Las EXPENSAS por DETRÁS de la INFLACIÓN | BACIGALUPO EN MÁS DE LO ESPERADO
Radio Con Vos - 18/6/2026 - Duracion: 14:46
Transcripción
00:00:00y es igual. Eh, otro tema, otro tema
00:00:04otro tema que no nos abandona, otro tema
00:00:06que no nos abandona es el del Real
00:00:08Estate. Eh, creo que estamos en contacto
00:00:10con Nicolás Basigalupo, CEO de Octopus
00:00:13Proptage.
00:00:14Sí, hola, ¿cómo andan? Nicolas noches.
00:00:17Hola, ¿cómo estás? Tengo acá la la
00:00:19experta, la experta en real estate en
00:00:21realidad es Sole.
00:00:22Bueno,
00:00:22sí, [risas] experta completamente. E y
00:00:25comentaba que se se enfriaron los las
00:00:28uvas de expensas. Es así.
00:00:31Sí, por suerte sí. Antes déjame decirte
00:00:33que muy buen tema, eh, y y buena
00:00:35historia. No la conocía,
00:00:38¿eh?
00:00:40Sí, sí, pero por suerte sí nosotros
00:00:43estamos viendo que que hay una tendencia
00:00:45de ir por detrás de la inflación, eh, lo
00:00:49cual es muy positivo para para el
00:00:52bolsicio de todas las personas, ¿no?
00:00:53Obviamente.
00:00:56Y y esto y la la baja se debe a qué
00:00:58específicamente, o sea, ¿por qué las
00:01:00expensas de golpe empiezan a ir por
00:01:01atrás de la inflación?
00:01:04Mira, eh nosotros es un patrón del cual
00:01:07estamos aprendiendo porque
00:01:09históricamente este dato lo venimos
00:01:12midiendo hace ya varios años, 7 años, 8
00:01:15años y en realidad en escenarios de
00:01:18inflación creciente eh vos tenías que
00:01:22que que las expresas siempre iban un
00:01:23poquito por detrás. Esto es primero por
00:01:27por un lado por la parte de las tarifas
00:01:30de servicios eh que que no aumentaban o
00:01:33no se actualizaban al ritmo de la
00:01:35inflación.
00:01:36Y por otro lado, eh muchos proveedores
00:01:40lo que terminaba pasando es que tenían
00:01:42que que para poder mantener eh
00:01:45contrataciones tenían que mantener los
00:01:48precios por ahí un poco más retrasados
00:01:50versus la inflación.
00:01:52Ahora, nosotros lo que vimos en en 2024
00:01:55y en 2025 sobre todo es que las expensas
00:01:59aumentaron por encima de la inflación y
00:02:01ahí un poco lo que aprendimos es que
00:02:03bueno, fue el momento de corregir por
00:02:06ahí eh algunos retrasos que había desde
00:02:09estos años anteriores que yo te
00:02:10comentaba, sobre todo eh este aspecto de
00:02:14la parte de servicios de de luz, agua,
00:02:18los servicios públicos que se fueron
00:02:21actualizando. durante 2024 y 2025. Eso
00:02:23tuvo un impacto bastante interesante en
00:02:26la parte de expensas, lo que hizo que eh
00:02:29terminen aumentando por encima de la
00:02:31inflación. Y hoy lo que estamos
00:02:33encontrando, por eso decía, estamos
00:02:35aprendiendo porque es la la primera vez
00:02:37que vemos como que dé toda esta vuelta,
00:02:39que dé todo este ciclo, estamos viendo
00:02:41que es como que se normalizó las
00:02:44expresas con con la inflación y ahora
00:02:46están un poco por detrás.
00:02:50Nicolás, ¿qué qué en materia de
00:02:52expensas, si pudieras decirme los cuatro
00:02:56ítem que mayor peso eh tienen, cuáles
00:02:59son? Porque digamos bajaron o empiezan a
00:03:03desacelerarse, pero el informe que
00:03:04ustedes hacen habla de un promedio
00:03:06todavía de 270,000 pesos, o sea, no es
00:03:09tampoco barato. No dije que eran bajas.
00:03:12No, no, no. Claro, claro. Este,
00:03:14entonces, ¿qué es lo que impacta en en
00:03:18el precio de la expensa?
00:03:21Este siempre fue el mismo a lo largo de
00:03:24toda la historia, que es el de las
00:03:26expensas se componen en en cava de de 10
00:03:31rubros principales y el rubro número uno
00:03:33es sueldos y cargas sociales y ese
00:03:36siempre fue el que mayor impacto tuvo.
00:03:38Hoy está rondando, está casi en el 30%.
00:03:41Así que eh ese sin duda es el que se
00:03:44lleva la gran parte de la torta. Eh,
00:03:47pero bueno,
00:03:50uniendo con los que con lo que les decía
00:03:52anteriormente, eh como hoy vemos
00:03:54paritarias que por ahí están eh un poco
00:03:58contraídas con con la inflación o que
00:04:00van un poco por detrás, tenés que ese
00:04:03impacto está siendo menor y por eso
00:04:05también se explica eh que las expensas
00:04:07vayan por detrás de la inflación. Bien.
