El CRÉDITO HIPOTECARIO sigue siendo MUY BAJO, aunque repuntó en 2024-2025 #DeAcáEnMás
De Acá En Más - 1/12/2025 - Duracion: 7:10
Transcripción
00:00:00Sí, sí, sí, sí.
00:00:00Bueno, muy bien. 7:37 de la mañana.
00:00:03Joaquín Tomé dirige el Centro de
00:00:04Estudios Económicos Urbano de la
00:00:06Universidad de San Martín y sacaron un
00:00:08informe acerca de qué está pasando con
00:00:10el crédito hipotecario. Joaquín, buen
00:00:11día.
00:00:13Hola, María. Buen día. Buen día a todos
00:00:14en el piso.
00:00:15Bueno, tema alquiler y acceso a la
00:00:17vivienda debe ser el tema más complicado
00:00:20para los en general, pero
00:00:22particularmente para los jóvenes, ¿no?
00:00:25Sí. Y es un problema que está entre los
00:00:28primeros de la agenda y es un problema
00:00:31que no solo afecta a la Argentina, sino
00:00:32que también lo ves en países de la
00:00:34región y en economías eh en desarrollo
00:00:38como la Argentina y también en economías
00:00:39muy desarrolladas, ¿no? Es eh realmente
00:00:41el acceso a la vivienda en países que
00:00:44tienen mayor o peor penetración de
00:00:46crédito hipotecario es uno de los
00:00:48grandes temas para aquellos sub45, sin
00:00:51lugar a dudas.
00:00:51Claro. Sí. están en Italia, ¿no? En
00:00:53Europa dicen los mamones, los que se
00:00:55quedan viviendo en las casas de los
00:00:56padres post 30. ¿Por qué? Justamente,
00:01:00bueno, hay un gran debate, ¿no?, acerca
00:01:02de la de emancipación. En España, que es
00:01:03un país que yo trabajo muchísimo, la de
00:01:05emancipación está por arriba de los 35
00:01:08años, ¿no? Y en algunos casos llegando
00:01:10hasta más de los 40. Eh, en Estados en
00:01:13Estados Unidos vemos que Trump hace dos
00:01:16semanas anunció una línea de crédito
00:01:18hipotecario, posible línea de crédito
00:01:20hipotecario a 50 años, ¿no? Cuando
00:01:22siempre el máximo histórico para tomar
00:01:25un tipo de esto, un tipo de instrumento
00:01:27como este eran 30. Claro.
00:01:29Entonces, el problema de la vivienda y
00:01:31sobre todo en un mundo que cada vez es
00:01:33más urbanizado, que cada vez vive más en
00:01:35ciudades y donde la accesibilidad
00:01:40ha perdido gran parte de de la
00:01:42posibilidad de alcanzar ese acceso a la
00:01:43vivienda, eh se es un tema de agenda
00:01:46pública global para para los 45, sin
00:01:49lugar a dudas. y en Argentina agravado,
00:01:51¿no? Por el hecho, obviamente, la
00:01:53dificultad del acceso al crédito
00:01:54hipotecario a la mano de la inflación,
00:01:56¿no?, que son muy poquitas las ventanas
00:01:59que se abren para poder tomar crédito
00:02:01hipotecario y condiciones que además en
00:02:03un mercado cada vez de mayor
00:02:05informalidad es más difícil. Ahora
00:02:07introdujeron la figura del codeudor, una
00:02:10especie para los hipotecarios. Eh, no sé
00:02:13si es nuevo, pero por lo menos yo lo
00:02:14conocí ahora con esta última tanda de
00:02:15los UBA que te permite le permite a los
00:02:18jóvenes poner padres eventualmente o una
00:02:20tercera figura como codeudores, que que
00:02:23es una garantía que se ejecuta más
00:02:24rápido para que les puedan dar los
00:02:26créditos a monotributistas, por ejemplo.
00:02:30Bueno, particularmente en Argentina,
00:02:32como vos decías, desde los años 90 hasta
00:02:35la actualidad hemos tenido veranitos de
00:02:37crédito hipotecario, ¿no? pequeñas
00:02:39ventanas de tiempo que están mucho más
00:02:41vinculadas a el ingreso de divisas por
00:02:43un blanqueo o a determinados momentos
00:02:46muy breves de estabilidad macroeconómica
00:02:49que son necesarios, ¿no?, para poder
00:02:51acceder al crédito hipotecario, porque
00:02:53desde lo conceptual, el crédito
00:02:54hipotecario tiene dos elementos, una
00:02:56macroordenada que significa una
00:02:58inflación baja y previsible,
00:03:01¿no? Y una capacidad de los salarios de
00:03:04poder pagar esa cuota de de la vivienda.
