Cómo saber cuánto estoy pagando de ALQUILER: Jairo Straccia #Perros2025
Perros De La Calle - 30/9/2025 - Duracion: 12:46
Transcripción
00:00:00¿Queres saber si estás pagando de más o
00:00:02de menos? Este contenido lo vas a
00:00:03querer. Vemos el video o le explica
00:00:06directo.
00:00:06No, pon el video como disparador y yo te
00:00:08cuento por qué me enojé con ese video.
00:00:11Se enojó.
00:00:13A ver, un tip para saber si el alquiler
00:00:14es caro.
00:00:15Refácil. Agarr el valor del alquiler, lo
00:00:18que pagas por mes y eso lo multiplicas
00:00:20por 12. Ese resultado lo dividís por el
00:00:24precio de la propiedad que estás
00:00:26alquilando.
00:00:27¿Me das un ejemplo?
00:00:27Vamos con un ejemplo bien fácil. Pagas
00:00:29de alquilar $500
00:00:32por 12 meses son $6,000 al año. Eso lo
00:00:36dividís por el valor de tu propiedad.
00:00:38Por ejemplo, vale $120,000
00:00:406,000 di 0,000 te da 0,05.
00:00:45Eso lo multiplicas por 100 para sacar el
00:00:48porcentaje y ahí tenés 5% es lo que vos
00:00:51pagás por año de alquiler.
00:00:53¿Eso es mucho o poco?
00:00:54Excelente pregunta. 5% es el alquiler
00:00:57estándar promedio. Si pagas menos, 3 o
00:01:004%.
00:01:02No le digas nada al propietario, te está
00:01:03regalando el alquiler festejad. Y si es
00:01:06más alto,
00:01:06mira, si estás pagando entre 6, 7 y
00:01:08hasta 8%, estás pagando un alquiler
00:01:11caro. Ahí es momento quizás de mudarte a
00:01:14otro departamento o llam al propietario
00:01:17y negociale. Pedile que te lo baje,
00:01:19reenviale este video y ahí empezá la
00:01:21conversación.
00:01:22Perfecto. Muchas gracias. Gracias a vos
00:01:24datos. Llama Juan Manuel Tapiola lo que
00:01:27cuenta. Preguntame si
00:01:30cuánto estoy pagando alquiler.
00:01:31¿Cuánto estás pagando alquiler?
00:01:32Excelente pregunta.
00:01:34[Risas]
00:01:36Mira lo que está contando ahí.
00:01:38Está muy bueno para mí. Yo lo traje
00:01:39porque creo que es una ayuda que la
00:01:41verdad no tenés ideas pagar. Si vos
00:01:43querés pagarlo 7% está bueno que sepas
00:01:46que estás pagando de más. Pero espera,
00:01:48yo quiero hacer un comentario, tal vez
00:01:50una observación, tal vez un
00:01:51cuestionamiento, pero utilizando lo que
00:01:54él aporta como conocimiento en el mundo
00:01:56de los alquileres en general y en
00:01:58Argentina en particular.
00:02:00La piola. Él da como sentado y sirve
00:02:03porque existe la regla del 5% que ese
00:02:06cálculo te sirve de guía para saber si
00:02:09estás pagando mucho o poco
00:02:11de alquiler.
00:02:135% es la este cifra de porcentaje anual
00:02:18que vos tenés que sacar y después
00:02:19obviamente eh dividirlo por 12 si querés
00:02:22hacer la cuenta al revés. Pero nadie se
00:02:23preguntó
00:02:25por qué 5%.
00:02:27Claro,
00:02:28porque de golpe es como un B. Una buena
00:02:30pregunta.
00:02:31cae ehun se me ocurre por qué, pero no
00:02:34tengo idea,
00:02:35pero a riesgo,
00:02:36a riesgo,
00:02:38porque es lo que le daría mínimamente al
00:02:41dueño, si esa plata en vez de estar en
00:02:44el departamento lo ponen en en no sé
00:02:46qué, tiene un componente de
00:02:48de los Estados Unidos.
