ALQUILERES, 100 AÑOS CON EL MISMO PROBLEMA: por qué sigue creciendo la falta de acceso a la vivienda
Todo Pasa - 26/5/2026 - Duracion: 14:10
Transcripción
00:00:00[música]
00:00:02Atentos. Este jueves 28 de mayo, Minizo,
00:00:05la marca de lifestyle más grande del
00:00:07mundo, abre su segunda tienda en
00:00:09Argentina, esta vez en el Dot by
00:00:10Shopping. Más de 600 m², 120,000
00:00:15productos lleno de esas cositas lindas
00:00:17con diseño, con licencias de Harry
00:00:20Potter, de Disney, de Star Wars, de
00:00:21Marvel, de Snoopy, de todo. Además va a
00:00:24haber un montón de premios y regalos,
00:00:25así que anda temprano y con una prenda
00:00:27roja o Higgins. Jueves 28 de mayo a
00:00:30partir de las 11:30 Minizo en el Dot Bes
00:00:33Shoppings. No te lo podés perder. Le
00:00:36había cuestionado a Emilse hace un
00:00:38tiempo esta idea de en el medio del
00:00:40debate por la ley de alquileres que si 3
00:00:43años era mucho, que desregulado, que
00:00:45cada uno tiene el derecho para negociar
00:00:47libremente con menos restricciones,
00:00:49menos regulaciones. En el momento se
00:00:51debatió mucho y todos parecen tener una
00:00:54verdad que solo se confirma con la
00:00:56experiencia a los 2 años y medio, no sé
00:00:58si definitiva, pero podemos sacar
00:01:00algunas conclusiones de qué está bueno y
00:01:02qué no tanto. Hay algunas conclusiones
00:01:04para sacar. Van, como decís, 2 años casi
00:01:07y medio de que se derogó, se dio de baja
00:01:10la ley de alquileres. ¿Qué eh pasó?
00:01:13Bueno, hay más oferta que hace que que
00:01:16en ese momento, pero alquilar sigue
00:01:18siendo cada vez más difícil.
00:01:20Pero eso no lo iba a solucionar. Igual
00:01:22ninguna ley de alquileres va a ser que
00:01:24sea más accesible,
00:01:25¿no? Porque el problema es más complejo
00:01:26y tiene que ver con el nivel de
00:01:27salarios, con la inflación.
00:01:28Clar. Pero el tema era las condiciones
00:01:30en las que se acuerda y la duración de
00:01:32los contratos. Eso vino a solucionar
00:01:34algunas cosas, pero complicó otras. ¿A
00:01:37qué voy? Por ejemplo, alquilar un
00:01:39monoambiente en la ciudad de Buenos
00:01:40Aires en promedio. Digo esto antes que
00:01:43digan yo estoy alquilando. En
00:01:44Palermo vale tanto, en Pompella vale
00:01:46tanto, en Lugano vale tanto, en Núñez
00:01:48vale tanto.
00:01:49En promedio 600,000 pesos y el salario
00:01:53mínimo vital y móvil y acá va a haber
00:01:54alguien que
00:01:55mono ambiente estás hablando
00:01:56Mono ambiente.
00:01:57Un cuarto quichinet
00:01:58diría mi papá. La ratonera.
00:02:00Nada. Sí, sí, sí. Nada, nada. chiquito,
00:02:0220 m, no sé cuánto es.
00:02:03Sí, puede hay monoambientes de 20, de
00:02:0522, de 45,
00:02:07de 15, de 45. Ojalá hay de 50 m también,
00:02:10que es más tipo lo que le llamamos en
00:02:12dos ambientes, tres ambientes.
00:02:13Loft.
00:02:14Claro. Bueno, sí. Bueno, eh dije 600,000
00:02:19promedio en la ciudad de Buenos Aires.
00:02:21El salario mínimo vital y móvil en mayo
00:02:23fue de 363,000.
00:02:26Ahora cubre el 60% de un alquiler. O
00:02:30sea, esos son los números, las tensiones
00:02:33de las que estamos hablando. Pero este
00:02:35el sueldo cubre eh un poco más de la
00:02:37mitad de tu
00:02:38Exactamente.
