Desarrollo inmobiliaro en CABA | FER BERCOVICH EN PASARON COSAS
Radio Con Vos - 20/5/2026 - Duracion: 11:40
Transcripción
00:00:00cosas
00:00:00de 14 a 17
00:00:02con Alejo.
00:00:06[música]
00:00:0712 minutos para las 5. Recibo a mi
00:00:10hermano y nuestro columnista urbano
00:00:12Fernando Verkovic. ¿Cómo estás, Fert?
00:00:13¿Cómo estás, brother? Todo bien.
00:00:15Muy bien y muy entusiasmado con lo que
00:00:17nos traes, que es un desarrollo de la
00:00:20nota que publicaste en crisis, tu primer
00:00:23aporte a esta gran revista. Eh, ya había
00:00:26escrito para la versión eh online, pero
00:00:28es la primera vez que escribo para la
00:00:29versión impresa, que la verdad que es
00:00:30hermosa, tiene hasta rico olor.
00:00:32No es lo mismo. No es lo mismo. Acá
00:00:34están las notas grosas de verdad. Y acá
00:00:37escribiste sobre Irsa, una especie de
00:00:41estado dentro del estado en estos
00:00:43tiempos, ¿no?
00:00:43Sí, sí. Si yo te digo inversiones y
00:00:45representación de sociedad anónima,
00:00:46quizás no sé para qué te estoy hablando,
00:00:47pero si te digo Irsa y te digo Eduardo
00:00:49Elstein, ya te empezas a dar una idea,
00:00:51¿no? Eh,
00:00:52me decís shoppings, me decís torres, me
00:00:53decís desarrollos inmobiliarios y todo.
00:00:56Sí, te digo sobre todo stock de tierra,
00:00:58¿no? Eh, a ver, ¿por qué escribí la
00:00:59nota? Escribí la nota para entender
00:01:01mejor qué era Irsa y cuál era el impacto
00:01:04y las consecuencias que tiene su
00:01:06estrategia de negocios en el desarrollo
00:01:08de nuestro espacio urbano, ¿no? En este
00:01:09caso la ciudad de Buenos Aires, pero
00:01:11también tienen propiedades en otros
00:01:12lugares de de la Argentina. ¿no? Las
00:01:14preguntas que yo intento responder es eh
00:01:16cuál es la influencia también más en
00:01:17general, ¿no?, del sector del eh
00:01:19[música] económico eh inmobiliario
00:01:22concentrado en cómo se desarrolla una
00:01:24ciudad, ¿no? ¿Qué pasa cuando eh el
00:01:26desarrollo inmobiliario eh guía la
00:01:28planificación urbana y no es al revés,
00:01:30¿no? No es la planificación urbana la
00:01:31que guía el desarrollo eh inmobiliario,
00:01:34¿no? Eh, para mí hay cuatro elementos
00:01:36clave para entender eh qué es IRSA. Eh,
00:01:40primero el su estrategia de estoqueo de
00:01:42tierras y desarrollo progresivo de la
00:01:45Tierra, ¿no? Yo para eh construir esta
00:01:47columna eh entrevisté a varios
00:01:49investigadores del CONISET que que
00:01:50estudian Airse y que estudian el
00:01:52desarrollo inmobiliario en general. Los
00:01:53voy a nombrar porque fueron muy
00:01:54importantes. Agustín Wilner, Francisco
00:01:56Alessio e Ivana Socolov. Son tres
00:01:58investigadores con espectaculares.
00:01:59¿Viste cuando se dice que la sociología,
00:02:01las ciencias sociales no aportan tanto a
00:02:02la ciencia? Bueno, estos tres, la verdad
00:02:04aportan muchísimo para entender qué está
00:02:06pasando con el desarrollo inmobiliario
00:02:08en las ciudades argentinas.
00:02:09A ver, ¿qué te ayudaron a entender?