00:02:49Exacto. ¿De dónde surge la idea del 5%
00:02:52como número que te guía? de que es la
00:02:55rentabilidad esperada por el propietario
00:02:59para sacarle a su departamento en un año
00:03:03o a cualquier bien.
00:03:04Está bien. En este caso estamos hablando
00:03:05de un inmueble que
00:03:07pero cualquier cosa que vos vendas con
00:03:09dinero en la mano es una inversión
00:03:12normal conservadora y tranquila es del
00:03:155%. Pero lo que quiero decir es que hay
00:03:16un punto de partida que no está
00:03:17explicitado en el vídeo de nuestro amigo
00:03:20Juan Manuel Tapiola, que es
00:03:22que de golpe hay que ordenar lo que vos
00:03:24pagás de alquiler según la rentabilidad
00:03:28esperada de un propietario para su
00:03:30inmueble, que tiene una lógica porque
00:03:32claro que no pase ninguna inversión.
00:03:34Bueno, está bien, pero lo que yo
00:03:35entiendo es que tiene una lógica en el
00:03:37punto de que si no tuviese esa
00:03:39rentabilidad esperada, no volcaría su
00:03:42propiedad al departamento y lo pongo no
00:03:45sé dónde.
00:03:46Pero lo que quiero decir es que tampoco
00:03:47es que te tenés que casar con que sí o
00:03:49sí tiene que tener 5% de rentabilidad
00:03:52esperada el dueño, ¿no?
00:03:53Pero además, perdón, si el si
00:03:54efectivamente el mercado se reguce,
00:03:56autorregula o esas cosas que a veces
00:03:58dicen algunos, o sea, si el el
00:04:00departamento no tiene valor de venta
00:04:01porque no se están vendiendo
00:04:02departamentos,
00:04:03Sí. ese 5% debería bajar.
00:04:04Bueno, a ese punto,
00:04:05no debería ser el C menos.
00:04:07Hay laburos de otras personas que están
00:04:09en el mundo de la inmobiliaria que toman
00:04:11este concepto que él lo explica muy bien
00:04:13y sirve como instrumento y me parece
00:04:14bárbaro, pero es una regla que existe
00:04:16hace mucho que usan en el mundo de la
00:04:18renta e este que es la regla del 5%.
00:04:22Pero vos fíjate que estamos hablando y
00:04:24está bien así planteado como una renta,
00:04:26es decir, algo que vos le sacás al metro
00:04:28cuadrado como cálculo igual para
00:04:31vos tenés que calcular el 5% del precio
00:04:34de la propiedad es la rentabilidad anual
00:04:37la dividís por 12 y eso que vos acabas
00:04:39de dividir por 12 te tiene que dar más o
00:04:41menos el alquiler según Juan Manuel
00:04:42Tapiola quiere que deberías cobrar por
00:04:44tu propiedad.
00:04:45Sí. o que vos podrías pagar si estás del
00:04:46lado del inquilino. O sea, vos decís,
00:04:48"Che, por ejemplo, que esto es
00:04:50importante que lo sepa la gente cuando
00:04:51va a renovar un contrato de alquiler."
