ABC de los CRÉDITOS HIPOTECARIOS en ARGENTINA: Federico González Rouco #Perros2025
Perros De La Calle - 23/7/2025 - Duracion: 30:40
Transcripción
00:00:00Eh, bueno, amigos y amigas, eh estamos
00:00:03con el invitado de Jairo Estracha, que
00:00:07lo va a presentar y vamos a charlar un
00:00:08poco con él. Es un servicio que está
00:00:11buenísimo poder darlo, ¿no?
00:00:13Sí, porque el otro día y varios días
00:00:14surgen preguntas sobre alternativas,
00:00:17situación para acceder a créditos
00:00:19hipotecarios, siempre partiendo de una
00:00:21base muy heterogénea de gente que nos
00:00:24puede estar escuchando con alguna
00:00:26capacidad de poder entrar a y buscar
00:00:28alguna casa propia, eh salir de alquilar
00:00:31o lo que sea. Y yo les dije, vamos a
00:00:33traer a alguien que se dedica al tema,
00:00:34que ha escrito libros, que ha laburado y
00:00:36labura el tema, que es eh Federico
00:00:38González Rouco, que es economista
00:00:39especializado en temas de vivienda. ¿Te
00:00:41puedo decir así, Fede?
00:00:41Sí, sí, perfecto.
00:00:42Lo único que tengo como cierta
00:00:44prevención es si no la mufamos.
00:00:46Ajá. Ay, ay.
00:00:47Porque el otro día era, escuché que hay
00:00:49gente sacando créditos hipotecarios. Veo
00:00:51en los títulos que está volando el
00:00:52crédito hipotecario en los números
00:00:54argentinos para una determinada parte de
00:00:55la población
00:00:56después de mucho tiempo de no haver
00:00:57aparte
00:00:57después de cero
00:00:59y a partir de ahí empezaron a subir las
00:01:01tasas de interés y se empezó a hablar se
00:01:04pincha lo de los créditos digo, puede
00:01:06ser que vamos a traer un invitado justo
00:01:08cuando se pincha
00:01:09un año. Dame dame un año.
00:01:12¿Me traes el de Bitcoin cuando el
00:01:13Bitcoin ya subió? Pero por favor,
00:01:16para que te prepares para la próxima.
00:01:17Pero lo tenemos acá a Federico González
00:01:19Rouco, eh, gracias por venir,
00:01:21por favor. No, un placer.
00:01:21Hola, Fed.
00:01:22Vamos de cero, ¿les parece?
00:01:24Para mí no te lo van a dar el crédito.
00:01:26Tenes razón.
00:01:27No, pero hay algo, buen día, ¿cómo les
00:01:29va?
00:01:30Buen pelo. Eh, hay algo importante que
00:01:33es e realmente es una es mucha
00:01:37diferencia los créditos hipotecarios
00:01:40porque uno lo ve en otros países donde
00:01:42nadie va con una valija de $10,000 que
00:01:45hablábamos hoy, sino que vos compras a
00:01:4730 años, entonces la plata estás
00:01:49gastando en Ailar por ahí un poco más.
00:01:52Mm.
00:01:53Bobi dice, "O o tenés que poner un 20% o
00:01:56un 30%."
00:01:58Sí, pero estás poniendo un lugar que al
00:01:59final te lo quedas. Pero además un
00:02:00departamento, no sé, ponés $100,000 por
00:02:03decirte algo. Si vos ponés 20,000 y
00:02:05después pagas por mes lo que vos pagas
00:02:07por alquiler y después te lo quedas, se
00:02:09paga 30 años, te lo vivís 30 años,
00:02:12después te lo quedas vos, después se lo
00:02:13quedan tus hijos,
00:02:15es otro mundo. Acá te es hoy, o sea, por
00:02:18ejemplo, yo me compré un departamento,
00:02:21era los 90 cuando me compré un
00:02:23departamento, era el uno a uno, era un
00:02:24montón de cosas que era otro país,
00:02:26completamente distinto hace 30 años y y
00:02:29hoy realmente vos pensas tener que
00:02:31comprarlo en dólares, todo es parece
00:02:33imposible que alguien de 25, 30 años
00:02:37pueda comprarse un departamento de un
00:02:39trabajo normalmente no te alcanzas para
00:02:41ahorrar, no puedes ahorrar. Es difícil
00:02:43llegar a fin de mes. Imagínate comprando
00:02:45un departamento con lo que ahorres.
00:02:46Realmente parece imposible. Entonces
00:02:48aparecen los créditos que son no serán
00:02:50ideales los que están acá, pero que
00:02:52nadie sabe bien porque cómo es, pero si
00:02:54cambio de gobierno pierdo todo de
00:02:55crédito. Uba en realidad yo creo que
00:02:57nadie, por lo menos yo, no entiendo un
00:02:59[ __ ] de bien cómo es. Entonces, desde
00:03:01ahí estaba bueno que se Jairo ir de
00:03:04cero, ¿no?
00:03:04Tal vez el primer disparador de lo
00:03:05general a lo particular es por qué es
00:03:08tan raro que haya crédito hipotecario en
00:03:09Argentina o por qué ha habido tan poco
00:03:11porque el otro día él decía en una
00:03:12conferencia, estamos en el pico de
00:03:14créditos hipotecarios, se habían
00:03:16entregado 3,800 en un mes, o sea, para
00:03:18un país como Argentina, ¿por qué le
00:03:19cuesta tanto que exista crédito
00:03:21hipotecario eh masivamente en Argentina?
00:03:24¿Y cuál es la referencia? Perdón, porque
00:03:263800 decís, y no, yo no sé si es mucho,
00:03:28si es poco, como es en el mundo.
00:03:30Sí. Ahí está. Bueno, esto para enmarcar
00:03:32un poco la perspectiva y un par de
00:03:35perspectivas, ¿no? Argentina hoy hoy un
00:03:38poquito más por todo esto que estamos
00:03:39hablando que creció a penitas en el
00:03:40último año. Hasta hace un año y medio
00:03:42Argentina estaba en el peor momento
00:03:44histórico de crédito hipotecario desde
00:03:46que hay registro que son más o menos 80
00:03:48años. O sea, nunca había habido menos
00:03:50crédito hipotecario que hasta fines
00:03:532023, principio 2024, ¿no?
