ALQUILER TRADICIONAL vs TEMPORAL: ¿Cuál CONVIENE más en ARGENTINA? I FEDERICO POORE EN RADIO CON VOS
Radio Con Vos - 23/1/2026 - Duracion: 12:46
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00:00:00Uno de los aspectos que se mencionaba,
00:00:04se señalaba como un factor que empezaba
00:00:07a jugar un partido importante a la hora
00:00:10de eh determinar o empujar hacia arriba
00:00:12el valor de los alquileres, sobre todo
00:00:14la ciudad de Buenos Aires, sobre todo,
00:00:16hay que decirlo, en algunos barrios de
00:00:18la ciudad de Buenos Aires,
00:00:19específicamente, eh Palermo, lo que se
00:00:22conoce principalmente como el corredor
00:00:23libertador, eran los alquileres
00:00:26temporarios, eh departamentos, sobre
00:00:29todo que se ofertaban para alquilar en
00:00:33dólares por plazos muy cortos, lo que
00:00:35naturalmente elevaba su costo y eso
00:00:39por un lado elevaba el el valor de
00:00:42determinadas zonas hasta determinados
00:00:44edificios y por otro lado ponía en ese
00:00:46valor una oferta que en otras
00:00:47condiciones hubiese estado eh en
00:00:50disponibilidad para eh alquiler dentro
00:00:52de los contratos e tradicionales. La
00:00:55cuestión es que parece parece, digo,
00:00:57parece para eso vamos a hablar con
00:00:58alguien. que ya no es negocio esto en eh
00:01:02en Buenos Aires,
00:01:03no solo no es solo en Buenos Aires, pero
00:01:05principalmente en Buenos Aires,
00:01:06exactamente, por varias razones, porque
00:01:08eh el tipo de cambio ya no es eh
00:01:10beneficio, porque ya no hay tanto tanto
00:01:12turismo, sobre todo por esto, pero eh
00:01:14mejor que yo lo va a explicar Federico
00:01:16Pur, que es magister en economía urbana
00:01:18de la Universidad Torcuato de Itela y
00:01:19además consultor en temas urbanos, eh
00:01:22por lo menos consultor mío, porque cada
00:01:23vez que tenemos que hablar de esto es la
00:01:25persona a la que llamamos. Fede, ¿cómo
00:01:26te va, Nico? Firendo, te saludo. Acá
00:01:27haces. ¿Qué tal, Nico? ¿Cómo estás?
00:01:30¿Es efectivamente así lo que está
00:01:31pasando?
00:01:32A ver, hubo un cambio de tendencia por
00:01:34esto que mencionabas en la introducción,
00:01:36¿no? Eh, el tema del del peso
00:01:38sobrevaluado,
00:01:40eh, hace que haya menos turistas, en
00:01:42particular turistas de países
00:01:44limítrofes, digo, gente de Uruguay,
00:01:46gente de Chile, gente de Brasil. Eso se
00:01:48ve bastante menos y hubo año a año,
00:01:51digamos, desde 2023 hasta la fecha fue
00:01:54una caída cerca del 50 60% menos de
00:01:57turistas. Eso hace que evidentemente eh
00:02:01haya menos demanda por por alquiler
00:02:03temporario y por otra parte eh esta
00:02:06cuestión de justamente por el peso
00:02:07sobreevaluado de che, si lo pongo en
00:02:10dólares, ¿cuánto puedo cobrar en dólares
00:02:12como prupitario, ¿no?
00:02:13Y eso hace que al mismo tiempo muchas de
00:02:16las personas que en el maismo tardido,
00:02:18llamémoslo así, ¿no? 23, justo con el el
00:02:22balot, estamos hablando de fines del año
00:02:242023, eh armaron el departamento,
00:02:27modularon el departamento con miras a
00:02:29ponerlo enquil temporario y en un
00:02:30momento se clavaron, dijeron, "Che, no,
00:02:32esto no, no o no lo alquilo o no lo
00:02:34alquilo la cantidad de días al mes
00:02:36suficiente como para que eso sea
00:02:38negocio, que me parece interesante."