00:04:53Ponele que ya estamos viviendo acá hace
00:04:542 años y te dicen, "Che, vamos a renovar
00:04:57el contrato de alquiler." Vos tenés dos
00:04:58maneras de plantearte frente a la
00:05:00renovación si vas a seguir. Una, en un
00:05:03país con inflación como Argentina, mirás
00:05:05cómo se movieron los pesos y te pones de
00:05:07acuerdo con tu este inquilino si sos el
00:05:10dueño o con el dueño si sos el
00:05:12inquilino. Dec, "Che, ¿cómo lo
00:05:13actualizamos?" Por inflación. Y fíjate,
00:05:16Google calculadora de alquileres en la
00:05:18ciudad, tenés muy fácil para hacer el
00:05:20cálculo y lo actualizá por el índice ICL
00:05:23del Banco Central. Y eso está una manera
00:05:24que mezcla eh precios y salarios. Otro
00:05:28te puede decir, "No, vamos directamente
00:05:29por el índice de precio, por la
00:05:30inflación." ¿Listo? O sea, ahí mirás los
00:05:33pesos. Lo que pasa es que el propietario
00:05:35te puede decir o vos también le podés
00:05:37decir, "Che, en los últimos 2 años viene
00:05:39el propietario y te dice, acá en el
00:05:41barrio hicieron la estación de subte,
00:05:43volaron los precios de las propiedades y
00:05:45yo quiero mantener mi 5% de
00:05:49rentabilidad, entonces no voy a mirar
00:05:52los precios que a vos te sirve para ver
00:05:54tus ingresos y vas a poder seguir
00:05:55pagando, sino voy a ver si como acá
00:05:57aumentaron los precios de las
00:05:58propiedades, puedo seguir manteniendo mi
00:06:015% de rentabilidad. Y si y si vos te vas
00:06:04y viene alguien a alquilar esto por
00:06:05primera vez, lo va a alquilar al precio
00:06:06que yo te estoy proponiendo ahora, no lo
00:06:08va a alquilar al que estás pagando vos.
00:06:09Claro. Y yo te iba a preguntar, o sea,
00:06:10una persona en este momento está
00:06:11escuchando la radio en su casa, en su
00:06:12departamento, se acaba de mudar, ¿cómo
00:06:14sabe cuánto cuesta ese departamento?
00:06:15Bueno, eso o lo haces por la vía más
00:06:18formal de que vas a un inmobiliaria y le
00:06:19decís, "Señor, viene a tasarme y a veces
00:06:21te lo hacen gratis." Por dos
00:06:23inmobiliarias o haces una vía más
00:06:25informal, si alguno tiene otra es, "Che,
00:06:27te fijas por las distintas plataformas
00:06:29digitales, casas similares."
00:06:30¿Cuánto sale uno parecido al tuyo? un
00:06:32dos ambientes en Villurquisa de tanto
00:06:34metad.
00:06:35Con una mezcla de los dos, vos hacés una
00:06:37especie de medición, pero igual sobre la
00:06:39tesis del 5% o la tesis que quiera
00:06:41después hay particularidades. Lo que te
00:06:44decía recién, el barrio tiene este una
00:06:47oferta creciente o se están achicando
00:06:49cómo se está poniendo la zona está en
00:06:51más medios de transporte o menos. ¿Cómo
00:06:53está la inseguridad? ¿Cómo está el bien
00:06:55inmueble? Porque por ahí vos, el tipo
00:06:57quiere tener 5% de rentabilidad en
00:06:59dólares, el dueño y vos le decís,
00:07:01"Amigo, vení a ver el departamento, eh,
00:07:04fíjate lo que tiene. No me arreglar el
00:07:06baño, los muebles de cocina son viejos."
00:07:08Está muy está muy deprimente. Adentro
00:07:10está todo roto. Y vos de afuera es un
00:07:11cálculo por metro si no estado.
00:07:13Si yo si yo estoy viviendo en estas
00:07:14condiciones, vos CD y no quieras tener
00:07:16tu 5% de rentabilidad.
00:07:18El cálculo del C es medio tramposo
00:07:19porque no está teniendo en cuenta todos
00:07:20los gastos de mantenimiento del
00:07:21departamento que tiene que tener
00:07:22no está viéndolo el
00:07:24no es el cinco al final. secretario. Lo
00:07:26que quiero decir es que es una buena
00:07:27guía, pero no te tenés que volver loco,
00:07:29obviamente, de que tiene que ser eso ni
00:07:31para un lado ni para el otro, porque
00:07:32después tenés otras vías. Si de golpe
00:07:34empieza a competir, lo que le podría
00:07:37sacar haciendo e renta para turistas
00:07:40tipo Airbnb, si eso sube, te presiona de
00:07:42una manera porque tenés mucho turista.
00:07:44Ahora que el turismo está replegado, hay
00:07:46muchos departamentos acá en Palermo
00:07:48que están volviendo a la oferta local.