00:03:54Que era nada, no hay
00:03:55era nada. Argentina es de los países, yo
00:03:59sigo más o menos 100 países que tienen
00:04:01crédito hipotecario, o sea, de los cual
00:04:02hay mercados de más. Argentina es el
00:04:04peor.
00:04:05El mejor, ¿cuál es
00:04:06el mejor? Es Estados Unidos, Suiza, que
00:04:09tien mercados enormes. Estados depende
00:04:11cómo se mida, pero por ahí que Argentina
00:04:14tiene el 0,1% del PIB puesto en el en
00:04:19mercado hipotecario. Estos países que
00:04:21dije recién, entre 80 y 100, o sea, 0,1
00:04:24contra 100.
00:04:25Wow. Es infinita la diferencia de
00:04:28crédito hipotecario, pero yendo a
00:04:30Argentina,
00:04:32eh, para mí este momento hay que
00:04:34compararlo contra tres cosas. Hasta hace
00:04:37contra hace 2 años pasamos de 0 a 3,000
00:04:40por mes, más o menos. Es infinita la el
00:04:43crecimiento. Contra hace 8 años, 2017,
00:04:462018, cuando aparecen estos créditos,
00:04:48teníamos más o menos promedio 8,000,
00:04:509,000 créditos por mes, ahora 3,000.
00:04:52Claro.
00:04:53Y contra los 90s, este 0,1% de crédito
00:04:56hipotecario que dije antes era 5
00:04:590,1 contra cinco. O sea, la de BAC de
00:05:03Argent
00:05:045% del PI 0,1
00:05:07y eran 500 veces más que ahora.
00:05:10Ah, wow.
00:05:11Es infinito lo que había antes. ¿Por qué
00:05:14digo esto? Por eso yo mi alguien que
00:05:18que conozco me dice, le digo, "Pero
00:05:20Carlos Saúl tenía eh, pero me compré mi
00:05:22departamento y ahí me recuerda ahí que
00:05:24igual contra eso no
00:05:25pero era con el mismo sistema, o sea,
00:05:27eran los mismos sistemas de créditos 90
00:05:29eran créditos en pesos o en dólares con
00:05:31tasas fijas, con cuotas fijas. Ahora no.
00:05:34Ahora son créditos en uvas con cuotas
00:05:36que ajusta por inflación y capital que
00:05:38ajusta por inflación. Y esto me parece
00:05:40importante porque es por qué Argentina
00:05:41tuvo que llegar a esto. Ningún país de
00:05:43América Latina de los que hoy tiene
00:05:44crédito hipotecario o casi ninguno tiene
00:05:47créditos en moneda local,
00:05:49o sea, en no sé, en soles, en pesos
00:05:51chilenos, en lo que se les ocurra, con
00:05:53una tasa de interés normal. Todos tienen
00:05:55monedas indexadas, como puede ser la
00:05:57UVA. En Chile es la UF. Chile hace 60
00:05:59años que está haciendo lo que hoy hace
00:06:01Argentina. Ecuador se anima a preguntar
00:06:03lo que indexuno.
00:06:05Yo le voy a prunar es una moneda
00:06:06indexada. Hablamos la Granada UV.
00:06:09La UVA es algo que a vos te dicen,
00:06:11"Bueno, vos en concreto lo que pasa es
00:06:13que alguien arranca pagando 500,000
00:06:16pesos de cuota y al mes siguiente esa
00:06:19cuota está indexada." ¿Qué quiere decir
00:06:20eso? Que ajusta todos los meses según la
00:06:22inflación.
00:06:23Claro. Y te destruye.
00:06:24Depende,
00:06:26depende del momento, depende un y medio.
00:06:28Entonces te dicen, "Bueno, ahora es el
00:06:30triple, acuerdo no puedes pagar para
00:06:31Sí, hasta hace un año y medio, hasta
00:06:33bueno, en el último año esa cuota
00:06:35aumentó 40%." Claro
00:06:37que fue la inflación de los mismos 12.
00:06:38Per supone que en dólares se mantiene
00:06:39más o menos, salvo que haya mucha
00:06:41inflación.
00:06:41Se mantiene en uvas. No importa el
00:06:44dólar. Acá en dólar de hecho subió mucho
00:06:45porque el dólar está igual que hace un
00:06:47año.
00:06:47¿Qué quiere decir Uba?
00:06:48UA es unidad de valor adquisitivo.
00:06:50Para ordenemos un toque para que se
00:06:52entienda más.
00:06:53Pero perdón, te la cambio. Pensalo. Eh,
00:06:55para mí está bueno pensar y es una
00:06:56pavada lo que voy a decir, pensar la
00:06:58fruta,
00:06:58la uva.
00:07:00Yo yo el primer mes yo digo, "Me tenés
00:07:02que dar 100 uvas o 1 kil de uvas." Okay.
00:07:05Okay. Todos los meses me tenés que
00:07:07doblar 1 kil de uvas.
00:07:08Okay.
00:07:09Todos los meses ese kilo de uvas vale
00:07:10distinto. Pero vos todos los meses me
00:07:12tenés que doblar un kilo de uvas. Ahora
00:07:14cambiar kilo de por dólares. Y si yo les
00:07:17digo un crédito en dólares, todos más o
00:07:19menos lo van a entender. Bueno,
00:07:20es lo mismo.
00:07:21Solo que el dólar varía todos los días,
00:07:23sube, baja, yo que sé. Esto sube por
00:07:24inflación.
00:07:27Pero alguien que empezó con el gobierno
00:07:30de
00:07:31Macri,
00:07:32el final del gobierno de Cristina.
00:07:34Claro, el gobierno de empezó ahí se fue
00:07:36a a no sé cuánto. Vos tenías un crédito
00:07:38ahí.
00:07:39Sí, sí. Me prestaron un crédito, $,000
00:07:41en ese momento.
00:07:42Sí,
00:07:42para comprarme mi departamento. Eh,
00:07:45y arrancó con el dólar a
00:07:47No, ni me acuerdo.
00:07:4820 y pico.
00:07:4920 y pico
00:07:51y hoy estoy pagando 700,000 pesos la
00:07:53cuota para un departamento de 3 años.