00:02:39Entonces, eh hay digamos consultoras de
00:02:42de red estate inmobiliarias que hacen
00:02:44esta cuenta de bueno, ¿cuál es la
00:02:46rentabilidad bruta de tenerlo? el
00:02:48alquiler tradicional o el rentabilidad
00:02:49bruta de tenerlo en RBNB y esos factores
00:02:52hoy están convergiendo un poquito más.
00:02:53Así que yo diría que el boom de RBNB es
00:02:55un poco menos fuerte del que era hace
00:02:57unos años.
00:02:57O sea, ya no te hace eh diferencia esa
00:03:00eh fantasía que había en algún momento
00:03:02decir, "No, bueno, tengo un eh un
00:03:04departamento y le saco x cantidad de
00:03:06dólares por mes, me recontraconviene que
00:03:08x cantidad de pesos. Hoy con el valor
00:03:10que tiene el peso y con lo que eleva en
00:03:13la dolarización, el tipo de cambio, hace
00:03:15que esa cuenta se empareje."
00:03:17Sí, sí, sí. Y creo que también hay que
00:03:18tener en cuenta que hay unos costos,
00:03:20digamos, operativos, ¿no? Si uno no vive
00:03:22en ese departamento y lo ponen alquiler
00:03:25y por ahí vive en otra provincia, en
00:03:26otra ciudad, también está el tema de a
00:03:28quién lo pones a gestionar, a limpiar, a
00:03:31hacer que entre, que salga y todo un
00:03:32gasto operativo asociado a eso. Así que
00:03:34también ayuda a explicar un poquito el
00:03:36fenómeno de por qué no está.
00:03:37Imagino que también en esos gastos
00:03:39entran cosas que cuando es temporario
00:03:41corren por cuenta del propietario, como
00:03:43muchas veces eh, no sé, algunos
00:03:45servicios, la limpieza, digo, todas
00:03:47cosas que en la cuentita eh empiezan a
00:03:50sumar y a emparejar ahí. Y eh Fede, te
00:03:53pregunto porque en un momento casi que
00:03:55tengo hasta recuerdo de de haberlo
00:03:57hablado con vos por ahí, estoy
00:03:58confundido, que incluso Buenos Aires
00:04:00empezaron a a levantar eh edificios para
00:04:04casi de exclusividad eh con para eh
00:04:07alquiler temporario. ¿Se generó también
00:04:09algo de sobre oferta?
00:04:11Sí, definitivamente igual de todas
00:04:13maneras, a pesar de todo esto que
00:04:14estamos mencionando y como vos bien
00:04:16decías también hay una parte del
00:04:18corredor norte de ciertos barrios donde
00:04:20esta presión es alta y sigue habiendo la
00:04:23idea de que en Palermo y los otros
00:04:25Palermos, ¿no?, estos neologismos
00:04:27inmobiliarios de Palermo Freud, Chacal
00:04:30Hermogiales y todos los inventos, eh hay
00:04:33edificios y se ven eh donde de hecho
00:04:36digo ni siquiera ahí atendiendo. por ahí
00:04:38es el negocio de al lado el que tiene un
00:04:39montón de candados colgados y el ingreso
00:04:42y el egreso se hace sin nadie y vos
00:04:44tenés que no, ese fenómeno me parece que
00:04:45también eh apareció en la ciudad, o sea,
00:04:48que la presión turística de todas
00:04:49maneras en ciertos barrios de Buenos
00:04:51Aires sigue siendo muy grande. Eh, para
00:04:53que se dé una idea, digamos, la
00:04:55audiencia también en 2022 había 8,000
00:04:58unidades y en 2023 aparecieron 23,000,
00:05:01¿no? 23,000 unidades de RBNB
00:05:03casi se triplicaron
00:05:04siempre según cálculos de eh
00:05:07organizaciones que hacen un scrapping de
00:05:08datos porque estos datos no son públicos
00:05:10bien no los comparte pero digo se estima
00:05:12que han sido esto y si uno piensa que
00:05:14están concentrados en pocos barrios,
00:05:15bueno, hay ciertos barrios o ciertas
00:05:17zonas o ciertas manzanas de la ciudad
00:05:19donde sí es un porcentaje importante.