00:02:38O sea, la mitad de tu sueldo cubre el
00:02:39alquiler. Un poco más de la mitad.
00:02:41Exactamente. Eh, o sea, nadie puede
00:02:43vivir. No, no, no, no.
00:02:47es lo que se toma como unidad de medida.
00:02:49Son pocos los que ganan el salario
00:02:50mínimo vital y móvil, pero hay mucha
00:02:52gente que medio de
00:02:53ocho gambas, ¿no?
00:02:54Claro. Ponele, pongamos 1 millón,
00:02:57un millón, un palo dos.
00:02:58Para vivir en un mono ambiente 600,000
00:03:01pesos se lleva solo el alquiler. Tienes
00:03:03que sumar las expensas, el transporte,
00:03:05comer,
00:03:06pagar la luz, el si es que hay gas. Sí,
00:03:09prepaga hospital público, pero la luz no
00:03:12la puedes evitar. La conexión creo que
00:03:13tampoco
00:03:14las expensas no las puedes evitar y un
00:03:16departamento 600 lucas un promedio de
00:03:18una expensa en la ciudad de Buenos Aires
00:03:20no baja de promedio 100,000 pes. Estamos
00:03:23hablando ponerle que 80 90 ya estás en
00:03:26700 lucas en un sueldo de un palo.
00:03:29Inviable
00:03:30muy difícil.
00:03:31¿Cuándo empezó este tironeo? ¿Desde
00:03:33cuándo creés que los argentinos estamos
00:03:36lidiando con el problema de alquilar, no
00:03:38alquilar? ¿Cómo se hace?
00:03:39Claro, desde siempre te diría. No sé
00:03:41cuándo empezó realmente esta locura.
00:03:43Mínimo 100 años.
00:03:44Ah, claro. Bueno, de siempre.
00:03:461907 fue la huelga de inquilinos que
00:03:49estalló en Buenos Aires por una suba de
00:03:51alquileres y malas condiciones en los
00:03:53conventillos. En ese momento había un
00:03:56folleto que que lo vi una vez a Felipe
00:04:00Piña tratando este tema. Eh, era muy
00:04:03tremendo lo que se veía porque ¿qué
00:04:05decía? decía, "Sea propietario el
00:04:07folleto de la Agencia de Promoción de la
00:04:09Argentina en Europa." Cuando venían acá
00:04:12llegaban y los metían en el hotel de los
00:04:15inmigrantes. El hotel los inmigrantes
00:04:17era en el puerto y era 5 días y a la
00:04:19calle y de ahí ibas directo al
00:04:21conventillo. Esa era la promoción de sea
00:04:23propietario. En 1921 llega la primera
00:04:27ley. 14 años después de esto que estoy
00:04:29contando, llega la primera regulación en
00:04:31el gobierno Hipolito Urigen. lo que hace
00:04:33es congelar los precios por 2 años y
00:04:35retrotraer el precio al valor de enero
00:04:38de 1920. En 1943 llega el decreto de
00:04:42Perón que congela los alquileres. Ese
00:04:45decreto rebaja entre un 5 y un 20% y
00:04:48suspende los desalojos, rebaja el precio
00:04:51de los alquileres y penaba a los que
00:04:53elevaran los precios artificiosamente.
00:04:56Así dice el decreto. Pero acá viene la
00:04:58atención de hasta cuándo la hasta dónde
00:05:00la intervención
00:05:01y qué solución tuvo y qué problemas
00:05:04trajo. No, eso estuvo así congelado
00:05:06hasta 1976 con el golpe eh de la
00:05:10dictadura. Se prorrogaron los contratos,
00:05:13los que vencía, esto es lo que lo que
00:05:14hizo el peronismo, y los que estaban por
00:05:16vencer quedaban protegidos por 18 meses.