00:07:56Igual casi 10 años ya no sé cómo es,
00:07:58pero eso no sirve. Pero, pero si
00:08:01empezaste con el 20 y te fue a 800,
00:08:04¿no? A 800 te mata.
00:08:06No, depende.
00:08:07Si tu sueld 13 ahora
00:08:11el e la cuota pensalo,
00:08:14es en pesos. La cuota
00:08:15es en pesos que ajusta por inflación.
00:08:18Claro, pero empezó el momento estaba
00:08:20regalado, momento más caro.
00:08:22El alquiler ajusta por inflación.
00:08:24Claro.
00:08:24Entonces, digo, para tener una
00:08:25referencia, ¿no? Alguien que está
00:08:26alquilando desde hace 10 años arrancó
00:08:28con la misma cuota. que él y hoy está
00:08:31con la misma cuota que él, con el mismo
00:08:32alquiler en realidad que él.
00:08:33Claro, para poner el marco y que se
00:08:34entienda, me parece, corregime, Fede, es
00:08:37como Argentina tiene tantos años de
00:08:40mucha inflación, inestabilidad,
00:08:42nadie anima,
00:08:43nadie presta a 30 años. Ese es como el
00:08:45punto de partida, o sea, pasan los años,
00:08:48pasan los artistas,
00:08:48pu tener mucho costo para
00:08:49porque Claro, tiene mucho costo. Encima
00:08:51la vez que se prestaba tasa fija, a tasa
00:08:54fija y cuota fija, cuando estaba el uno
00:08:55a uno, vino la especificación de las
00:08:57cuotas. Entonces había gente que tenía
00:08:59estaba devolviendo $500 y en el 2002
00:09:01hubo una ley que dijo, "Te seguí
00:09:02devolviendo 500 pero pesos." Y bueno,
00:09:04negoción. Entonces el sistema financiero
00:09:07dice, "No presto nunca más." Así.
00:09:09Entonces, si hay inestabilidad, el
00:09:10sistema financiero no presta.
00:09:12Ataaja.
00:09:12Entonces la respuesta, entiendo yo,
00:09:15si Argentina algún día se va a ordenar o
00:09:16no, no lo sabemos, pero la respuesta es
00:09:18para que algo de crédito haya y los
00:09:19bancos presten, es decirles que presten
00:09:22algo que después ellos lo vayan cobrando
00:09:24acompañado con la inflación.
00:09:25Pero no es un invento nuestro. Entiendo
00:09:26que eso es algo de la región. Sí, hay
00:09:28algo más que es lo que importa. El
00:09:30crédito es el principal mecanismo para
00:09:32que las personas de entre 25 y 35 años
00:09:35se compre un departamento.
00:09:36Es inviable. Si no,
00:09:37bueno, ahora puedes extenderlo un
00:09:38poquito más, ¿no?
00:09:39Bueno, hasta no real hasta 40 es el
00:09:42crédito y los padres. El 99% de las
00:09:44personas nunca va a poder comprar un
00:09:45departamento al contado. Es inviable
00:09:48eso. Entonces hace falta crédito. Lo que
00:09:50generan, los que genera la UBA de la UBA
00:09:52por el caso argentino, pero cualquiera
00:09:54de estas, es que el banco no te cobre la
00:09:57inflación anterior, sino que te va
00:09:59cobrando la inflación pasada. ¿Por qué
00:10:01digo esto? Cuando cuando el banco te
00:10:03prestaba antes de que existiera la UBA,
00:10:05te decía, "Bueno, o presto cualquier
00:10:07crédito hoy a eh en pesos." Te dice,
00:10:09"Bueno, la tasa de interés de un crédito
00:10:10hoy, ¿cuál es?" No sé, el crédito que
00:10:12vemos en las aplicaciones, en los
00:10:13bancos, el crédito personal, no sé,
00:10:1530, 40,
00:10:16no
00:10:18sé, 80
00:10:19hoy 80, claro,
00:10:19en una tasa de 80% ninguno de nosotros
00:10:22puede entrar a un crédito pagando todos
00:10:25los meses una cuota que si bien arranca
00:10:27alto después se va al licuando porque
00:10:28siempre es la misma, la primera cuota es
00:10:30la que te de barrera con la UVA. Lo que
00:10:32pasa es que todo ese ese 80% sale de la
00:10:35discusión y la tasa de interés de un
00:10:37crédito es 7 8%. Entonces, la cuota
00:10:40inicial es infinitamente más baja.
00:10:42Estamos hablando de una reducción que
00:10:44con los niveles actuales,
00:10:44claro, porque es UVA más algo, o sea, se
00:10:46ajusta por influen más un un porcentaje
00:10:48de interés.
00:10:48En realidad, el ajuste solamente por
00:10:50inflación.
00:10:52La cuota ajusta todos los meses
00:10:53solamente por inflación. Lo que hay es
00:10:55que yo te presté 1 kil de uvas,
00:10:57vos me tenés que oler 1 kg 100.
00:10:59Ah, bueno, claro, eso es lo que se
00:11:00reparte entre las cuotas.
00:11:01Claro, pero la variación es siempre la
00:11:03misma. Pero el interés no es lo último
00:11:04que pagas,
00:11:05¿no? Lo primero.
00:11:06Lo primero que pagas
00:11:07en realidad un vas a pagar siempre un
00:11:08kil 100 de uvas. Okay. Tengo una
00:11:10pregunta. Em, recién habl de los
00:11:12porcentajes y y del interés de los
00:11:15bancos acá en Argentina. ¿Cuál es la
00:11:16diferencia, por ejemplo, con Chile? ¿Y
00:11:18cuántos créditos se dan en un mes en
00:11:20Chile?
00:11:21Chile tiene hoy una tasa de más o menos
00:11:23entre, depende del banco, la situación
00:11:25bla, perdón, 2 y 4%. Y hoy las tasas en
00:11:28Argentina están, salvo el Banco Nación,
00:11:30que es el que tiene la tasa más baja con
00:11:324 y5%, o sea, compite con Chile, lo cual
00:11:35es bajo para Argentina. El resto de hoy
00:11:37están entre 8, 9, 10%. Son tasas más
00:11:42altas.