00:05:21Federico te habla Noelia. También puede
00:05:23ser que esto esté vinculado a que ahora
00:05:26el aumento del alquiler es cada 3 meses,
00:05:29cosa que nos liquida a quienes
00:05:31alquilamos, ¿no? Así a los propietarios.
00:05:34definitivamente. El otro dato que no
00:05:35mencionamos ahí es el tema del DNU de
00:05:37Javier Miley, uno de los primeros que él
00:05:39pone eh o que él firma cuando cuando
00:05:42asume como presidente que droga la ley
00:05:44de alquileres. Eh recuerden que hasta
00:05:46ese entonces la ley de alquileres decía
00:05:49que los alquileres tradicionales en
00:05:51blanco o al menos los registrados o al
00:05:52menos la ley decía que tenían que ser
00:05:54así, tenían que ser un mínimo de 2 años
00:05:56con una única actualización anual. Luego
00:05:58esto se intentó flexibilizar y demás,
00:06:00pero de todas maneras ese era el
00:06:01formato. El DN Javier Miley quita esos
00:06:04mínimos, quita los mínimos de
00:06:06actualización, digo, los temas de a qué
00:06:08se puede asociar. En una época, no sé si
00:06:10algún ministro prominaba que que los
00:06:12contratos se podían poner en kilo de
00:06:13carne. Digo, había una una potencialidad
00:06:16e incluso hacían o hacen que algunos
00:06:19contratos se firmaran o se firmen en
00:06:21dólares, lo cual también genera una
00:06:22dificultad más allá de que en este
00:06:24momento el dólar esté planchado, pero
00:06:26había alquileres tradicionales para
00:06:28residentes que estaban ajustados o
00:06:30vinculados a una moneda que sobre el
00:06:32cual uno no tenía eh no tenía poder,
00:06:34digamos, de acción. Entonces, yo creo
00:06:36también para los dueños esa seguridad de
00:06:39eh poder ponerlo esa otra moneda o con
00:06:42lapsos muy cortos, tres meses, 6 meses,
00:06:44también hacía que se borronee un poco la
00:06:46diferencia entre lo que es un alquiler
00:06:47de Airbnb y un alquiler tradicional.
00:06:49Federico, y pensando un poco en esto de
00:06:52eh que ahora tal vez no es buen momento,
00:06:54hay posibilidades de que con el tiempo
00:06:56esto cambie, ¿qué variables pueden
00:06:58ayudar tal vez a que esto vuelva a ser
00:07:00como en un momento que estaba más
00:07:01fuerte? ¿Se va a modificar, crees?
00:07:05Yo creo que sí. Eh, de todas maneras hay
00:07:07que pensar estrategias como largo plazo.
00:07:09Las mejores ciudades, las que mejor han
00:07:12abordado este tema, que no es sencillo,
00:07:13digamos, eh, usaron diferentes baterías
00:07:16de medidas. Yo entiendo que Buenos Aires
00:07:18en este momento no es Barcelona, no es
00:07:20Santorini, no es una ciudad que está
00:07:21como explotando de turistas, ni que la
00:07:23presión sea tan grande como para llegar
00:07:24a ciertas medidas drásticas, pero
00:07:26también es cierto que durante mucho
00:07:27tiempo se miró como para otro lado y se
00:07:29dejaba, por ejemplo, que la actividad no
00:07:31estuviese regulada. Entonces, eh los
00:07:33RBMI no estaban registrados, no pagaban
00:07:35impuestos, eh no se hacían, al menos en
00:07:38Buenos Aires, ¿no? Y durante la nueva
00:07:41administración, muy tímidamente, después
00:07:43vamos a hablar, digamos, del del
00:07:45enforcement que se hace de esto, pero eh
00:07:47se les pidió que se registraran en en el
00:07:50portal de gobierno de la ciudad y que
00:07:52cobraran o que fueran agentes de
00:07:53retención de un derecho de uso urbano,
00:07:55que es algo que pasa en muchas otras
00:07:56ciudades del mundo, incluso del país.