00:02:10Bueno, me ayudaron a entender estas
00:02:11estrategias, ¿no? Primero entender que
00:02:13la estrategia principal de Irsa es el
00:02:15estoqueo de tierras para venderse,
00:02:18digamos, eh, hacia afuera, ¿no? Después
00:02:20esto lo complementa con ¿qué? Con que
00:02:22salen a jugar a la eh Bolsa de Valores
00:02:25Nueva York. Es una de las empresas de
00:02:26las pocas empresas argentinas que juegan
00:02:28la Bolsa de Valores Nueva York.
00:02:30Entonces, este stock de tierra eh para
00:02:32Elstein es muy importante. Eh, ¿por qué?
00:02:34Porque va a a los accionistas, digamos,
00:02:36a los que quieren comprar sus sus
00:02:38obligaciones negociables y demás
00:02:40y les muestra ese colateral.
00:02:41Les muestra, mira, tengo toda esta
00:02:42tierra. O sea, vos decís que le conviene
00:02:44más eh no construir que construir.
00:02:46Bueno, depende. Por eso Irsa, por
00:02:48ejemplo, tiene eh como valdío eh un
00:02:51montón de tierras. En la ciudad de
00:02:52Buenos Aires, por ejemplo, el más
00:02:53conocido es el desarrollo de Solares de
00:02:55Santa María, que ahora se llama Ramblas
00:02:57del Sur, que era donde funcionó en un
00:02:59momento la ex ciudad deportiva de la
00:03:00Boca, ¿no? Donde había camping, era
00:03:02maravilloso. Eh, después Boca entra en
00:03:04quiebra, vende esa tierra y termina
00:03:06comprándola en el 97, si no me equivoco,
00:03:08la compra de Elstein y recién ahora está
00:03:11loteando, ¿no? Estuvo una una tierra
00:03:14increíble frente al río. Es al lado de
00:03:15la Rodrigo Bueno y al lado de la reserva
00:03:17ecológica de Costa Sur. es como una
00:03:19continuación de Puerto Madero. Recién
00:03:21ahora está empezando a a lotear y a
00:03:24vender Irsa, pero la tuvo ociosa durante
00:03:2625 años o más, eh, impactando sobre eh
00:03:30el entorno urbano, ¿no? Eh, y otro
00:03:32ejemplo muy conocido es el del Mercado
00:03:34del Plata, que hemos hablado acá, lo
00:03:36compra en 2016, se lo compra a Horacio
00:03:39Rodríguez Larreta. Acá te hago un punto
00:03:41eh curioso que es que Augusto Rodríguez
00:03:43Larreta, que es el hermano de Horacio,
00:03:45fue mano derecha durante todo su
00:03:46gobierno de Horacio, era a su vez eh
00:03:48mano derecha, gerente de relaciones
00:03:50institucionales de Eduardo Elstein, ¿no?
00:03:52Entonces ahí podés ver como cómo se van
00:03:54entretegiendo las relaciones entre la
00:03:56política y el este sector económico
00:03:59concentrado inmobiliario, digamos, ¿no?
00:04:01En el caso de edificio del Plata, lo
00:04:04compran en 2016 por 68 millones de
00:04:06dólares. No lo desarrollan, lo dejan
00:04:08tapeado con todo lo que eso significa
00:04:10dejar esa mole, es un edificio
00:04:11racionalista donde antes funcionó en un
00:04:14momento el mercado de un mercado
00:04:16mayorista ahí, el mercado del plata eh
00:04:17lo dejaron tapeado durante más de 10
00:04:19años o sí, casi 10 años. Estás hablando
00:04:21del que está enfrente del obelisco.
00:04:22En frente del obelisco,
00:04:23claro. Es una mole eh espantosa. No sé
00:04:25cuándo era mercado, pero yo me acuerdo
00:04:28de haberla acompañado a nuestra vieja
00:04:29hacer trámites cuando ahí funcionaba la
00:04:31municipalidad y era un lugar
00:04:33de la muerte.