00:11:43Sí,
00:11:43somos Argentina también. Cuando
00:11:45lleguemos a ser Chile tendremos la tasa
00:11:46de Chile. Colombia tiene tasas del 7%,
00:11:50Uruguay del 4 y pico 5%.
00:11:52Okay.
00:11:53Pero hagamos si querés. A ver, dale.
00:11:54¿No? ¿Cómo haces para que te lo den?
00:11:55¿Qué requisitos tenés que cumplir
00:11:57en como en términos generales se lo dan
00:12:01a cualquier persona que tenga ingresos
00:12:02demostrables,
00:12:04todo en la formalidad, en la práctica
00:12:06relación de dependencia
00:12:07es lo que eso es lo que te voy a decir.
00:12:08En la práctica relación de dependencia,
00:12:11el casi el 90% de las personas que
00:12:13consiguieron el crédito son personas en
00:12:15relación de dependencia. Lo ideal es que
00:12:17tengas una cuenta y que seas cliente del
00:12:19banco, o sea, que tengas como cuenta
00:12:21sueldo, cuenta veres en el banco. Eso te
00:12:23permite tener una tasa mucho más baja. E
00:12:26puede ser un garante con cuenta sueldo
00:12:27también, ¿no?
00:12:28Puede ser un garante, sí, pero eso el
00:12:30grupo que va a pedir el crédito,
00:12:32pero es fácil o empieza como el un
00:12:34proceso largo hasta que te lo aceptas.
00:12:36No, no. Eh, los bancos están funcionando
00:12:38muy bien en eso. Es fácil si cumplís los
00:12:39requisitos.
00:12:40Te piden hasta un examen médico.
00:12:42Sí, pero hay seguro de vida también. Eso
00:12:44depende. Hoy funciona bastante bien eso.
00:12:46La mayoría de los bancos lo están
00:12:47haciendo casi todo digital.
00:12:49Eh, en depende del banco, pero más o
00:12:51menos en 3 meses desde que vas hasta que
00:12:54pasan, perdón, 3 meses desde que vas
00:12:56hasta que escrituras.
00:12:57Imagínate,
00:12:58es un proceso rápido, ágil. Eso
00:12:59si se da el proceso de lo que hizo José
00:13:01hace en su momento, en 2018, hace 7
00:13:04años. Hoy alguien que para comprar un
00:13:05departamento de $00,000 necesita 70, o
00:13:09sea, ya tiene que cumplir el hecho de
00:13:10haber podido juntar o que los viejos le
00:13:11den o que alguien le dé 30, que es un
00:13:13temón por la relación que tiene el poder
00:13:15adquisitivo, el salario, etcétera. Pero,
00:13:17¿cómo necesitas 70?
00:13:18No, necesitas que te presten 70.
00:13:20Tenés que entrar un departamento de 100,
00:13:21tenes que entrar con 30,
00:13:2330, 20. Necesitas que te presten. Yo
00:13:25estoy haciendo el ejemplo, no sé, de de
00:13:26José eh de hace 8 años. Hoy $,000 para
00:13:30una propiedad. En la oferta general,
00:13:33¿con qué cuota entrás?
00:13:34¿Qué sueldo tenés que tener?
00:13:35¿Qué sueldo tenés que tener? ¿Y qué
00:13:37habría que mirar en tu relación
00:13:39personal?
00:13:39Okay. La cuota es para ese crédito de
00:13:4270.000 va a estar entre 500 y pico 1000
00:13:46y 800,000 pesos más menos.
00:13:49Depende del banco. Depende,
00:13:50depende del banco, el plazo. Pero pon
00:13:52eso de cuota cuota.
00:13:53Pensá cuándo tenés que ganar para
00:13:55el ingreso de eso. Por cuatro.
00:13:57Claro.
00:13:58No puede pasar el 25%. Claro, porque te
00:14:00lo calculan, cuánto te dan 2 millones y
00:14:02medio para arriba en
00:14:04para arrancar hablar en blanco,
00:14:06o sea, te cu millones de pesos para para
00:14:10no 2 millones con 2, medio en el banco
00:14:12más barato entrás. Se mide grupos
00:14:13familiar y medio y un millón tenés que
00:14:15poner de cuota.
00:14:16Perdón, son personales o se mide grupo
00:14:17familiar
00:14:18del grupo que vaya a pedir el crédito.
00:14:20Pu ser una persona, una pareja, puede
00:14:21ser una persona, una
00:14:23ese ingreso como dijiste entre los dos.
00:14:24Puede ser dos, tres. Pueden ser más, no
00:14:26necesariamente dos.
00:14:27Pueden ser más.
00:14:28Tus hijos sí trabajan. Claro,
00:14:29no puede ser, puedes meter un tío, yo
00:14:30que sé. Mi recomendación es que
00:14:34aparezcan como deudores del crédito los
00:14:35que van a pagar la cuota,
00:14:37porque si no, en realidad lo que estás
00:14:38haciendo es inflash ingresos para que te
00:14:40presten más, pero el día cuando hay que
00:14:42pagar el principio de mes,
00:14:44esa cuota no es el 25, es el 35,
00:14:47está mucho más ajustado.
00:14:49Entonces, como no no inflar para poder
00:14:51entrar.
00:14:52Okay.
00:14:52Okay.
00:14:53Me
00:14:53F, tengo dos preguntas. Una, e, ¿por qué
00:14:56algunas propiedades son apto crédito y
00:14:58otras no?
00:14:59E y después te quiero preguntar si crees
00:15:01que esa tasa del 8 o 10% en bancos que
00:15:04no son el Banco Nación, en un futuro en
00:15:06el que viene es probable que bajen. Si
00:15:08este es momento para esperar.
00:15:09Okay. Los bancos tienen para poder
00:15:12prestarte necesitan que esa que esa ese
00:15:14departamento, esa casa esté dividida,
00:15:17escriturada, que esté como formalmente
00:15:20registrada. Entonces, hay muchos
00:15:21departamentos que quizás son más nuevos,
00:15:23por ejemplo,
00:15:24y que la obra se terminó recién y que
00:15:25todavía no se hizo todo ese registro.