00:07:58Durante mucho tiempo en Mariloche, por
00:07:59ejemplo, funcionó la la ecotasa que era
00:08:01lo que se conocía. Básicamente es
00:08:04por noche por persona, no es mucha
00:08:06plata, pero como para jugarlo con esta
00:08:08idea de lealtad comercial, porque la
00:08:10queja que había de los hoteles era,
00:08:12"Che, pero yo soy un hotel, una cadena
00:08:13de hoteles, tengo que tener a mi
00:08:14personal registrado, tengo que tener
00:08:16seguro, tengo que pagar toda una serie
00:08:17de cosas y de pronto hay una un nuevo
00:08:20negocio que empieza a competir conmigo y
00:08:22no paga nada de esto, ni siquiera está
00:08:23registrado, no sabemos quiénes son, no
00:08:25pagan seguros. Entonces ese derecho de
00:08:27uso urbano que técnicamente deberían
00:08:30cobrar todos los hostb que hoy reciben
00:08:33turistas, bueno, desde el año pasado en
00:08:35la ciudad de Buenos Aires existe, con lo
00:08:37cual cualquiera que esté registrado paga
00:08:39eso y de alguna manera avanza en esta
00:08:42idea de la alta comercial. Pero, pero
00:08:43ahí hay un tema, Fede, recién escuchaba
00:08:45decir que era muy eh difícil hacer un
00:08:48seguimiento más puntual sobre eh cuánta
00:08:51es la real oferta de Airbnb, eh porque
00:08:54esos datos Airb los da. Lo que pasa es
00:08:57que si hay un registro, que entiendo que
00:08:59la ciudad de Buenos Aires eh hay un
00:09:00registro eh vigente, esos datos uno no
00:09:04tendría que irse lo pedir a Airbnb,
00:09:05debería debería de ofrecerlos, debería
00:09:07de tenerlos el gobierno de la ciudad,
00:09:08pero entiendo que hay un un mega
00:09:10recontra subregistro. Tengo un recuerdo
00:09:12de igual de hace muchos años, hace
00:09:13muchos años no no me tocó este tema,
00:09:14pero que era medio ridículo, que había,
00:09:16no sé, como que te diga, 100 inscriptos,
00:09:18¿viste? una cosa medio bochornosa.
00:09:20Sí, de hecho en 2023, que era del
00:09:22momento en el que salieron estos datos,
00:09:24había como decirte 320 registrados,
00:09:28no sé, 2% del total y por otra parte las
00:09:31multas que se habían hecho, cosa que
00:09:32también se le hizo un pedido de acceso a
00:09:33la información en la ciudad de Buenos
00:09:34Aires, eran siete. O sea, imagínate que
00:09:37si vos tenés un universo de 23,000
00:09:39unidades ofrecidas, hay una había una
00:09:42falta de interés por por hacerlo. Jorge
00:09:45Macr tuvo como una especie de promesa de
00:09:47campaña de regular RBNB, se sancionó
00:09:50esto. No tenemos cifras actualizadas, no
00:09:52tengo para compartirlas, pero tampoco da
00:09:54la impresión de que si mañana fueses al
00:09:55gobierno de la ciudad a pedir estos
00:09:57datos te dirían acá están los 23,000.