00:04:34Bueno, a ver, tenía eh estaba muy venido
00:04:36a menos. Yo yo un poco, a ver, tengo un
00:04:39gusto por ese tipo de construcciones
00:04:41racionalistas, modernas, etcétera. Es un
00:04:43edificio para mí bien construido, eh,
00:04:46pero entiendo que estaba muy dejado, eh,
00:04:49y que, bueno, cuando funcionaban ahí,
00:04:50eh, por ejemplo, las oficinas del IBC,
00:04:52del Instituto de la Vivienda de la
00:04:53Ciudad, era estaba un poco dejado y pero
00:04:56también un poco para hablar de eso, ¿no?
00:04:57como el estado por ahí descuida ciertas
00:04:59cosas y después las vende y ahora está
00:05:01lo va a dejar así como está el el esa
00:05:03estructura, pero lo va a poner cheto,
00:05:05digamos,
00:05:05y va a ser eh básicamente viviendas para
00:05:07alquilarnb, ¿no? Lo vende como que son
00:05:09viviendas de uno a cuatro ambientes,
00:05:11pero cuando haces doble clic el 90% de
00:05:13las viviendas son de un ambiente y son
00:05:15chicos de un ambiente, digamos, son
00:05:16cuartos de hotel. Básicamente lo que
00:05:18está haciendo Elen un poco lee que eh el
00:05:21negocio hotelero ya no le es tan
00:05:23rentable en el cual él está en el hotel
00:05:25Libertador en que se my y demás eh y se
00:05:28muda de alguna manera a esta cosa más
00:05:30Airbnb, más alquiler temporario, ¿no?
00:05:32Mira qué interesante. En ningún caso le
00:05:34dan respuesta a los que penan por pagar
00:05:36el alquiler en la ciudad,
00:05:37¿no? Y y hay algo curioso ahí que además
00:05:39de lo de de
00:05:39podría hacerse desde el mercado
00:05:41totalmente. Sí, de hecho hay proyectos
00:05:42de ley en ese sentido en esa zona, ¿no?
00:05:44En la zona del microcentro que no se
00:05:46aprobaron. Lo que sí se aprobó es un
00:05:47proyecto de ley que ahora está en plena
00:05:49vigencia, que lo que hace es darles
00:05:51extensiones impositivas a los
00:05:53desarrolladores inmobiliarios que
00:05:54desarrollen ahí, ¿no? En serio.
00:05:55Sí. ¿Qué pasa? El el desarrollo de
00:05:58Elstein en el edificio del Plata le va a
00:06:00dar eh de de exenciones impositivas, o
00:06:02sea, de de cosas que de guita que no va
00:06:04a recaudar eh el gobierno de la ciudad.
00:06:0671 millones de, o sea, más guita de la
00:06:08que pagó por el edificio. Eh, 71
00:06:12millones de dólares, además, para tes
00:06:13una idea, es más que lo que eh se
00:06:15destina a políticas habitacionales hoy
00:06:18en día en el gobierno de la ciudad,
00:06:19digamos, de un montón de plata, eh
00:06:20además de que es muy poca la que se
00:06:21destina a políticas habitacionales, ¿no?