00:04:10Y los otros rubros importantes, porque
00:04:11uno es el de sueldos y cargas sociales,
00:04:13que eso tiene que ver con que la
00:04:15paritaria, las paritarias en general
00:04:17este año están más lentas. Eh, los otros
00:04:19ruros que que ayudan a que no suban.
00:04:23Tenés eh mantenimiento de partes
00:04:25comunes.
00:04:27Ese es uno que también tiene una
00:04:29incidencia del 17,5%.
00:04:32Y acá e después tenés otro que es abono
00:04:35de servicios que es del 17%.
00:04:38Y acá viene servicios públicos, que es
00:04:40el que le decía, con un 13,6%.
00:04:43Esos serían los cuatro rubros
00:04:44principales que se llevan eh la parte
00:04:47más importante de la torta.
00:04:49Nicolás, buenas noches. Sebastián de
00:04:50Tomado te saluda y
00:04:52¿cómo estás, Sebastián?
00:04:53Todo bien. Y me queda ahí colgando dos
00:04:56cosas. Primero, esta lo que sucede todos
00:04:58los años cuando llega el momento del
00:04:59aguinaldo que estamos llegando, que es
00:05:01cuando te salta la las dos las expensas
00:05:03en julio y en diciembre. Y después la
00:05:06otra cuestión que me quedé pensando es
00:05:08que quizás y no lo sé, quizás vos lo
00:05:10sabes, eh hay una una cuestión de no
00:05:12hacer ciertos arreglos por por una una
00:05:15cuestión de de de falta de dinero.
00:05:19Sí, sí, sí. Eh, a ver, el el lo que
00:05:23menciona sobre el aguinaldo es eh
00:05:26siempre junio y diciembre son meses eh
00:05:29muy cargados para el rubro expensas y
00:05:32sobre todo para el rubro uno. Eh, a
00:05:35veces depende cómo maneje la la
00:05:38liquidación de expensas el
00:05:39administrador.
00:05:40A veces impacta eh un poco sobre junio y
00:05:43a veces un poco sobre julio. Esto es
00:05:46porque hay hay distintas formas de
00:05:49liquidar y algunos es como que hacen una
00:05:51previsión de ese gasto y otros lo pasan
00:05:53una vez que ocurrió en las expensas de
00:05:55julio, ¿no? Eh, así que eso divide un
00:05:59poco y hace que que no por ejemplo e el
00:06:02año pasado fue julio el mes más alto, o
00:06:04sea, fue julio más alto que que junio en
00:06:07en lo que es la incidencia del rubro
00:06:09uno, ¿no? Eh, pero definitivamente el
00:06:12aguinaldo tiene un fuerte impacto. Hoy
00:06:14lo que estamos viendo como una tendencia
00:06:16es que varias administraciones lo que
00:06:18hacen es ir armando una previsión
00:06:20mensual para no sobrecargar las
00:06:23expensas.
00:06:25es algo que hoy lo pueden manejar un
00:06:26poco más o un poco mejor porque hay más
00:06:29previsibilidad que en años anteriores,
00:06:31entonces vos puedes ir manteniendo una
00:06:33cuota más flat, más más estable a lo
00:06:36largo de todo el año y que no tengas las
00:06:39expensas en un modo cerrucho, ¿no? Eh, y
00:06:42no me acuerdo cuál es la otra pregunta
00:06:43que me habías hecho.
00:06:44No, la otra pregunta si se están
00:06:46evitando algunos arreglos para no hacer
00:06:48saltar la expensa.
00:06:50Sí. Y y de nuevo, esos son también son
00:06:53cosas que estamos viendo cada vez más.
00:06:55Eh eh es cuando uno lo piensa es
00:06:59bastante lógico o o hace bastante
00:07:02sentido, que es que con un escenario
00:07:04macro más estable, eso permite poder
00:07:07tener eh otras planificaciones, otras
00:07:10políticas de sobre todo de mantenimiento
00:07:12preventivo y hoy sí vemos que se están
00:07:16este rubro de mantenimiento de partes
00:07:17comunes creció creció bastante eh porque
00:07:23se están haciendo cosas justamente para
00:07:25evitar caer en saltos importantes o en
00:07:28crecimientos importantes de expensas,
00:07:29que es que es a donde nadie quiere ir
00:07:31porque primero la gente obviamente que
00:07:34no le gusta pagar un mes 100 y al otro
00:07:36mes 150
00:07:38y del lado del administrador eso también
00:07:40genera un impacto muy negativo a la hora
00:07:42de que te renueven el mandato. Piensen
00:07:44que que la renovación de mandatos son
00:07:46anuales, o sea, todos los años vos te
00:07:48sentillo y te tienen que volver a
00:07:50elegir. Entonces uno nunca quiere pasar,
00:07:52digamos, quiere generar la mayor
00:07:54estabilidad posible o la mayor
00:07:56linealidad posible a la hora de pagar
00:07:58las expensas o o de poner el costo de
00:08:00expensas. Así que eh tratan de evitar
00:08:03mucho esos efectos de de por ahí un mes
00:08:06bajo y un mes muy alto.