00:03:07Entonces, hoy en particular lo que
00:03:09tenemos es la posibilidad de de discutir
00:03:11crédito hipotecario dado una relativa
00:03:14normalización de de la macroeconomía,
00:03:17pero sin embargo en particular como está
00:03:19seteado, como se seteó en el en los
00:03:21últimos 6 meses o si querés a partir de
00:03:25agosto septiembre del 2025 hasta la
00:03:28actualidad con mayor inestabilidad
00:03:30política, lo que generó es que ese
00:03:32acceso al crédito hipotecario sea mucho
00:03:34más complejo para aquellas personas por
00:03:37debajo de los 45 años. El informe este
00:03:39que nosotros trabajamos en en el
00:03:41newsletter que publicamos con Sebastián
00:03:43Ror en en el Centro de Estudios
00:03:44Económicos Urbanos, lo que demuestra es
00:03:46que en la actualidad solo el 7,2%
00:03:50de los hogares no propietarios, es
00:03:53decir, que no poseen una vivienda, que
00:03:54probablemente alquilan o ocupan otra
00:03:56vivienda, puede acceder y tiene menos de
00:03:5845 años, puede acceder en términos de
00:04:01ingreso con la con la actual tasa de
00:04:03interés acceder a un crédito
00:04:04hipotecario. Para que te una idea, esto
00:04:07en el año 2017 en el boom de los
00:04:08créditos hipotecarios era el 28% de los
00:04:12hogares no propietarios, ¿no? Es decir,
00:04:14en ese momento era uno de cada cuatro
00:04:15hogares que no tenía 45 años y era no
00:04:19propietario, podía acceder a una
00:04:20vivienda. Hoy solo uno de cada 10. Lo
00:04:22que pasa que también la experiencia los
00:04:24suba aquellos este, bueno, como vino la
00:04:27inestabilidad, los salarios crecieron
00:04:29mucho más despacio que lo que le saltaba
00:04:31el crédito, hicieron que estos UBAS
00:04:34estableciesen que te prestan menos con
00:04:36relación a tu ingreso de lo que te
00:04:37prestaban en el 2017.
00:04:41Bueno, efectivamente lo que sucedió en
00:04:44los UVA es al no tener un fondo, un
00:04:47coeficiente en caso de que suceda que la
00:04:50inflación se disparaba y los salarios no
00:04:51crecían y en el instrumento que
00:04:53desarrollaron en el 2017 eso no existió,
00:04:55vino toda la digamos toda la todo el
00:04:59proceso de cambiar esas reglas del juego
00:05:01con los uapas, porque realmente muchas
00:05:03de estas familias probablemente no lo
00:05:04podían pagar, pero eso generó muchísima
00:05:06desconfianza en el instrumento y
00:05:08muchísima desconfianza también en el
00:05:09sistema financiero, en el sistema
00:05:11bancario, el cual empezó a bajar las
00:05:13ratios de uno a cinco para prestar en
00:05:16vez de en vez de un 30% de valor cuota
00:05:19ingreso. Y es lo que sucede cuando vos
00:05:22cambiá esas reglas, cuando cambias ese
00:05:24tipo de reglas de juego.
00:05:25Las Ubas y las unidades valor indexada
00:05:27es un instrumento con el cual toda la
00:05:29región, Perú, Chile, países que vemos
00:05:31que tiene una penetración del crédito
00:05:33hipotecario por encima del 10%,
00:05:35aclaremos que en Argentina es solo el
00:05:360,1%.
00:05:38solo el 0,1%.
00:05:40El promedio de la región hoy por hoy es
00:05:42del 10% del producto bruto. Nosotros
00:05:44tenemos solo el 0,1. Es decir, para
00:05:46llegar un nivel del 10% de crédito
00:05:48hipotecario como un país como Perú,
00:05:50deberíamos otorgar al menos 1,100,000
00:05:53créditos hipotecarios.
00:05:55Digamos, para que nos demos una idea, el
00:05:57máximo que entregamos en agosto del 2025
00:06:00fueron 4,000 y en el pico durante la
00:06:03suba en el 2017 fueron 10,000 por mes el
00:06:06máximo histórico. Es decir, estamos muy
00:06:08lejos,
00:06:08muy lejos. Bien,
00:06:09pero para
00:06:10no decim,
00:06:11para que esto suceda, para que esto
00:06:13suceda, sin lugar a dudas necesitas eh
00:06:15reglas del juego claras
00:06:17eh en torno a que el sistema financiero
00:06:21quiera desarrollar y tenga apetito por
00:06:23desarrollar estos instrumentos de
00:06:24financiación que son de largo plazo. Yo
00:06:26hablo todo el tiempo con el sistema
00:06:27bancario, financiero, con
00:06:28desarrolladores y no es que no hay
00:06:31intención o no es que no hay ganas de
00:06:33prestar en crédito hipotecario, es que
00:06:34realmente además de una estabilidad
00:06:36macroeconómica, necesitas reglas del
00:06:37juego claras y una oferta de desarrollo
00:06:40de vivienda que pueda realmente
00:06:42satisfacer esa potencial demanda que vas
00:06:44a crear, porque si no vas a tener vas a
00:06:46tener crédito hipotecario, pero lo que
00:06:48vas a tener es no no vas a tener
00:06:49producto al cual van a poder acceder
00:06:51esos créditos hipotecarios. Entonces se
00:06:52te una burbuja y perdés nuevamente la
00:06:54accesibilidad para estas familias
00:06:56jóvenes.
00:06:57Joaquín Tomé, director del Centro de
00:06:58Estudios Económicos y Urbanos de la
00:07:00Universidad San Martín. Gracias,
00:07:01Joaquín.
00:07:02Muchísimas gracias, María.
00:07:03Hasta luego. 7:44 de la mañana. Vamos a
00:07:06ver cómo está el tránsito este primero
00:07:08de diciembre con