00:15:27Entonces, no entran. Hay un montón de
00:15:29casas en barrios, lo que sea, que se
00:15:31construyeron y nunca nadie hizo el
00:15:33registro. Nada depende de eso.
00:15:35Pero para un vendedor es lo mismo, que
00:15:36sea apto crédito, que sea con crédito,
00:15:38que te lo compren con crédito.
00:15:40Lo que pasa es que en el crédito
00:15:42hipotecario, para este recordarlo,
00:15:44aunque parezca obvio, la garantía de que
00:15:47vos vas a devolver el crédito es la
00:15:48casa, es la propiedad. Entonces, el
00:15:49banco tiene que estar seguro de que esa
00:15:51propiedad es ejecutable, ¿no? Para y
00:15:53además para me quedó una duda con eso
00:15:54que dijo Sofi recién, ¿no? Hay un tema
00:15:56es que aparte si yo voy con la guita
00:15:58cash sin el crédito a comprar es muy
00:16:00probable que escrituremos en negro por
00:16:01menos de lo que el barento vale. Si
00:16:03eso ya no va más,
00:16:04no. Eso eso funciona. O sea, eso sucede
00:16:07obviamente para pero
00:16:08lo que digo la compra si vos compras con
00:16:09el crédito no te queda otra que declarar
00:16:10todo porque es tod vía transferencia. Es
00:16:12como está es el el valor de parando, es
00:16:13el que dice el crédito.
00:16:14Mira, se mueve la pera.
00:16:16Dice que sí, pero mucho menos hay mucho
00:16:18menos margen para subescriturar,
00:16:20¿sí?
00:16:20Para decirlo así elegantemente.
00:16:22Sí.
00:16:22Eh, en una compra con crédito que en una
00:16:24compra sin crédito. Con crédito hay,
00:16:26como digo, no se puede tanto. Después el
00:16:29otro nada, no se debería hacer. Está
00:16:31bien.
00:16:32Sofia había dicho si hay que esperar que
00:16:33bajen las tasas. Sí.
00:16:35Hace un año, hace no, mentira, menos un
00:16:37año, en octubre, noviembre la tasa
00:16:40promedio de los bancos era 5 y pico, 6%.
00:16:43Hoy estamos en nueve. Entonces, subieron
00:16:45en los últimos 8 meses.
00:16:46¿Por qué subió?
00:16:47Entonces, claro, entonces va a seguir
00:16:48subiendo, decís.
00:16:49No, no, lo que digo es me cuesta querer
00:16:50que algo que pasó hace tan poquito se
00:16:52revierta tan rápido.
00:16:54Yo creo que las tasas por un tiempo van
00:16:55a estar acá.
00:16:57El año que viene, si todo sale bien en
00:17:00términos de ordenamiento, financiero,
00:17:02bla.
00:17:03Eh, podría haber, pero en realidad lo
00:17:06que la explicación de por qué suben las
00:17:08tasas para mí son un par de cosas es
00:17:10primero hay una demanda infinita de
00:17:11crédito hipotecario. En Argentina abrís
00:17:14una puerta del crédito hipotecario y la
00:17:15gente se tira de cabeza por una
00:17:17necesidad
00:17:18y sí, pues no forma también,
00:17:20pero es un bien que hace que la demanda
00:17:23haga aumentar el precio.
00:17:24Digo, porque no les conviene prestar, no
00:17:26es un negoción para ellos que aumente la
00:17:28cantidad de
00:17:29No, siempre que hay más demanda sube el
00:17:30precio. y la plata para decir
00:17:34los bancos hoy no tienen liquidez para
00:17:36prestar
00:17:37no tienen la plata
00:17:37está claro no sab una una un préstamo en
00:17:41tarjeta de crédito, vos te comprás una
00:17:43zapatilla que son no sé 80,000 pes
00:17:45contra un departamento que te prestan 80
00:17:47millones de pesosm
00:17:48hacen falta o sea es muy difícil
00:17:51conseguir todo ese financiamiento. Parte
00:17:52del banco que ha prestado 30 años en
00:17:54ningún lugar del mundo los bancos
00:17:56prestan la plata de los plazos fijos
00:17:58para que vos te compres un departamento.
00:17:59Eh, hay esquemas mucho más complejos que
00:18:01en Argentina no existen por la falta de
00:18:03mercado de capitales, un montón de
00:18:05cosas.
00:18:05Estamos hablando con Federico González,
00:18:07Rou, economista y no sé por qué
00:18:09especialista en crédito hipotecario.
00:18:12Porque hace como 10, 12 años empecé
00:18:15estudiando el plan procrear, después me
00:18:18fui metiendo en el tema y nada y me
00:18:20encantó porque tienen como muchas
00:18:22aristas.
00:18:22Te fuiste metiendo en cuota. Escúchame y
00:18:24te quiero preguntar por lo siguiente.
00:18:25Hay una parte donde seguramente no es lo
00:18:28tuyo, pero como es un primo de todo lo
00:18:30que estamos hablando, que es porque
00:18:32Sofie decía, "Es momento, no, yo pienso
00:18:34las propiedades van a seguir subiendo,
00:18:37seguir bajando, porque como está atado
00:18:38el crédito, vos que sentís que es un
00:18:40momento como para eh para si tenés la
00:18:44posibilidad de crédito hipotecario o
00:18:46decís, van a bajar, no es momento para
00:18:48comprar algo, está caro."
00:18:50Te tengo una te respondo de una manera
00:18:52muy poco economísticamente, no sé cómo
00:18:54se dice, pero
00:18:55como Jairo. Sí.
00:18:56¿Por qué te digo esto?
00:18:57Hasta que alguien me demuestre lo
00:18:59contrario. En Argentina
00:19:00me gusta, me gusta. Es muy radiante.
00:19:01En Argentina el crédito son momentos.
00:19:04Sí.
00:19:05Entonces vos me decís, "Es momento, es
00:19:07momento para, no sé, es un momento.
00:19:09Forma,
00:19:10si esperás, capaz no hay.
00:19:11Si esta conversación la teníamos en 2018
00:19:14y yo te decía, bancá y capaz después me
00:19:15decías, che, no hay más." Okay, eso para
00:19:18arrancar. cuando hay que agarrar.