00:06:24A las villas y demás, ¿no? Como
00:06:26además debe ser ponerle que no quieras
00:06:28ayudar a los que viven en las villas de
00:06:30que igual está mal porque es un mal. Sí,
00:06:32obvio, pero no son un par de estaciones
00:06:34subte, no sé,
00:06:35no, subte es muy caro por ahí es tipo
00:06:38dos estaciones subte, no lo compararía
00:06:40con eso, pero para mí es interesante
00:06:41compararlo justamente con lo
00:06:43habitacional, ¿no? Toda la política
00:06:45habitacional del gobierno de la ciudad
00:06:46equivale a esa exensión impositiva que
00:06:48ahí aparece otro jugador que es
00:06:49complementario de de Irusa, de Elstein,
00:06:52eh, que es Alfredo Coto, que vos decid
00:06:54Alfredo Coto, ¿qué tiene que ver con la
00:06:55con [risas] el negocioario? Bueno,
00:06:57Alfredo Coto lo que tiene es un gran
00:07:00digamos es un gran pagador de ingresos
00:07:01brutos, ¿no? El impuesto de ingresos
00:07:02brutos, cosa que está no tanto. Entonces
00:07:05se
00:07:06tiene supermercados. Exacto. Entonces se
00:07:08mete en ese negocio para aportar ese
00:07:10bono fiscal que le da el gobierno de la
00:07:12ciudad, ¿no? Entonces ahora Alfredo Coto
00:07:14y Elstein aparecen como socios, ¿no? Es
00:07:17curioso lo de Elstein porque Elstein,
00:07:19digo, más allá de todo esto que estamos
00:07:20contando, tiene una estrategia buenísima
00:07:22de de digamos de de empresarial,
00:07:25digamos, eso es innegable. digamos, no
00:07:26es que solo depende del Estado, pero se
00:07:28apalanca sobre muchas veces sobre tierra
00:07:31pública o sobre el dejar del Estado,
00:07:33¿no? Esto de que bueno, podés tener 30
00:07:35años un un espacio eh tirado ahí en en
00:07:38la Costanera sur y yo no hago nada para
00:07:40obligarte a edificar o lo que sea.
00:07:42Eso en otros lugares se penaliza.
00:07:44Sí, claro, obvio. En en un montón de
00:07:45lugares se penaliza la ociosidad del
00:07:47suelo, eh, y ahí hasta obligación de de
00:07:50edificar en parcelas eh ociosas, ¿no?
00:07:53Además de que, bueno, la tierra pública
00:07:54en muchos lugares del estado, en vez de
00:07:55vendérsela a privados, en todo caso se
00:07:58hace algún convenio con privados o se
00:08:00construye vivienda pública en alquiler,
00:08:02¿no? Te digo, además tampoco es que es
00:08:03un gran negocio para el estado, ¿no?
00:08:05Vender eh a a 68 millones para después
00:08:07darle una extensión, porque pareciera
00:08:09que sin la exención a Einstein no le
00:08:11cerraba hacer esa inversión, ¿no?
00:08:12Además, si le das la exención podés
00:08:14decirle en vez de hacerla para Airbnb,
00:08:16hacerla para alquiler, para que la gente
00:08:17pague menos alquiler.
00:08:19Claro, pero a esta no le cerraría ese
00:08:20negocio,
00:08:20¿no? Bueno, pero lo obligas, o sea,
00:08:22no. Claro, pero si
00:08:23no no te doy la exensión.
00:08:24Claro, pero este no lo haría. Entonces
00:08:26digo, la solución quizás sería que no se
00:08:27venda esa tierra y que el estado
00:08:28directamente cobre impuestos al
00:08:32patrimonio que le permitan invertir en
00:08:36lo que hablamos el otro día de mander,
00:08:38que no se le reclama al gobierno de las
00:08:42ciudades, no digo solo de Buenos Aires,
00:08:44el Rosarino tampoco le reclama al
00:08:45intendente de Rosario, "Che, eh tengo
00:08:48que acceder más barato a la vivienda."
00:08:50Es como que Mamdani eh eh responde a esa
00:08:53demanda desde un estrato del gobierno
00:08:56que en general no se ve interpelado.
00:08:58Total, yo creo que va a empezar a pasar
00:08:59cada vez más porque el alquiler es una
00:09:01forma de de acceso a la vivienda cada
00:09:03vez más común y es cada vez más difícil
00:09:04alquilar. Eh, y eso empieza a pasar y se
00:09:06empieza a percibir la el acceso a la
00:09:08vivienda como un servicio público, como
00:09:09si fuese la salud, como si fuese la
00:09:10educación y eso a poco va a empezar a
00:09:12pasar acá. A mí una de las cosas que me
00:09:13pareció muy interesante también de de
00:09:15Elstein es que tiene un es casi la
00:09:17antítesis de Marcos Alperín, ¿viste?