00:05:19Pero bueno, eh a partir de eso se
00:05:21desregula y empieza eh se liberan
00:05:24completamente los precios de los
00:05:26alquileres y empieza una guelarre porque
00:05:28el dueño determina qué hasta dónde, sin
00:05:31intervención del Estado y lo otro era
00:05:33intervencionista por demás, dirían
00:05:35algunos. Claro, porque el problema
00:05:36habitacional en la ciudad de Buenos
00:05:38Aires también se da mucho porque hay una
00:05:40falta de viviendas de determinadas
00:05:42características, hay una sobreoferta de
00:05:44viviendas de lujo, de otras
00:05:46características. Esas viviendas más de
00:05:49lujo, no lo tomen al pie de la letra,
00:05:51son en general desarrolladores que
00:05:53apuestan a vendérsela a inversores y
00:05:55esos inversores se la venderían al
00:05:57usuario final o la alquilaría. Si es
00:06:00inversor tiene buena capacidad
00:06:01económica, dice, "No, yo la alquilo por
00:06:04estadita y si no me la quedo. Prefiero
00:06:06no alquilarla que alquilarla barato. Y
00:06:08el que está desesperado necesita
00:06:10alquilar un lugar, pero hay sobreoferta,
00:06:12esto digo, de inversores con propiedades
00:06:14que la quieren poner más caro y si no me
00:06:15la aguanto porque tiene la capacidad
00:06:17para hacerlo.
00:06:18Bueno, ahí es donde entra la pregunta,
00:06:20¿qué debiera o qué podría hacer un
00:06:22estado para regular eh donde falta eh
00:06:27acceso a la vivienda? En los últimos
00:06:30años hubo un acceso, un reverdecer del
00:06:32acceso al crédito. Se cortó ahora, pero
00:06:34en los últimos años hubo más eh acceso
00:06:36al crédito e con ciertas condiciones que
00:06:40hay que arriesgarse. Eso es otra cosa.
00:06:42No es lo mismo acceder a un crédito en
00:06:43España que acceder a un crédito acá. Que
00:06:45decís atado a la inflación y qué sé yo
00:06:48lo que va a pasar.
00:06:49No, difícil. Muchos de los que tomaron
00:06:51créditos UA algunos están eh todavía eh
00:06:54penando y otros les salió bien. Bueno,
00:06:56algunos salieron barato y otros le
00:06:58quedan 20 años de una tortura.
00:07:00Muy complicado. En la ciudad eh en el
00:07:03año 2022 solo eh el 52% de las viviendas
00:07:07porteñas tenía dueño reciente. Voy a
00:07:10hacer un pequeño una pequeña línea de
00:07:13tiempo. En 1947
00:07:15el 83% de los hogares porteños
00:07:17alquilaba. En 1960 bajó el 54% y en el
00:07:222001 el 22%.
00:07:25En todo eso lo que pasó fue esa
00:07:27regulación que fue pasando a ser eh a
00:07:29ser dueño, a ser eh a los alquileres más
00:07:33accesibles. No era imposible. Yo doy fe
00:07:35en el en el año 2000 2002 yo alquilaba
00:07:40con mi sueldo podía alquilar un
00:07:42departamento de dos ambientes y me
00:07:44quedaba guita para poder vivir.
00:07:46Sí. Bueno, es que no vino acompañado con
00:07:49lo que pasó eh en la sociedad y en la
00:07:51economía con la pauperización de cada
00:07:53vez más difícil los últimos 25 años hace
00:07:56que la mayoría de la gente destine mucho
00:07:58un porcentaje mucho más alto de su
00:08:00sueldo en el alquiler.
00:08:01Te lo come. Cuando sale la ley de
00:08:03alquileres, que lo que determina es en
00:08:05vez de dos años va a ser a tres, que se
00:08:08va a se fija el ajuste anual, antes era
00:08:11libre, que se hace por un índice que se
00:08:14llama índice de contratos de locación,
00:08:15que hacía un mezcladito entre inflación
00:08:19y salarios. Entonces, eso te daba el
00:08:22número de cuánto había que ajustar.
00:08:24Bueno, ¿qué pasó? Automáticamente los
00:08:26dueños empezaron a sacar los
00:08:28departamentos que estaban en alquiler
00:08:29porque decían, "Esto a mí no me conviene
00:08:31tener esta situación. Durante 3 años un
00:08:33inquilino al que yo no le puedo ajustar
00:08:36más que por este mezcladito y si no me
00:08:40da el número, no puedo salir de esa
00:08:42situación en 3 años. Era demasiado.