00:09:58No, tampoco hay un refuerzo muy fuerte
00:10:01que insisto es el grado cero, no es lo
00:10:03que cualquier ciudad hace, ¿no? No
00:10:04estamos hablando de poner un máximo de
00:10:07noches al año, ni la exigencia de que
00:10:09los propietarios habiten la unidad, ni
00:10:10límites a la concentración, que son
00:10:12todas políticas que ciudades como Nueva
00:10:14York, Viena, digamos, han adoptado, pero
00:10:16con otro nivel de presión turística. Yo
00:10:18creo que más allá de los de las idas y
00:10:20vueltas y los byenes del dólar, lo que
00:10:22hay que hacer es tener un mínimo de de
00:10:24registro y de multas y de regulación
00:10:27sobre esto y después si el turismo
00:10:29explota, bueno, ya lo tenés armado. RBNB
00:10:31es muy famoso por no dejarse regular o
00:10:34resistir la regulación, pero una vez que
00:10:35las ciudades se ponen duras, no es que
00:10:36se van, no digo, se fueron de Nueva
00:10:38York, ni se fueron de Berlín, ni se
00:10:40fueron en ningún lado donde los
00:10:41gobiernos los forzaron a adaptarse a esa
00:10:44regla del juego. Fede, la última, si
00:10:47efectivamente esta tendencia se eh
00:10:50profundiza y se empiezan a emparejar o
00:10:53como decías vos a a converger las
00:10:54posibilidades de de rédito de los dos
00:10:57modelos, del alquiler tradicional y de
00:10:59el alquiler eh temporario, eh sería una
00:11:03posibilidad que esto eh que haya una
00:11:06mudanza de alquileres temporarios al
00:11:08alquiler tradicional y que mejore la
00:11:09oferta ahí o lo que estoy diciendo
00:11:11básicamente es una fantasía de inquilino
00:11:13que estoy exponiendo públicamente,
00:11:15¿no? Yo creo que el mayor problema es
00:11:17los bajos salarios en este momento.
00:11:18Cuando apareció el DNU de mi ley, todo
00:11:20el argumento libertario era aumentó la
00:11:23oferta. Y siempre la pregunta que uno se
00:11:25hacía era, bueno, ¿qué oferta? Porque si
00:11:26no estamos comparando peras con
00:11:27manzanas, ¿no? O sea, si ahora aparecen
00:11:29un montón de departamentos que eh tienen
00:11:32actualizaciones cada 3 meses por IPC o
00:11:34lo que fuera, bueno, es diferente a la
00:11:36oferta que había anteriormente. Si bien
00:11:39hay un poquito de eso de departamentos
00:11:41amoblados que ahora se ofrecen, el mayor
00:11:43problema es que eh más allá de cuál es
00:11:45su valor real en dólares o cómo uno
00:11:47compare con el momento anterior es que
00:11:49los salarios son bajísimos. Claro.
00:11:51Entonces, eh siempre alguien te va a
00:11:52decir, "Che, pero mira qué barato, $500,
00:11:55tal unidad, tal edificio en tal barrio."
00:11:56Y uno dice, "Bueno, pero ¿cuál es el
00:11:58salario promedio? ¿Cuál es el salario
00:11:59mínimo?" Me parece que hay una política
00:12:01de ingresos que a este gobierno le falta
00:12:02y sobre todo también a los gobiernos
00:12:04locales políticas de promoción de
00:12:06vivienda. Tiene una línea nada más.
00:12:08Montevideo cruzando el charco, digamos,
00:12:10tiene una política de vivienda
00:12:11promovida. Entonces, el gobierno local
00:12:14lo que fomenta es con extensiones
00:12:16inmobiliarias a desarrolladores que
00:12:18crean unidades para alquilar
00:12:20tradicional. Me parece que el aumento de
00:12:21la oferta también tiene que venir por
00:12:23ese lado.
00:12:23Clarísimo. No la veo. Eh,
00:12:27estaría buenísimo, pero no no la veo.
00:12:29Pero eh ojalá ojalá que sí. Quien habla
00:12:32es Federico Pur, magister en economía
00:12:34urbana de la Universidad Trucuato y
00:12:35Itela y consultor en temas urbanos.
00:12:37vayan a seguirlo también en sus redes
00:12:38sociales que siempre tiene muy buena
00:12:40info dejamos un abrazo grande y muchas
00:12:41gracias por la nota.