Fernando Alvarez de Celis - Economista | Dicen Que Dicen
Radio Con Vos - 16/9/2023 - Duracion: 11:41
Transcripción
00:00:00en la ciudad de Buenos Aires quiero otra
00:00:01cifra ahí tiene vamos de nuevo están
00:00:03treinta años los habitantes que alquilan
00:00:06pasaron del 10% a más del 40% en la
00:00:09ciudad de Buenos Aires el aumento de la
00:00:12cantidad de inquilinos se está revelando
00:00:13la ineficacia también de las políticas
00:00:16de créditos hipotecarios porque si esto
00:00:18no es ausencia de crédito hipotecario
00:00:19Qué es
00:00:21la construcción superó el crecimiento
00:00:23poblacional aumentando la demanda de
00:00:26alquileres y ha generado desafíos
00:00:28urbanos Cómo cómo pensar este panorama
00:00:31vamos a convocar a Fernando Álvarez de
00:00:33Celis Él es director ejecutivo de la
00:00:35fundación tejida urbano geógrafo es
00:00:37economista urbano Fernando Alberto Lotus
00:00:40Te saluda desde radio con vos buen día
00:00:45me están escuchando O sí Alberto te
00:00:48escucho ahí está ahí está te estoy
00:00:50escuchando Yo también decía Cómo superar
00:00:52Cómo pensar este panorama no cuarenta
00:00:54por ciento de la gente en treinta
00:00:56aumentó un 30% la gente que que alquila
00:00:58en cava los créditos hipotecarios no
00:01:00existen sos un estudioso de del fenómeno
00:01:02urbano Cómo cómo abordarlo bueno es
00:01:06difícil abordarlo cuando se dan estos
00:01:07números tan tan notorios como recién
00:01:09señalabas vos por un lado Hay que seguir
00:01:11diciendo que la ciudad de Buenos Aires
00:01:12sigue teniendo igual que en la década
00:01:13del sesenta tres millones de habitantes
00:01:15con lo cual lo que hubo es un cambio de
00:01:17propietario San inquilinos o sea
00:01:18fuertemente el tema del alquiler como
00:01:20había mencionabas vos representaba el
00:01:2210% con lo cual no te digo que era
00:01:24marginal pero era un número muy bajo hoy
00:01:26representa casi el 40% y tenés un dato
00:01:29mayor que es los propietarios del 80%
00:01:32hoy los propietarios son el 52% hay que
00:01:35sumar los inquilinos más la gente que
00:01:36vive en asentamientos o barrios
00:01:38populares con lo cual ahí tenés que
00:01:40cambió fuertemente o sea hoy la gente
00:01:42antes vos decías bueno cuánto años vivió
00:01:45una persona barrio diez años quince años
00:01:47hoy cada tres cuatro cinco años la gente
00:01:49se va mudando con lo cual Hoy hay una
00:01:51dinámica poblacional muy muy fuerte y
00:01:53esto hay que agregar un dato no menor Es
00:01:55que en la ciudad Se sigue construyendo
00:01:56No es que no se construye más no es que
00:01:58esto que bien señalabas vos duplicó la
00:02:01cantidad de viviendas sobre la población
00:02:03y ahí tenés un fenómeno que es muy
00:02:05fuerte 220.000 viviendas se construyeron
00:02:07según el censo en los últimos 10 años
00:02:10160.000 Aproximadamente en el eje Norte
00:02:12en el eje rentico digamos donde hay
00:02:15mayor valor inmobiliario y de esas
00:02:17viviendas el 90% fueron para alquiler
00:02:19con lo cual la gente que puede hacer
00:02:21vivienda hay gente que ya tiene una
00:02:23vivienda y que construye su segunda
00:02:24tercer o cuarta vivienda para mantener
00:02:28su valor teniendo en cuenta un país que
00:02:30como bien decíamos nosotros no tiene
00:02:32crédito sino que lo tiene lugares de
00:02:33sustentación de ahorro con lo cual los
00:02:35departamentos sigue siendo fuente de
00:02:37ahorro esto que se decía antes ahorro en
00:02:39abajo el colchón no en el banco no bueno
00:02:41dónde tengo una capacidad de ahorro lo
00:02:43pongo en ladrillos Eso sí es muy que
00:02:46todavía en Argentina y en las crisis se
00:02:48ve uno dice bueno va a parar la
00:02:49construcción y es donde hay un Boom de
00:02:51la construcción justamente porque la