00:08:44Bueno, la eh la la cosa automática, ¿qué
00:08:49pasó? Bueno, saco el departamento del
00:08:50alquiler y lo dejo vacío. La oferta cayó
00:08:53entre un 40 y un 50%. Terrible con la
00:08:56necesidad que hay es mucho.
00:08:57El piso histórico llegó en el 2023 que
00:09:00para toda la ciudad de Buenos Aires, que
00:09:01lo tomamos como referencia había 4700
00:09:04propiedades. Es nada para la cantidad de
00:09:06personas viviendo y que quieres hay
00:09:08viviendo la capital.
00:09:10Era muy poco. 2023 llega la derogación
00:09:13de la ley. ¿Qué pasa? Vuelve la oferta
00:09:15libre. Hay un un volcar de dueños.
00:09:19Bueno, ahora sí lo quiero alilar
00:09:21porque lo que decía la derogación de la
00:09:23ley es eh vuelve a se ponen de acuerdo,
00:09:26esto es lo que decía el gobierno, eh se
00:09:28van a poner de acuerdo entre inquilino y
00:09:30dueño. Lo que pasó en ese en ese libre
00:09:33albedrío, ¿qué es? que el inquirino, el
00:09:36dueño pone unas unas unas situaciones y
00:09:39unas medidas que realmente son
00:09:42difíciles, no es que hay una simetría de
00:09:44poder. Vos te necesitas un departamento
00:09:46y decís, "Bueno, me meto donde puedo."
00:09:47Bueno, oferta libre. ¿Se ponen de
00:09:49acuerdo el dueño del inquilino, bueno,
00:09:51no? Lo que pasó fue en enero del 2024,
00:09:54la oferta creció un 62% en un solo mes.
00:09:57En el mayor salto fue eh después eh
00:10:01desde que, perdón, el mayor salto desde
00:10:032018, o sea, había una gran oferta, los
00:10:06precios reales bajaron casi un 39% entre
00:10:09enero y octubre del 2024. Para el que
00:10:12buscaba departamento fue un alivio real.
00:10:14Pero, ¿qué le pasó al inquilino? En
00:10:162025, el 57% de los hogares inquilinos
00:10:20destinó más de la mitad de sus ingresos
00:10:23para pagar el alquiler.
00:10:24Más de la mitad.
00:10:25Más de la mitad
00:10:26de lo que ganasba el alquiler.
00:10:27En 2024 ese número era el 38%.
00:10:30Otro número que es que el 45% está
00:10:33endeudado y el 77% de los que fueron
00:10:36encuestados se endeudaron para pagar el
00:10:38alquiler.
00:10:39Sí, igual puse una situación de un
00:10:42propietario que por ahí tiene varias
00:10:43propiedades si puede. Muchos
00:10:44propietarios también con esa guita que
00:10:45gana no hacen nada, no es que se están
00:10:47llenando de oro el que gana 600 lucas
00:10:49por un monoambiente que alquila tampoco,
00:10:51¿no? Digo, parece rico contra pobre,
00:10:53pero no es tan así,
00:10:54¿no? Cuando lo ves del otro decí,
00:10:55"Bueno, cobro, volvemos al mono
00:10:57ambiente, tengo mono ambiente Queredé,
00:10:59no sé qué cobro 600 lucas, no es que me
00:11:01saqué el kini 6.
00:11:02¿Qué representan hoy 600 lucas? Eh, en
00:11:05si vos tenés que te lo dice un un dueño,
00:11:07te dice, "¿Y pero si yo tengo que pagar
00:11:09expensas extraordinarias porque se
00:11:10rompió un caño?"
00:11:12Se me fueron 300 lucas en
00:11:13extraordinarias. Bueno, son las dos
00:11:15caras de una moneda en un eh con un
00:11:18estado que no aparece para decir,
00:11:19"No, no lo quieren destruir, no lo
00:11:21quieren, no lo [carraspeo] quieren."
