¿Cómo es una OPERACIÓN INMOBILIARIA? I MAGDALENA TATO CON SIETECASE
Radio Con Vos - 9/4/2026 - Duracion: 12:33
Transcripción
00:00:00Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.
00:00:01Eh, Magdalena, ¿cómo le va? Reinaldo 7K
00:00:03se la saluda en radio con vos.
00:00:06Hola, Reinaldo, buenas tardes. Un gusto
00:00:07saludarte.
00:00:08Bueno, muchas gracias. Eh, e usted la
00:00:11conoce a Mónica Nechevenco. Sé que son
00:00:13muchos en la ciudad, pero quizás
00:00:16sí. Personalmente no la conozco, pero si
00:00:19es una matriculada de mi colegio.
00:00:21Bien. E le parece que la operación que
00:00:25se está discutiendo, se está analizando
00:00:27tribunales son, como dijo ella,
00:00:28operaciones normales la el préstamo este
00:00:31de casi la totalidad eh vía hipoteca.
00:00:36Eh, te soy sincera, para saber eh
00:00:38efectivamente los pormenores de la
00:00:40operación deberíamos poder acceder al
00:00:42texto de la escritura. Nosotros estamos
00:00:45refiriéndonos a esta operación desde un
00:00:47informe de dominio, o sea, el lo que
00:00:50está inscripto en el registro, que es
00:00:52una versión muy resumida de lo que
00:00:54efectivamente las partes hicieron y lo
00:00:56que las partes realmente hicieron surge
00:00:58del texto de la escritura.
00:01:00Pero se lo pregunto otra, se lo pregunto
00:01:02de otra manera. Yo la llamo eh para que
00:01:05usted me certifique una operación en la
00:01:08cual yo voy a comprar una vivienda de
00:01:11$230,000, por ejemplo, eh y le cuento
00:01:15que las personas que me venden me dan eh
00:01:19una hipoteca, es decir, me dan la plata
00:01:21ellos mismos, eh casi el 80 90% del
00:01:25monto. Esta es una operación que usted
00:01:28calificaría como habitual.
00:01:31Solo que ahí tendría que hacer es
00:01:33indagar a las partes a ver efectivamente
00:01:35la operación que están haciendo, por qué
00:01:37la están encarando de esta manera
00:01:39y poder este llegar a la espérame un
00:01:44segundo porque se me está yendo la señal
00:01:46y poder llegar a evaluar si esa en
00:01:50ponerle forma jurídica esa operación que
00:01:52ustedes me están diciendo que quieren
00:01:54hacer. A ver, perdón, escriba, pero si
00:01:57si yo voy y la consulto como si usted
00:01:59fuera mi escriba,
00:02:00sí, sí, vos venís y me decís, "Hola,
00:02:02Magi, mira, voy a comprar esta
00:02:03propiedad, me van a dar una hipoteca por
00:02:05saldo de precio, entonces yo solo voy a
00:02:06adelantar
00:02:07el saldo de precio es el 80 y pico por
00:02:10de la operación. Es algo es algo habit
00:02:13pero más allá de que usted más allá de
00:02:15que usted tenga que analizarle todo eso,
00:02:17en el colegio Escribanos de la ciudad de
00:02:19Buenos Aires, ¿esto es habitual? ¿Se dan
00:02:21operaciones estas características?
00:02:25Si querés, entonces definime habitual.
00:02:27Nosotros tenemos,
00:02:28no si es algo normal porque yo, a ver,
00:02:30yo hablé con varios escribanos, se
00:02:31imagina que a partir de que apareció
00:02:33esto, yo hablé con varios escribanos. Lo
00:02:34que pasa que usted es la presidenta del
00:02:36colegio, entonces eso me sirve como
00:02:38referencia mayor. Eh, por eso le
00:02:40pregunto.
00:02:42Uy,
00:02:43Magdalena.
00:02:46Magdalena.
00:02:49A ver,
00:02:50justo sí.
00:02:52Ah, hola, hola, hola. Acá estoy, acá
00:02:53estoy. Perdón.
00:02:54Menos mal. Escúcheme. Eh, le vuelvo a
00:02:57preguntar. ¿Es algo habitual que haya
00:02:58operaciones en la ciudad de Buenos Aires
00:03:01donde una persona consiga comprar con un
00:03:05crédito que le da el mismo vendedor por
00:03:07casi el 80 90% de la operación? ¿Usted
00:03:10tuvo alguna en su carrera?
00:03:11No, son las tres en los últimos dos
00:03:14años.