00:02:53gente invierte todavía en ladrillos y lo
00:02:56que sí hay que decir es que el mercado
00:02:57de alquileres es un submercado donde los
00:03:00propietarios van viendo digamos Cuál es
00:03:01la rentabilidad hoy tenés la
00:03:03rentabilidad más baja de la historia del
00:03:05sector el sector inmobiliario siempre
00:03:07decía el uno por ciento era lo que
00:03:09dejaba un alquiler anual hoy deja menos
00:03:12del cero coma tres cero coma dos hasta
00:03:14cero coma uno y medio Bueno ahí tenés
00:03:16también que hay poco incentivo los
00:03:18propietarios para alquilar sus
00:03:19departamento esta en la dinámica urbana
00:03:21se refleja fuertemente
00:03:23se bate está escuchando Fernando
00:03:26y Fernando Qué tal Buen día Sebastián
00:03:29me quedaba con esto último no pensaba
00:03:32mientras te escuchaba a propósito de de
00:03:36este incentivo de construir en crisis
00:03:39sabiendo que el retorno de la
00:03:42rentabilidad que esa construcción
00:03:43después da si la pones en alquiler está
00:03:45en los niveles más bajos históricos y le
00:03:48agrega un dato más es decir
00:03:50evidentemente te pregunto Fernando Si
00:03:52eso tiene que ver también con una
00:03:53cuestión cultural de de los argentinos
00:03:56de invertir en ladrillos porque también
00:03:59es un activo que no encuentra liquidez
00:04:02rápidamente decir vos tenés una
00:04:03rentabilidad muy baja si lo alquilas
00:04:05pero si necesitas esa inversión hacerla
00:04:08líquida también es una enorme dificultad
00:04:10porque hoy no cualquiera viene con
00:04:11cincuenta sesenta cien mil dólares a
00:04:13comprar una vivienda de un día para otro
00:04:15Sí mira yo desde el 2001 que hago
00:04:18informes de Mercado inmobiliario y
00:04:19siempre decía bueno los precios Van a
00:04:21parar o sea o van a descender y excepto
00:04:23en el último post pandemia que hubo una
00:04:25pequeña baja de las propiedades siempre
00:04:27digamos de los 30 de los últimos 30 años
00:04:30en Argentina las propiedades crecieron
00:04:31en promedio en dólares anualmente un
00:04:34tres por ciento con lo cual el que
00:04:36invierte en en la vivienda sabe que
00:04:38puede tardar en vender como bien decías
00:04:40vos puede tener algún problema en el
00:04:42medio pero sabe que esa plata en dólares
00:04:44está con lo cual hay gente que no quiere
00:04:46una renta inmediata sino que quiere
00:04:48preservar su valor a largo plazo en un
00:04:50país donde es muy difícil preservar el
00:04:51valor en largo plazo entonces ahí tenés
00:04:53un poquito la respuesta porque sí sigue
00:04:55invirtiendo la gente que dice Bueno
00:04:57tengo 100 mil dólares Si lo pongo en el
00:04:59banco en 20 años capaz que los pierdan
00:05:02cambio sabe que el departamento va a
00:05:03ganar muy poquito pero no lo va a perder
00:05:05creo que ese es y obviamente está la
00:05:06cuestión cultural muy atada a que es un
00:05:09activo pensar que en todas las crisis
00:05:11Sigue estando dolarizado O sea la gente
00:05:13lo ve como un activo en dólares y
00:05:15también tiene que ver con que nadie
00:05:17quiere pesos y que hay una un vuelco
00:05:20hacia el dólar y ahí también te lo
00:05:22explica fuertemente las viviendas
00:05:24qué pasa con los alquileres temporarios
00:05:26que que han tenido o tienen en este
00:05:29momento una una fortísima discusión a
00:05:32propósito de la rentabilidad que
00:05:34rápidamente se logra a través de esa
00:05:37modalidad sobre todo en la ciudad de
00:05:38Buenos Aires no tanto así en el
00:05:40conurbano bonaerense
00:05:43qué pasa con ese mercado mira lo que
00:05:46estamos viendo Es que todos los estudios
00:05:48señalan que la rentabilidad de un
00:05:50alquiler temporario es cinco veces la la
00:05:53productividad que da un alquiler
00:05:54permanente con lo cual ahí tenés un dato
00:05:57que te dice Bueno ahí Tenés una