00:07:51Para, puedo decir una pelotudez por las
00:07:52dudas, pero si se te ocurre hacer esa
00:07:54cuenta, no mezcles dólares con pesos. Si
00:07:55vos pagas el alquiler en pesos, no hagas
00:07:57en la misma cuenta el alquiler en pesos
00:07:59y el valor del departado en dólares.
00:08:00Convertir todo a dólares o todo a pesos,
00:08:02porque si no te va a dar cualquier
00:08:02número.
00:08:03Claro, sabes que ustedes pueden, perdón,
00:08:04y además hay temas. Si vos decís es
00:08:06departamento de $100,000, entonces
00:08:08calculo cuánto si el departamento vale
00:08:12en vez de 100, 140 ya cambia
00:08:14completamente porcentaje. Y si en
00:08:16realidad 100 es lo que quiere el dueño,
00:08:17pero en el mercado vale 70
00:08:20también. Entonces es muy subjetivo ese
00:08:21entre cuatro claro
00:08:24por si alguien tiene alguna duda. Nunca
00:08:25hablás de la evaluación fiscal del
00:08:27inmueble. Eso existe solo para las
00:08:29declaraciones juradas y para las
00:08:30cuestiones impositivas a la hora de
00:08:31pactar un alquiler. ¿Es la tasación
00:08:34inmobiliaria o es la tasación vía
00:08:35mercado libre, etcé? ¿Cuánto? Claro,
00:08:37pero es una tasación como porque digamos
00:08:40es lo que querría el dueño que venga o
00:08:42es lo que che se está pagando 2000
00:08:43met²ad.
00:08:44Bueno, pero lo podés hacer. Obviamente
00:08:45siempre es lo que el dueño quiera que es
00:08:47cobrarte, pero eh en un momento hay
00:08:49gente que le va a validar o no. Vos
00:08:51podés hacer el chequeo más básico,
00:08:52recién lo decía, o le preguntas a un par
00:08:54de inmobiliarios del barrio que te estás
00:08:55en el departamento o te metés vos en
00:08:57zona pro, Mercadolibbre, la que se te
00:08:59fijas, departamentos o casas similares,
00:09:02cuánto están. Y hay, si ustedes googlean
00:09:04ahora, eh, yo lo hice recién antes de
00:09:06meterme acá, por ejemplo, no tengo
00:09:09ningún arreglo comercial, pero es muy
00:09:10práctico. Zona Prop tiene un índice
00:09:12todos los meses donde te va poniendo
00:09:15cuánto de lo que está publicado en Zona
00:09:17Prop no quiere decir que sea todo.
00:09:19De lo que está publicado en Zona Prop,
00:09:21¿cuánto es el alquiler promedio para dos
00:09:23y tres ambientes por barrio? Bueno, yo
00:09:25esa eh te la sugiero porque no te cuesta
00:09:27mucho. Yo la tengo abierta acá y vos
00:09:29puedés ir viendo, che, Puerto Madero
00:09:31para un este me parece que esto es para
00:09:34un dos ambientes, palo 200 el alquiler.
00:09:37Bueno, entonces a partir de ahí tenés
00:09:38hasta Barraca 630 y empezás a hacer una
00:09:42mirada un poco más sistematizada. Claro.
00:09:44Pregunta Jairo, eh, porque me olvidé
00:09:46decir que en realidad sí pago alquilar,
00:09:48yo alquilo los dos locales de de
00:09:49desarmadero. Eh, este criterio del 5%
00:09:52que utilizan los propietarios, se
00:09:53utiliza también para apto profesional,
00:09:55para comercios, para locales, etcétera?
00:09:57Mira, no tengo el detalle usa para se
00:09:59usa para eh medir la inversión en
00:10:02dólares. Eh,
00:10:02traigamos a Tapiola,
00:10:03¿no? Pero a mí me interesa
00:10:05No, no es lo mismo, no es lo mismo
00:10:06alquilar un departamento que alquilar un
00:10:07local comercial. Pero lo que pasa es que
00:10:09estoy pensando en los alquileres. Estoy
00:10:11pensando en los alquileres en los
00:10:13shoppings donde se alquilan comercios.