00:03:14Usted tuvo tres así de esa magnitud.
00:03:17En los últimos dos años. Sí. No es una
00:03:20operación de todos los meses. Ahora, no
00:03:23es un engendro jurídico o forzar la
00:03:27norma para que algo entre.
00:03:29Una compraventa con hipoteca por saldo
00:03:31de precio eh existe. Te voy a hacer un
00:03:35un paralelismo por ahí fácil. Nosotros
00:03:38todos los meses hacemos declaraciones
00:03:41impositivas, más allá de la de la WIF,
00:03:43etcétera, eh impositivas. Y en ambas
00:03:45jurisdicciones, capital y provincia,
00:03:47tiene el ítem hipoteca por saldo de
00:03:49precio.
00:03:50O sea, es una operación que
00:03:51jurídicamente
00:03:52es es normal.
00:03:54¿Sabe lo que me dijeron a mí los dos
00:03:55escribanos que consulté? Que se hacía,
00:03:58pero que eran siempre por 20, 30, 40%
00:04:02del monto como máximo.
00:04:06Eso para mí, a ver, habría que ver por
00:04:08qué lo dicen
00:04:10siempre. Son las tres que tuve fue entre
00:04:12conocidos, locador eh locatario,
00:04:15parientes, gente que por ahí dice,
00:04:17"Bueno, voy a tener la plata más
00:04:18adelante."
00:04:20Siempre sí, entre conocidos, nunca. Yo
00:04:22pongo en venta mi departamento en alguna
00:04:23plataforma, venís vos, perdóname, te
00:04:25tuteo, "Venís vos, me la querés comprar
00:04:27y y yo por darte gracia al Espíritu
00:04:30Santo te financio." Eso no es lo
00:04:32habitual. Ahora, entre conocidos, entre
00:04:34relaciones preexistentes, como te decía
00:04:36recién, locador locatari y que el
00:04:37locador al final quiere comprar, el
00:04:39locatario quiere comprar y el locador
00:04:40decide financiarle una parte. Ahora, el
00:04:43por qué ese monto, ese porcentaje o cómo
00:04:46efectivamente si lo financiaron.
00:04:49Eso hay que ver, la escritura y la
00:04:50carpetam.
00:04:52Bien. Eh, escrib Esteban Rafeles hoy,
00:04:56¿cómo le va? E,
00:04:57hola, ¿cómo estás? Adorni es una persona
00:04:59políticamente expuesta e en los términos
00:05:02de la WIF, o sea, eh
00:05:03sí, sí, es un PEP,
00:05:04es un lo sigla PEP. ¿Qué documentación
00:05:08adicional tiene que presentar una
00:05:10persona políticamente expuesta cuando
00:05:12quiere hacer una operación inmobiliaria
00:05:14de este tipo?
00:05:16Es que no, eso no es objetivo. Ahí
00:05:18tenemos eh dos criterios que hay que
00:05:20observar diferentes en relación a la
00:05:22WIF. Ser PEP es absolutamente objetivo.
00:05:25Vos tenés un un listado de la WIF y si
00:05:28encajas en alguno de los artículos o por
00:05:31afinidad tu cónyuge, tu padre, tus hijos
00:05:33encajan en alguno de sus artículos con
00:05:35sus incisos, somos PEP. No hay nada que
00:05:39sopesar. Ahora, ¿qué documentación te
00:05:42pido yo a vos, siendo PEP o cualquier
00:05:45hijo de vecino respecto de la operación
00:05:47que vas a hacer? Va a depender de qué
00:05:49tanto te conozco y cómo te tengo
00:05:51perfilado.
00:05:52Pero el recibe recibe un tratado
00:05:54especial
00:05:56o no.
00:05:57Ni porque si yo te conozco y sé cuál es
00:06:00tu historial y sé cómo es tu movimiento
00:06:02y la operación que vos estás haciendo
00:06:04dentro del conocimiento que yo tengo
00:06:06tuyo no escapa a un movimiento económico
00:06:10que puede ser calificado por el
00:06:11profesional como normal o habitual, yo
00:06:14no te pido nada extra excepto una
00:06:16declaración jurada. Ahora, si vos vas a
00:06:18un escribano que no te conoce y
00:06:22probablemente te empiece a pedir toda
00:06:23una serie de documentación para intentar
00:06:25determinar
00:06:27cuál es tu historial económico y que
00:06:29esta operación entra dentro de tu perfil
00:06:31económico que ese profesional traza.
00:06:36Magdalena, ¿cómo te va? Federico te
00:06:38saluda. Buen día.
