puedes comprar 1 M cuadrado de un proyecto inmobiliario?
00:19:24¿Ahora las compras también o los riesgos son para considerar?
00:19:31Estamos hablando de modelos de negocios nuevos, en muchos casos sin regulación en los cuales no
00:19:39siempre están bien identificados los alcances de los riesgos que pueden implicar entonces.
00:19:45Eso es uno de los primeros puntos a tener en cuenta.
00:19:48Después está el tema de los robos, estafas y saqueos a las distintas plataformas y también las
00:19:55estafas en con estos nuevos modelos de negocios, que tienen una distinta.
00:20:04Conceptos y tecnologías que a veces favorecen las estafas y después lo que menciona la OCDE en en
00:20:11cuanto a token ización de activos, que es tener en cuenta los riesgos de gobernanza.
00:20:16Si todos estos proyectos corren sobre redes descentralizadas que si fallan, son hackeadas, a veces
00:20:24es difícil asignarle la responsabilidad a alguien entonces bueno, esos serían los riesgos que que