00:19:20Yo creo eso. Después, yendo más a lo a
00:19:22lo económico, eh para mí el crédito, o
00:19:25sea, cuando uno va a sacar un crédito es
00:19:27una operación que tiene tres partes. Es
00:19:29primero te prestan pesos, vos con esos
00:19:31pesos comprás dólares, con esos dólares
00:19:33comprás metros cuadrados. Mm,
00:19:34en realidad pasa todo en el mismo
00:19:35segundo,
00:19:36pero para separarlo son tres cosas
00:19:38diferentes.
00:19:39Cuando te prestan pesos, pagas una tasa
00:19:41de interés, que es que es esto que
00:19:42hablamos recién, subió esa tasa de
00:19:44interés quizás es la parte más floja
00:19:46ahora del crédito.
00:19:48La otra es el dólar. Uno entra a comprar
00:19:49dólares, compra dólares a 100 y pico.
00:19:52Ahí cada uno haga su cuenta de si cree
00:19:54que
00:19:54ahora está abajo.
00:19:55Claro, si cree que, che, este dólar es
00:19:57de largo plazo, ¿no? Lo que sea. Bueno,
00:19:59entonces yo creo algo, yo creo que en el
00:20:01largo plazo va a subir, con lo cual
00:20:03estás entrando algo barato.
00:20:04Y por último, por último punto, los
00:20:07inmuebles están históricamente bajos,
00:20:10o sea, es un buen momento.
00:20:12Yo creo en esas tres es un buen momento.
00:20:13Y después hay otra cosa y es que para mí
00:20:16todo esto que yo acabo de decir, si
00:20:17querés uno lo mete en un Excel, la hace
00:20:18cuentas largo plazo, tasa bla, eh, esto
00:20:21es muy personal. Si vos te imaginas, si
00:20:22vos tenés 30 años o 30 y pico 40, lo que
00:20:25sea, ¿no? Y te imaginas en tu y en tu
00:20:28proyecto de vida entra una casa tuya y
00:20:31hoy estás alquilando y más o menos estás
00:20:33pagando lo mismo y te cierra y yo que sé
00:20:36y mira, para mí ya se respondió la
00:20:38pregunta.
00:20:38Claro.
00:20:39Después si lo queres hacer para
00:20:40inversión es otra la conversación. El
00:20:42segundo punto que decís que estamos en
00:20:43ención Bitcoin,
00:20:45¿no? No, digo si si vos querés comprar,
00:20:47sacar un crédito para poner el alquiler
00:20:48para hacer renta, yo que sé, bueno,
00:20:49charlemos más largo, pero la respuesta
00:20:51corta es tu casa. Hay mucha gente que yo
00:20:54tengo amigos que le pasa que tienen un
00:20:56departamento comprado en los 90 y
00:20:59entonces como está está difícil la
00:21:01situación, entonces dice para en un
00:21:03momento era alquilo mi departamento y me
00:21:06voy a vivir parer BNB y me voy a vivir a
00:21:10algo menos así me queda como la mitad de
00:21:12para que le pueda entrar una guita, pero
00:21:13ahora ni siquiera es no y hay una
00:21:16situación intermedia que es por la falta
00:21:17de crédito hipotecario o porque la gente
00:21:19que necesita el crédito hipotecario no
00:21:21tiene los dólares que hacen falta para
00:21:22entrar. Por ejemplo, vos puedes tener
00:21:24una casa de dos ambientes, eh, que la
00:21:27tenías en un momento de tu vida, tu
00:21:28familia se agranda, vos no tenés los
00:21:30dólares para agrandarte con un crédito,
00:21:32por más de que podrías tener el crédito,
00:21:33entonces si la pongo en alquiler y yo a
00:21:35eso le pongo unos mangos arriba y
00:21:36alquilo algo más grande.
00:21:37Y ahí también es otra manera de ver la
00:21:39falta de crédito hipotecario.
00:21:40Pero también hay una pregunta que te
00:21:42hago.
00:21:43¿Hasta qué punto puede crecer el crédito
00:21:44hipotecario si los salarios son tan
00:21:46bajos en términos de metro cuadrado?
00:21:48hasta infinito de lo que estamos hoy
00:21:52hasta lo que quer
00:21:52no está claro, pero digo, quiero
00:21:54repetirlo, hay una parte de la población
00:21:56que se va a quedar afuera aún con
00:21:58crédito hipotecario si el poder
00:22:00adquisitivo de su salario lo deja muy
00:22:01lejos del metro cuadrado.
00:22:03Sí. A ver, si si nosotros pensamos que
00:22:05el salario de Argentina de acá 20 años
00:22:07es este y sí vamos a vivir en un país
00:22:10con 35% de pobreza durante los próximos
00:22:1220 años.
00:22:14Si proyectamos un país un poco más
00:22:17ordenado que eso, el crédito hipotecario
00:22:19vuela en ese sentido porque parte de la
00:22:21nada.
00:22:22Eh, y otro punto es que Argentina tiene
00:22:24la regulación del crédito hipotecario en
00:22:26Argentina o la no es regulación, es
00:22:29como la la estructuración del mercado
00:22:32hipotecario en Argentina es casi nula.
00:22:35No tenemos ninguno de los instrumentos
00:22:36que todo el mundo tiene para dar crédito
00:22:37hipotecario, ni de captación de fondeo,
00:22:40ni de cómo se aseguran los créditos, ni
00:22:41de garantías. Entonces, el crédito
00:22:43hipotecario acá funciona como un crédito
00:22:44para una compra de zapatillas. Es muy
00:22:46precario,
00:22:47o sea, es lo mismo que la tarjeta de
00:22:48crédito.
00:22:48Es más o menos lo mismo. Entonces, acá
00:22:49voy con esto. Una tele o un
00:22:51departamento, lo único que cambia es el
00:22:52valor, digamos.
00:22:53Sí, que tenés un depart una garantía,
00:22:55pero en términos eh más como
00:22:57regulatorios y y de instrumentos de
00:22:59garantía de financiamiento, después
00:23:00Argentina tiene un millón de cosas para
00:23:02hacer todavía ahí y esas cosas lo que
00:23:04van haciendo es que sea menos riesgoso
00:23:05para los bancos y para el sistema
00:23:07financiero en general prestar plata.