00:06:39Hola, ¿cómo estás? Muy bien. Una de las
00:06:41cosas de las cuales también se habla
00:06:42mucho tiene que ver con que el
00:06:44departamento, la compra se hizo por
00:06:46$230,000 y que el departamento tenía 200
00:06:50m², 120 cubiertos y que el metro
00:06:53cuadrado en ese en esa parte de
00:06:55caballito era de alrededor de $3,000.
00:06:56Con lo cual, si solo tomásemos, por
00:06:58ejemplo, la parte cubierta serían
00:07:00$360,000 el precio base, o sea, son
00:07:03$130,000 de menos los que se está
00:07:05pagando al momento de hacer eh cualquier
00:07:08tipo de operación. ¿Hay alguna cuestión
00:07:10nomencladora o cada uno puede vender al
00:07:13precio que quiere porque se trata de un
00:07:14acuerdo entre privados?
00:07:16El precio es un acuerdo entre privados.
00:07:19Ahora,
00:07:20también vuelvo a lo mismo, es muy
00:07:22importante las las entrevistas que vos
00:07:24tenés con quienes van a hacer el
00:07:25negocio.
00:07:26Hm. Si ellos te explican ahora si a mí
00:07:28me genera alguna duda como profesional
00:07:30que ese precio por esa propiedad y las
00:07:33entrevistas que estoy teniendo no me
00:07:35cierran o asesoraré en relación a lo que
00:07:37es el precio bil, pediré que me
00:07:39justifiquen más el por qué o en todo
00:07:41caso si me siguen jurando y perjurando
00:07:43que ese es el precio real, bueno,
00:07:46perfecto, háganme una minuta insistida.
00:07:49Pero todo esto que yo les estoy diciendo
00:07:50es 100% subjetivo, ¿sí? porque va de la
00:07:53mano del profesional que va a autorizar
00:07:55la operación, autorizar, me refiero a
00:07:57suscribir la operación como profesional,
00:07:59como escribano. Y de la documentación y
00:08:02de todo lo que le aportaron las partes.
00:08:04Primero para llegar a volcar la
00:08:05operación como una hipoteca con saldo de
00:08:07precio.
00:08:08Y en ese monto, porque la verdad yo no
00:08:12conozco esta información que me estás
00:08:13diciendo, el cubierto es cubierto, yo no
00:08:14conozco el estado del departamento, la
00:08:17ubicación dentro del edificio, el valor
00:08:20del metro. Igual esto que estamos
00:08:21discutiendo de cuánto vale el
00:08:22departamento en la justicia es muy fácil
00:08:25de aclarar. eh un perito tazador, ¿vale?
00:08:28departamento.
00:08:29Está bien, pero a lo que voy es que eh
00:08:31eh no hay riesgo de, o sea, no no sería
00:08:33un delito vender un departamento a la
00:08:35mitad de lo que teóricamente debería
00:08:36valer o no existen maniobras de lavado
00:08:39de dinero en función de esto. Digo,
00:08:41desde tu experiencia
00:08:42ni pueden existir, ojo, eh, ojo, perdón,
00:08:44ni pueden existir. Y es más, y si yo
00:08:46considero
00:08:48que esta operación puede ser un lavado,
00:08:51además tengo obligación de hacer un
00:08:52reporte de operación sospechosa, un ROSM
00:08:55[carraspeo]
00:08:56que no lo hizo, ya lo ya lo aclaró hoy.
00:08:58Eh,
00:08:59bueno, por eso digo, si para ella
00:09:01después de juntarse con las partes,
00:09:02recabar la información, etcétera, la
00:09:04operación no le pareció sospechosa, la
00:09:06habrá informado por la mensual común.
00:09:10Magdalena, estamos hablando con la
00:09:11presidenta del Colegio Escriban de
00:09:12Buenos Aires. E usted dice que esto
00:09:15puede ser habitual entre si personas
00:09:18conocidas y que el vendedor y el
00:09:19comprador o sean familiares, amigos o
00:09:21haya alguna
00:09:22tengan una relación previa. Sí,
00:09:24en general lo hacen conocidos. Es
00:09:25bastante razonable eso en todo caso, que
00:09:27alguien le diga al sobrino, eh, bueno,
00:09:30te banco, me vas pagando como podés.