00:11:22¿Cómo lo resuelven otras ciudades?
00:11:26Eh, Viena, por ejemplo, es uno de los
00:11:27casos paradigmáticos. Tiene intervención
00:11:29estatal muy alta, construye en vivienda
00:11:31el estado subsidia parte de esas
00:11:34construcciones y mantiene una oferta
00:11:36pública muy grande para regular lo que
00:11:37es la parte privada.
00:11:38Claro, que no se vaya al el
00:11:40precio.
00:11:40Alemania hay una intervención media, no
00:11:42reemplaza al mercado, pero lo regula con
00:11:44topes de alquiler. Dice, "No se puede eh
00:11:47subir más de 15% y toma como
00:11:49referencia." Sí, Berlín tiene un
00:11:50problema porque compraba muchas
00:11:51propiedades en un monopolio, entonces
00:11:53cartelizan y ponen los precios más
00:11:55altos.
00:11:56Los dos ejemplos que di, hay otro de
00:11:58Singapur, de Singapur, que es una
00:12:00intervención altísima, pero nos queda
00:12:01más lejos en cuanto a sociedad y a
00:12:03economía. Los dos llevó llevaron
00:12:06muchísimos años
00:12:07y acá no está dada la condición en, te
00:12:10digo, desde la limpieza del Riuelo hasta
00:12:12esto nadie mira más de 4 años que es un
00:12:15proceso gubernamental. Es curioso porque
00:12:17creo que es uno de los distritos más
00:12:19estables el de Capital. Hace 20 años
00:12:21gobierna el mismo signo político que es
00:12:22el pro. Digo, y no sé, en las provincias
00:12:25cambian más de administraciones. Han
00:12:27pasado los peronistas, los del pro, los
00:12:29libertarios, no sé, pero en capital está
00:12:31el mismo. Se podría planificar un poco
00:12:33mejor en capital que en otras
00:12:35provincias, supongo,
00:12:36pero no. Desde cuando vos ves como de
00:12:38repente cuando, o sea, eh lo tenés a La
00:12:41Reta, por ejemplo, eh
00:12:43es un opositor La Reta, ¿sí? o Macri o
00:12:46Jorge Macri se quiere diferenciar todos
00:12:47los días de
00:12:48Bueno, entonces eso es complicado. Así
00:12:50que hace 100 años que vamos y venimos
00:12:52con intervención, liberación con las
00:12:55particulares de cada época, pero la
00:12:57discusión es la misma y el problema de
00:12:58fondo es lo que decías vos que es
00:13:00concentración de propiedad, viviendas
00:13:02ociosas, pero eh el dueño dice, "Yo,
00:13:05¿por qué tengo que poner alquil? Vos
00:13:06puedes hacer lo que quieras."
00:13:07Aguanto, aguanto, no la alquilo mal. La
00:13:09paradoja es que eh según el último dato
00:13:12del censo que hizo INDEC, más de un
00:13:14tercio de los porteños alquilan y en
00:13:17solo 12 años el porcentaje de dueños en
00:13:19la ciudad de Buenos Aires bajó 10
00:13:21puntos, del 63% al 52%.
00:13:25Y la paradoja es que en ese mismo
00:13:27periodo se construyeron 10,0000 de
00:13:29met²ad. Entonces, contesta, claro,
00:13:32para quién,
00:13:33para quién,
00:13:33¿no? Para solucionar la necesidad que
00:13:36hay de vivienda en la capital federal.
00:13:39Le pegamos un tiro. Alquilar o no
00:13:41alquilar. [música]
00:13:43Shot the sherifff. Al sherifff.
00:13:47Bob Marley and the Wilers. El viernes
00:13:50saldría la lista de Escaloni. [música]
00:13:52Estuve viendo sobre los seis convocados
00:13:54sorpresa, ¿no? Parece Simón Escobar, que
00:13:57es un lateral izquierdo de 17 años de
00:13:59Vélez, pero eso porque Acuña no está
00:14:01bien, etcétera.
00:14:03All around [música] in my own town,
00:14:06they trying to track me down.