00:10:15Ahí no sé si rige la misma rentabilidad
00:10:17porque estás asociado a un determinado
00:10:18volumen de venta.
00:10:19Claro. Lo que sí yo quiero traer como
00:10:22primero guía todo esto que venimos
00:10:23diciendo de usar el dato, pero matizarlo
00:10:25por las condiciones, por el barrio, por
00:10:27la evolución del precio, por lo que se
00:10:30llama ahora la gentrificación en el
00:10:31mundo, barrios que arrancan eh, si
00:10:33querés más baratos, pero que se empiezan
00:10:35a poner lindos porque promocionan que
00:10:37vaya al destino tecnológico, promocionan
00:10:38que sea un centro gastronómico y empieza
00:10:40a encarecerse el metro cuadrado, aunque
00:10:42la gente que vive ahí sigue siendo la
00:10:44misma, entonces terminan siendo
00:10:45expulsados del barrio, todo eso juega,
00:10:47pero solo como para complejizar al amigo
00:10:49Tapiola que Me pareció idem lo que dijo
00:10:52es una cosa es siempre pensar
00:10:55la vivienda como una inversión del dueño
00:10:59que tiene todo su derecho en sacarle una
00:11:01renta al metro cuadrado y eso lo hace
00:11:03volcarlo a la oferta. Pero sin olvidar
00:11:06que también vos tenés que pensar la
00:11:08vivienda como un derecho que tiene
00:11:10alguien a habitar para vivir y donde lo
00:11:12que importa no es solamente la
00:11:14rentabilidad del dueño, sino lo que vos
00:11:17pagas de alquiler en concepto de tu
00:11:18ingreso y ahí es donde tienen que
00:11:20encontrarse como los dos intereses y hay
00:11:22toda una discusión en el mundo sobre
00:11:24cuánta regulación o cuánta libertad le
00:11:26tenés que dar a eso.
00:11:26Claro. Muy buena pregunta. Eh, y
00:11:28después, perdón, hay un valor agregado
00:11:30que tienen algunos inquilinos, que es la
00:11:32confianza con el propietario. El
00:11:33propietario sabe que hay un riesgo muy
00:11:34grande de que el inquilino le deje el
00:11:36departamento en malas condiciones y que
00:11:37después tenga que invertir mucha plata
00:11:39para poder volver a dejarlo bien o
00:11:40incluso que muchas veces le cueste
00:11:41desprenderse de algunos inquilinos.
00:11:43Tener un inquilino de confianza tiene un
00:11:45plus que muchas veces se reconocen las
00:11:47negociaciones.
00:11:47Las dos cosas, tener un inquilino de
00:11:49confianza para cualquier dueño lo hace
00:11:51muchas veces decir, "Che, la verdad,
00:11:53página me cuida las cosas."
00:11:56Y también al revés, porque vos podés
00:11:57decir, "Che, este, la verdad, yo si me
00:11:59fijo en el barrio me la verdad que
00:12:01conseguiría algo parecido, un poco más
00:12:03barato, pero cada vez que se rompe algo,
00:12:04le corresponde al dueño, lo paga el
00:12:06dueño, que no suele pasar siempre y te
00:12:08pueden poner mil peros o no aparecer
00:12:10nunca y lo termina pagando el ingrino."
00:12:11Entonces todo termina siendo una
00:12:13relación donde mirás el número, mirás el
00:12:15contexto y después cada uno hace un
00:12:17balance. Hoy está todo eh sin ningún
00:12:19tipo de regulación y hay contratos que
00:12:22pueden ser a 3 años, a 2 años, que
00:12:23pueden ser a 6 meses. Está eh muy a la
00:12:27libertad del mercado. Por eso trato de
00:12:28acercar estas herramientas a partir del
00:12:30disparador que trajo Andy Kusnesov con
00:12:32el amigo Tapiola.
00:12:33La verdad que sí.
00:12:34Gracias Jairo.
00:12:35A ustedes
00:12:35te sobraba tiempo.
00:12:36Urbanaap 1043.
00:12:40urbanaplayf.com.