00:23:09¿Y cuánto cuánto puede espantar a la
00:23:11gente? Y me interesa la experiencia de
00:23:12lo que pasó en 2017, 2018, más allá del
00:23:14caso de José. El hecho de que en
00:23:16Argentina todo el tiempo parece que todo
00:23:17se va a la [ __ ] Muchas veces se va a
00:23:19la [ __ ] la inflación fue 200%.
00:23:22Alguien que sacó un crédito atado con
00:23:23inflación, más allá del caso de José,
00:23:25hoy en día está vivo. O sea, ese crédito
00:23:28sobrevivió. Imagínate que sacó el
00:23:30crédito y pasó los 200% de inflación.
00:23:32Y yo quiero preguntarle también por los
00:23:34riesgos de sacar crédito.
00:23:35Por eso, bueno, eh, los que sacaron
00:23:37crédito hace 8 años más o menos, hoy
00:23:40están todos vivos. Bueno, no lo sé, pero
00:23:42la mayoría están vivos. Intentamos. Yo
00:23:44casi saco ahí en el verano, pero
00:23:46para mí hay dos hay dos maneras,
00:23:48pero se sufre. Pero es importante porque
00:23:50si vos tuviste 8 años con el culo en la
00:23:51mano de si esto no lo voy a poder
00:23:53tampoco está bueno.
00:23:55¿Entendés? Si no te una garantía, digo,
00:23:57no tranquilos, es como una parqu
00:24:0230 años vas a estar sufriendo. Para ser
00:24:04realista, el que sacó un crédito hace 8
00:24:06años vivió en Argentina 8 años.
00:24:08Claro.
00:24:08Vivió la Argentina los últimos 8 años,
00:24:10el que sacó el crédito y el que alquiló
00:24:12también. y el que no sé, pagó una prepa
00:24:14y el que pagó en un colegio de sus
00:24:16pibes, yo qué sé, digo, lo que lo que
00:24:17uno quiera, ¿no? Entonces, eh hoy el 99%
00:24:21de los créditos de de los deudores
00:24:23hipotecarios están al día.
00:24:25Eso es buenísimo.
00:24:2699%, o sea, solamente uno de cada 100
00:24:29tiene algún atraso con los bancos.
00:24:31¿Cuánto te puedes atrasar?
00:24:33No, lo que
00:24:34no pasa nada,
00:24:34¿no? Sí, firme las rodillas,
00:24:36¿no? No, como para atrasarte, puedes
00:24:38atrasarte lo que quieras. Obviamente
00:24:39llega un punto en el que el banco te
00:24:40empieza a decir, "Che, pagar, te empieza
00:24:42a ejecutar más." No, no es no es gratis
00:24:45atrasarse.
00:24:45Hay algo, hay algo que no dijimos que
00:24:47que por ahí en esto que Harry recién
00:24:49decía, no es como comprarse una
00:24:51zapatilla, porque si vos no pagas la
00:24:52tarjeta, no te sacan la zapatilla. Acá
00:24:54si no pagas el crédito hipotecario, la
00:24:56amenaza contra lo que tienen para ir
00:24:58contra vos es tu casa. Es como la
00:25:01hipotecas, como jugamos en el
00:25:02Algo que en Argentina no pasó.
00:25:04En Argentina no hubo ningún proceso de
00:25:07ejecución de la hipoteca. Wow.
00:25:09En los últimos años porque están todos
00:25:10al día porque hay algo medio también muy
00:25:13¿Por qué están tan al día? Me me hace
00:25:15ruido sin desconfiar de nuestro
00:25:17porque lo primero que pagas son es tu
00:25:18casa,
00:25:19pero nadie se quedó sin laburo y no lo
00:25:21pudo pagar, ¿me entendés? Que es lo más
00:25:22normal del mundo.
00:25:23Lo que puede pasar es que y no pasó de
00:25:25hecho, pero lo que podría pasar o pasó
00:25:27muy si pasó es casi marginal es que
00:25:29alguien haya vendido el departamento
00:25:31porque no podía pagar la cuota. La
00:25:32verdad es que no hay registro de eso
00:25:33porque la cantidad de de Argentina no
00:25:35tiene un mercado tan estuo todavía para
00:25:38que vos vendas tu hipoteca. Eso no pasa
00:25:40en Argentina.
00:25:40Claro, porque en realidad eso también
00:25:42debería ser una opción inversión tuya es
00:25:44como hago la inversión, la pago un
00:25:45tiempo, después vendo, saco otro crédito
00:25:46nuevo, eso va a existir todavía eso no
00:25:48pasa en Argentina. Entonces en realidad
00:25:50los de los deores que están hoy son los
00:25:53que se fueron son los que vendieron y
00:25:54cancelaron.
00:25:55Claro.
00:25:55Y son muy poquitos. Sí, tengo alguna
00:25:58pregunta más.
00:26:00Sí, e
00:26:02varias en realidad, pero ¿por qué no va
00:26:03todo el mundo al Banco Nación si la tasa
00:26:05es tanto menor y si es muy difícil o
00:26:08mucho más difícil sacar al Banco Nación
00:26:10el crédito que no un banco?
00:26:11Está yendo todo el mundo al Banco
00:26:12Nación.
00:26:13Hoy el grueso del mercado lo está
00:26:14tomando el Banco Nación,
00:26:16con lo cual está pasando eso.
00:26:17Ciudad tiene también, ¿no? Como
00:26:18parecidos o no.
00:26:19Ciudad tiene ciudad para para algunas
00:26:21zonas de capital. La más, o sea, la más
00:26:24gráfica es microcentro. Eh, tiene una
00:26:26tasa similar a la del Banco Nación del 4
00:26:28y medio, después si nota una tasa más
00:26:29alta cerca del 8o. E está pasando esto
00:26:32que el todo tarda mucho en dártelo
00:26:34porque
00:26:35no no tres cu meses que es un proceso
00:26:37está bien, es un tiempo lógico
00:26:38y tiene tope, o sea,
00:26:40hasta que aprendas a cocinarse.
00:26:41Tiene tope. ¿Hasta cuánta guita podés
00:26:43pedirle? El Banco Nación lo subieron
00:26:45hace poco, es algo así como 200 millones
00:26:47de pesos,
00:26:48que es un también es un buen tope, la
00:26:49verdad que para comprar un departamento,
00:26:51un dos, tres ambientes en muchas zonas
00:26:53de capital está perfecto.