00:09:33Sí. A ver, te voy a poner un ejemplo
00:09:34claro de una de las que yo tuve. Un
00:09:36señor le alquilaba a la sobrina de un
00:09:39amigo, un consultorio médico. El señor
00:09:41había ejercido la misma profesión que
00:09:44esta chica joven y le dijo, "¿Sabes? Me
00:09:47vino, tenemos una entrevista y me dijo,
00:09:48"Mira, le voy a vender a ellas, la
00:09:49verdad no llega, me pag una parte, el
00:09:51resto me lo voy a terminar de cancelar
00:09:52en dos años." Me explicaron todo y el
00:09:54señor le quería se lo quería dejar a
00:09:56ella. Había un tema especial de la
00:09:58conozco, es la hija de mi amigo, además
00:10:00la misma profesión que yo.
00:10:02¿Hay un justificativo ahí que a vos te
00:10:04ayuda a evaluar eh si esto te parece
00:10:07sospechoso o no?
00:10:08Claro, lo que va a tener que explicar,
00:10:09por ejemplo, es qué relación tiene con
00:10:11estas dos jubiladas y más aún cómo hizo
00:10:14para que dos policías, la comisaria
00:10:17inspector Graciela Molina de 68 años y
00:10:20su hija Victoria María José Cancio,
00:10:22también policía, le hayan dado $,000.
00:10:25Pero esto es para en relación al a la
00:10:28casa de de Indio Cuan, no a la casa de
00:10:30Mir,
00:10:30pero esa es otra hipoteca que estaba
00:10:33dando vueltas, por lo que tengo
00:10:34entendido.
00:10:35Sí, ha tenido suerte, evidentemente.
00:10:36Sobre otro inmueble, perdón, digo sobre
00:10:38otro inmueble. Sí, sí, sí, sí.
00:10:40Sí, sí, sí. Sobre otro inmueble. Pero
00:10:41nada, la curiosidad, no sé, salvo que
00:10:43sean familiares de adorni las policías.
00:10:44No, no, pero por eso te digo yo, ese
00:10:46otro inmueble y ese informe de dominio
00:10:48no lo vi.
00:10:48No, no. Bueno, no lo vi.
00:10:51[carraspeo]
00:10:51Está todo bien.
00:10:53Bueno, eh, ¿quiere decir algo más?
00:10:56Yo sí quiero aprovechar porque ustedes,
00:10:58chicos, tienen mucha audiencia.
00:11:00Entonces, entre tantas pálidas que la
00:11:01gente tiene pobre, este sábado hay una
00:11:04buena. El colegio de Escribanos hace una
00:11:06campaña de asesoramiento gratuito para
00:11:07todos los vecinos. Todos van a poder
00:11:10venir y ser asesorados por un escribano
00:11:11en forma gratuita. Y todo aquel que sea
00:11:14dueño de su vivienda en la cava y no lo
00:11:16tenga afectado bien de familia, lo va a
00:11:18poder hacer en forma gratuita. También
00:11:19este sábado los esperamos a todos en
00:11:21nuestra casa de 10 a 13 en Callao 1540.
00:11:25Callao 1540. Bien. Ahí si quiere alguien
00:11:27que que quiere poner su casa en bien de
00:11:29familia, por ejemplo, puede hacerlo o
00:11:31buscar asesoramiento gratuito.
00:11:33Eh, a lo mejor le cae un tan un tal
00:11:36Manuel, a lo mejor [risas] le cae por
00:11:37ahí. Bueno, igual, a ver, ya lo dije en
00:11:39otros lugares, Rianen, que lo hubiéramos
00:11:41hecho a propósito. Nosotros en el
00:11:43cuidalo tuyo, además, damos dos charlas
00:11:45temáticas porque eso nos da buen
00:11:46resultado. Sí.
00:11:48Y resulta que justo este sábado es sobre
00:11:50operaciones inmobiliarias. Muy bien.
00:11:52A las 10:30, comprador y vendedor,
00:11:54¿quién necesita más asesoramiento de un
00:11:56escribano? Y a las 12:30, comprar en
00:11:59pozos sin sin enterrarse.
00:12:01Bien, bien.
00:12:02Así que si tienen dudas pueden ir
00:12:04ustedes también a consultar lo que
00:12:05quieran. La profesora Adriana,
00:12:07vamos a estar respondiéndole a todos.
00:12:09La profesora Adriana Nechvenco, da,
00:12:11¿cómo conseguir dos [risas] jubiladas
00:12:14que te den que te presten plata o en su
00:12:16defecto dos policías federales? Eso es a
00:12:19las 4 de la tarde, pero no sabemos dónde
00:12:21todavía. Eh, gracias y perdonen la
00:12:23humerada, muy amable por atendernos. Eh,
00:12:26muchas gracias a usted, que tengan una
00:12:28excelente tarde.