00:05:58rentabilidad mayor y por otro lado
00:05:59también Tenés algo que los propietarios
00:06:01hoy sobre todo en el tema de la
00:06:04seguridad que es que el con la ley de
00:06:07alquileres tiene que estar tres años sin
00:06:08el departamento con lo cual si lo tienen
00:06:09que hacer líquido no pueden en cambio
00:06:11con alquiler temporario estará un
00:06:13tiempito diez días
00:06:15saben que ellos cuando necesitan tener
00:06:17departamento lo tienen disponible con lo
00:06:19cual ahí empieza a haber una competencia
00:06:20hoy calculamos que en la ciudad de
00:06:22Buenos Aires el 10% de los inmuebles
00:06:24pasaron a alquiler temporario en algunas
00:06:27ciudades turísticas está dando también
00:06:28un fenómeno muy fuerte Bariloche Villa
00:06:30La Angostura San Martín de los Andes
00:06:31ushuaia mar del plata donde también
00:06:33temporario empieza a pegar con el
00:06:36alquiler permanente y ya la ciudad del
00:06:38calafate la ciudad de soya han prohibido
00:06:40el alquiler temporario por lo menos los
00:06:42nuevos alquileres temporales ya que
00:06:44tenés ahí una dificultad Buenos Aires
00:06:45hoy tenés 50.000 departamentos en las
00:06:47páginas web y sin nada de regulación hay
00:06:50la discusión que se está dando es bueno
00:06:51tenemos mucha regulación En el alquiler
00:06:53permanente Y tenemos cero regulación la
00:06:55actividad temporal entonces ahí hay una
00:06:57puja política con las leyes de
00:06:59alquileres que sobre todo el oficialismo
00:07:01está queriendo poner una regulación al
00:07:03alquiler temporario que hoy en Argentina
00:07:04no lo tiene
00:07:06qué habría que hacer según vos Fernando
00:07:09no se puede tener un mercado totalmente
00:07:11regulado todos los países han regulado
00:07:14el alquiler el alquiler temporario y
00:07:16después también hay zonas o sea yo diría
00:07:18una cuestión más local de Puebla
00:07:21temporal donde tiene que haber menos por
00:07:25ejemplo digamos en un edificio es todo
00:07:27Residencial poner dos alquileres
00:07:29temporarios modifica el destino de ese
00:07:33lugar y de hecho en Europa nos está
00:07:34viendo fuertemente aquí en Buenos Aires
00:07:36apareció Hace unos días también el tema
00:07:38de vecinos que se quejan de la gente del
00:07:40departamento al lado que es temporal
00:07:42donde la gente entra sin conocerse
00:07:44digamos el tema de la seguridad el tema
00:07:45de los ruidos y demás con lo cual yo
00:07:47creo que habría que regularlo pero que
00:07:49quizás La regulación nacional o la
00:07:51nacional tiene que ser muy muy laxa
00:07:53tiene que haber una relación más local
00:07:54tiene cerca del gobierno local que
00:07:56intenta regularlo en función de la
00:07:57ansiedad de ushuaia o Bariloche Mira el
00:08:00otro día estábamos siguiendo el tema un
00:08:02médico Bariloche le prepara 550 mil
00:08:04pesos pero un alquiler cincuenta mil
00:08:07pesos por qué Porque la clave temporario
00:08:09hasta recaudan 900 a un millón de pesos
00:08:11mensuales Bueno ahí también tenés
00:08:13distintos mercados el gran tema también
00:08:16que que no quiero dejar pasar Es que hoy
00:08:18los salarios también están perdiendo
00:08:19mucho en función del dólar eso también
00:08:21se nota a la hora de alquiler no
00:08:22solamente es un tema de propiedades sino
00:08:24básicamente es un tema de salarios que
00:08:26no llegan a recomponer en función de los
00:08:29aumentos que están teniendo y obviamente
00:08:30el alquiler es una cosa que no puedes
00:08:32dejar de tener y hoy según un estudio
00:08:34que hemos hecho más del 50% del salario
00:08:37promedio de una familia va alquileres
00:08:39ahí también Tenés una fuerte discreción
00:08:41del tema una pregunta de mi compañera
00:08:44caro Suárez Cómo estás Cómo estás un
00:08:47placer saludarte quería consultarte