00:09:18como es es eh super perfil bajo, es muy
00:09:21difícil encontrar declaraciones
00:09:23polémicas [música]
00:09:23de de de Eduardo Elstein. Eh y sí, y y
00:09:26pero es socio a su vez de Marcos Galpín,
00:09:29o sea, transita eso de una manera eh muy
00:09:31muy interesante, ¿no? De hecho, el
00:09:33desarrollo de Dot, el Polo Dot que está
00:09:35desarrollando ahora es para oficinas de
00:09:37efectivamente de mercadoolbre, ¿no? Esa
00:09:39tierra, para que te des una idea, la
00:09:40compró en 2002 a $150 el metro cuadrado.
00:09:44O sea, una de las cosas que tiene eh
00:09:46Elstein, una de las cosas interesantes
00:09:48es que siempre puede comprar barato y
00:09:51vender caro, ¿no? Entonces tiene un
00:09:53montón de esas transacciones donde
00:09:54compra eh a 150, 200, 300 el metro
00:09:57cuadrado y después vende a 3,000, 4,000
00:10:00el metro cuadrado. Ese es uno de de sus
00:10:02negocios. Y después este también tiene
00:10:04Cresud, que ahí es otro monstro que son
00:10:06los campos. Entonces, hace un triángulo
00:10:08entre Shoppings, que es APSA, Cresud,
00:10:11que es sus campos, eh en la valorización
00:10:13en la en la bolsa y el stock. Entonces,
00:10:16lo que hace eh Elstein muy bien es
00:10:19convertir el stock en flujo, o sea, el
00:10:21stock que son las tierras, los
00:10:23edificios, etcétera, que en el real
00:10:25estate es lo que más querés porque es
00:10:26muy difícil el retorno del real estate.
00:10:28Entonces, lo que él hace a través de los
00:10:30alquileres en los shoppings y demás, eh,
00:10:32convertir el stock en flujo, ¿no?
00:10:34Shoppings que además se vieron
00:10:35beneficiados muy por el boom de mucho
00:10:37por el boom de consumo de la era
00:10:39kisnelista, ¿no? De hecho, Elstein y
00:10:42Cristian Fernand eran bastante cercanos.
00:10:44Hubo un famoso pacto pro K donde
00:10:47Cristina le pedía a Elstein, "Che,
00:10:49aprobame esta resificación para hacer en
00:10:53playas ferroviarias, por ejemplo, el el
00:10:55complejo habitacional estación Buenos
00:10:57Aires en Parque Patrillos, del que
00:10:58hablamos hace poco por el derrumbe, que
00:11:00eso fue una negociación, fue como, "Che,
00:11:02apruebame esto y yo te apruebo la venta
00:11:03de un montón de de un montón de de
00:11:05edificaciones y y muebles públicos,
00:11:08resonificaciones y demás,
00:11:09pero son actores de tanto poder que
00:11:11negocian de par a par con los gobiernos
00:11:13a y son beneficiados en en ambos lados
00:11:15de ese de ese trato. Porque después, si
00:11:16te fijas, el banco hipotecario, que
00:11:18también en parte un tercio del banco
00:11:20hipotecario y y quien lleva la batuta,
00:11:22digamos, el banco potcario es Elstein,
00:11:24eh también se ve beneficiado por
00:11:25Procrear porque es fondo fiduciario de
00:11:27Procrear.
00:11:28Entonces, un poco la pregunta es esa,
00:11:30¿no? ¿Qué pasa? ¿Quiénes ganan y quiénes
00:11:31pierden con actores como estos? Busquen
00:11:34más sobre IrSA en la última edición de
00:11:36Crisis, que aprovecho para agradecer
00:11:38porque ya llegó