00:26:54¿Para primera vivienda o vivienda única?
00:26:55Vivienda única.
00:26:56Vivienda única. No primera vivienda
00:26:57única.
00:26:58Vienda, claro. No, no primera única. Lo
00:27:00que pasa es que estamos hablando de
00:27:01ingresos en blanco de 2,illones y med5
00:27:053,000ones, no hay un universo infinito
00:27:08de eso. Entonces,
00:27:09de blanco y prolijo porque podés tener
00:27:10un un recibo en blanco y te diga sueldo,
00:27:13una cosa chiquita y no alcances por no
00:27:16hay planes, pero no hay planes de
00:27:18extender eso, por ejemplo, autónomos, o
00:27:19sea, sabiendo que que hay tanto empleo
00:27:20de monotributistas, autónomos, etcétera,
00:27:23hoy no. Y para mí, insisto, los bancos
00:27:26hoy tienen problemas para fondear los
00:27:28créditos para los que están en relación
00:27:29independencia. Imagínate si encima le
00:27:31agregas 4 millones de monotributistas.
00:27:33Eh, hoy de hecho los bancos digo, hay
00:27:36autónomos que tienen más chance de pagar
00:27:37una buena cuota en fecha que que los que
00:27:39los que están en relación dependencia
00:27:40hoy con los
00:27:40¿Cómo funciona el mercado laboral de
00:27:41Argentina? Hoy los monotributistas no
00:27:43son algo de segundo orden contra el
00:27:46contra lación penciada, ya no todo lo
00:27:47contrario. Caputo no puede pedir un
00:27:48crédito.
00:27:49Claro.
00:27:50No, eso no pasa.
00:27:51Okay.
00:27:52Bueno, igual fue mejor de lo que
00:27:53esperaba. ¿En qué sentido?
00:27:55¿Qué cosa?
00:27:55Que que lo recomienda, que está bueno,
00:27:58que el tema ese fácil que te lo den. No
00:28:00me quedó claro eso.
00:28:01Sí, sí, sí.
00:28:03Por eso
00:28:04el tema es la relación, lo difícil es
00:28:05eso, es pertenecer al colectivo de gente
00:28:07que tiene un suel de relación de
00:28:08dependencia. Perdón, una cosa más,
00:28:10perdón. que si es una pareja la que va,
00:28:13los dos tienen que estar en esa
00:28:14situación
00:28:14y que se amen para siempre.
00:28:15Sí, por lo menos la última pregunta,
00:28:19Fed. Si yo empecé, ¿cuántas cuotas son
00:28:21un crédito?
00:28:22240 son 20 años.
00:28:24Por eso, 240. Y me que la podía pagar,
00:28:27me quedé sin laburo,
00:28:29tengo que vender el departamento o
00:28:31o rebuscártela de alguna manera.
00:28:33Sí, nadie me presta y no lo puedo pagar.
00:28:35Sí,
00:28:35solo haber
00:28:36vendo el departamento y ya está. O sea,
00:28:38o hay otra instancia. Ya
00:28:39podés acercarte al banco y conversar más
00:28:41informalmente, pero en la práctica no. O
00:28:43sea,
00:28:43pero no hay bancos que te te llegabas a
00:28:45una negociación y te estiraban el plazo.
00:28:47Podés llegar a conseguir algún tipo de
00:28:49situación.
00:28:49El famoso refinanciar la deuda.
00:28:51Sí. Eh, eso era más en un momento
00:28:53postpandemia.
00:28:54Hoy lo que había era que si la cuota
00:28:56superaba el 35% de tu ingreso, podías
00:28:58charlar acá en realidad sí, pero te
00:29:00refinancian un poco y después vas a ir
00:29:02en la misma. Sí. Eso podés podés tener
00:29:03una conversión con el banco, eh, pero en
00:29:06última instancia vas a tener que que
00:29:08cancelar el crédito. Diferente es si
00:29:10alguno de los deudores, por ejemplo,
00:29:11fallece
00:29:12en el caso de un seguro de vida,
00:29:14etcétera.
00:29:15Solo me quedaría para cerrar con eso de
00:29:17que vos decís, miren su situación
00:29:18personal, te gusta la cuota, te gusta el
00:29:20crédito, fíjate tu tipo de laburos, qué
00:29:23evolución va a tener, tus ingresos, qué
00:29:24evolución van a tener. Para mí es
00:29:25esencial eso, o sea, si uno está parado
00:29:27en un en un laburo que no sé, tiene
00:29:29proyección de crecimiento, de poder
00:29:31ganar la inflación y demás, sí diferente
00:29:34es el caso en el que ya estás estancado,
00:29:36estás de salida, no sé, es muy
00:29:37particular.
00:29:38Gracias. La gente te quiere encontrar en
00:29:40las redes como FD
00:29:42FG Rouco y ahí en Twitter, en Instagram,
00:29:45responder las consultas de todos.
00:29:46Sí, sí, en general
00:29:47en general. Sí,
00:29:48hay que darle crédito a todo lo que
00:29:49dice.
00:29:50Bien. Si le ponés, eh, [ __ ] estás
00:29:53entocado con el banco, por ahí no se
00:29:54copa, pero si no es un tipo que
00:29:56despierta mucho interés.
00:29:57Ah,
00:29:57bien.
00:29:59Te lo sacó.
00:30:00Ya tiré otra que no la escuchaste, pero
00:30:02no importa.
00:30:02En serio.
00:30:03Sí, no pasa nada, no pasa nada.
00:30:05Yo, honestamente yo los ejecutaría.
00:30:08Es muy buena
00:30:09buen remate.
00:30:11Es buen remate.
00:30:16Gracias, gracias.
00:30:17La verdad son todos unos boludos. Pero
00:30:19qué tipo amoroso que sos.
00:30:25Yo no más con esto. Me voy a buscar una
00:30:27taza de café.
00:30:29Programa diversión garantizada.
00:30:31Nos escuchas
00:30:33cuándo y donde quieras.
00:30:35urbanaplayfm.com.
00:30:38Somos la radio que ves.