00:08:48sobre el alquiler las la ley de
00:08:51alquileres sancionada en 2020 realmente
00:08:52fue mala eso lo demuestran los números
00:08:55Cuál sería la mejor opción y preguntarte
00:08:58sobre un tema puntual dentro de esa ley
00:09:00que era los alquileres sociales que
00:09:02nunca se pusieron en marcha
00:09:04Bueno hay por un lado tenés esto de
00:09:06nosotros desde el primer momento
00:09:07veníamos señalando que a veces la ley se
00:09:10la usa para generar como que es la
00:09:13creadora de todos los malos nosotros
00:09:14decíamos Nosotros tenemos un problema de
00:09:16alquileres en la Argentina que es
00:09:18histórico tenemos un problema de que
00:09:20cuando hay inflación digamos
00:09:23de alquileres cuando uno ve todos los
00:09:25procesos inflacionarios de que hay un
00:09:27fuerte problema de alquileres porque la
00:09:28relación salario cuota o es muy empieza
00:09:32a agrandarse entonces ahí tenés un
00:09:34problema con lo cual la ley con
00:09:36inflación creo que no hay ley que
00:09:38funcione bien y yo creo que ahí los
00:09:40políticos No digo que se están
00:09:41equivocando No sé quién para juzgarlos
00:09:42Pero hay como una sobreestimación del
00:09:44poder que va a tener la ley sobre la
00:09:46realidad la realidad es que está
00:09:47funcionando por fuera de las leyes que
00:09:49están proponiendo hoy o sea hoy el 80%
00:09:51del mercado dado por todos los estudios
00:09:53marcan que propietarios inquilinos
00:09:55concuerdan por fuera de la ley Qué
00:09:57quiere decir que dicen Bueno aunque haya
00:09:58tres años es por dos Aunque dice cada un
00:10:00año indexamos indexamos cada seis meses
00:10:03Aunque dice por el sistema ingresamos
00:10:05por salarios entonces hay como una
00:10:07relación distinta y lo que sí se ha dado
00:10:09un fenómeno muy fuerte es que han salido
00:10:10de las inmobiliarias hoy las
00:10:12inmobiliarias no representan el poder
00:10:13que tenían antes en la relación de
00:10:15alquileres la gente Volvió el dueño
00:10:17directo muy fuerte y sobre todo en
00:10:19último tiempo teniendo en cuenta también
00:10:20que con los márgenes muy poco que hay
00:10:22alquileres vos pensás que una renovación
00:10:23de alquiler se lleva el cuatro por
00:10:25ciento
00:10:26una inmobiliaria entonces ahí tenés
00:10:28Digamos como distintos subsistemas que
00:10:30empieza a aparecer la ley no es buena
00:10:32pero también hay una falta de oferta o
00:10:34sea cuando vos te falta la oferta la ley
00:10:35no soluciona quizás pero es una
00:10:37sobreestimación a la ley y respecto a lo
00:10:39que decís vos el capítulo de vivienda
00:10:41social y vivienda asequible había un
00:10:43capítulo entero que hablaba justamente
00:10:44de eso que había que dar vivienda
00:10:46promovida que el estado tendría que
00:10:47generar vivienda de alquiler algo que
00:10:49funciona en algunos países de Europa
00:10:52donde hay un stock y el estado como que
00:10:54monitorea el precio a través de esas
00:10:56viviendas en Argentina ahora estamos muy
00:10:58lejos hoy de poder construir ese tipo de
00:11:00Mercado Yo creo que la ley puede ser muy
00:11:02linda pero de hecho que fue el que
00:11:05promovió esa ley no no hizo nada
00:11:07ni siquiera desarrolló el tema muy
00:11:10brevemente en diez palabras Cuándo
00:11:11Cuánto en broma esta esta de estas cosas
00:11:16del mercado está está llevándose al
00:11:19alquiler temporario la verdad que hoy es
00:11:22un fenómeno mundial y va a seguir
00:11:24empeorando digamos va a seguir empujando
00:11:26un poquito la cancha permanente se
00:11:28entendió perfectamente Fernando Gracias
00:11:29eh Que tengan un buen día Fernando
00:11:32Álvarez de Celis director ejecutivo de
00:11:34la fundación tejido urbano geógrafo y
00:11:36también economista urbano señora señor
00:11:37Muchacha muchacha muchacho