00:08:08Y en materia de morosidad, e cómo es
00:08:11alta, es eh moderada, ¿cómo le impacta
00:08:15al vecino el el impago de las expensas
00:08:19de otro propietario o inquilino?
00:08:23Sí, acá eh no hay mucha, yo siempre digo
00:08:27que las expensas y los consorcios son un
00:08:28reflejo del país, o sea, si el tomate
00:08:31sube todas las semanas, las expensas va
00:08:34a pasar lo mismo.
00:08:36Este es el único aspecto que diría que
00:08:37no hay eh eh una línea tan cercana con
00:08:40el contexto del país.
00:08:43O sea, vos tenés que se cobra por encima
00:08:46del 90%, es el 91%, o sea, más de 9 cada
00:08:5010 personas pagan las expensas en
00:08:52tiempo. E el año pasado vimos el número
00:08:56más bajo en la historia de de nuestra
00:08:58compañía que que llegó al 80%
00:09:03que que pagaban, o sea, ocho de cada 10
00:09:05personas pagaban las expensas en tiempo.
00:09:07Aún así, como te digo, no no es tan bajo
00:09:10por ahí no guarda una relación con lo
00:09:11que está pasando con con los informes de
00:09:14los bancos y de las tarjetas de crédito
00:09:16y las billeteras virtuales. O sea, no
00:09:18hay una relación tan estrecha ahí.
00:09:20E y lo que tenés es que es ese 9% que no
00:09:25paga eh en general son situaciones de
00:09:30unidades que están en juicio, que están
00:09:32en algún litigio, en algún tipo de
00:09:33conflicto, entonces por ahí acumulan
00:09:36mucha deuda porque están en un en un
00:09:38estado, digamos, en conflicto, en
00:09:39litigio, en algún tipo de situación a
00:09:42resolver. Entonces, durante ese periodo
00:09:44no se abonan las expensas.
00:09:47Pero después, como te decía, nueve de
00:09:49cada 10 pagan y acá hay que pensarlo de
00:09:51la manera que las secuencias son para
00:09:53unos, o sea, es para la vivienda de uno.
00:09:55Entonces, lo que ves y y además son
00:09:57todos los meses, entonces un mes que no
00:09:59pagaste, ya al mes siguiente se te
00:10:01acumula el doble y y por eso es bastante
00:10:05evidente que las familias hacen un gran
00:10:07esfuerzo por ser de las cosas que que no
00:10:10se negocia a la hora de pagar.
00:10:13Bien, para una familia que siente que
00:10:15paga demasiado expensas, ¿no hay algún
00:10:17rubro? ¿Hay algún tiene que revisar
00:10:21algo, algún ítem particular para
00:10:23detectar algún exceso? Em, no sé, a la
00:10:27hora, imagino yo, a la hora de poder
00:10:28decirle al al del consorcio, bueno, acá
00:10:30me parece que este número
00:10:32acá tenemos quear
00:10:34acá tenemos que revisar,
00:10:35hay que hacer un ajuste.
00:10:38Vos sabes que esa pregunta me me la
00:10:40dicen muy a menudo y es como que esperan
00:10:42que que yo tenga una respuesta mágica,
00:10:45[risas] ¿eh? Y y si la tuviera creo que
00:10:48que no sé, este estaría en otro lugar.
00:10:52No, no, no existe tal respuesta. O sea,
00:10:56sí hay, por supuesto, yo siempre lo que
00:10:58trato de dar son consejos de qué
00:11:00cuestiones mirar. Lo primero, tener
00:11:02empresas de tecnología en en el edificio
00:11:06para poder llevar la contabilidad, eso
00:11:08le da mucho poder al vecino para
00:11:10controlar, porque tenés todo mucho más
00:11:13transparente la información y y podés
00:11:15tener el track récord de qué es lo que
00:11:17viene pasando con los gastos con mucha
00:11:19más claridad que si te mandan la
00:11:22liquidación en un Excel.
00:11:24Eh, después otro punto, el el la empujar
00:11:28el las cuestiones de mantenimiento
00:11:30preventivo que yo les comentaba recién y
00:11:32acá el ejemplo es el de un auto que no
00:11:36le hagas el service versus un auto que
00:11:37le hagas el service. O sea,
00:11:40nadie le quiere hacer el service, nadie
00:11:41quiere gastar plata, pero uno lo hace
00:11:43porque si vos el auto no lo llevas al
00:11:45service y un día se te funde el motor,
00:11:47el costo que vas a tener que afrotar va
00:11:49a ser mucho más alto que llevar el auto
00:11:51al service una vez al año. Entonces, eso
00:11:55es algo que muchas veces los
00:11:57propietarios no se involucran en las
00:11:58asambleas y nosotros siempre le damos
00:12:00como consejo de de empujar o de
00:12:03challengear al administrador a ver qué
00:12:05se está haciendo en términos de
00:12:07mantenimiento preventivo, porque eso
00:12:09realmente te puede ahorrar eh muchos
00:12:12dolores de cabeza y erogaciones muy
00:12:15fuertes en en un lapso de tiempo muy
00:12:18corto. O sea, piensen que se rompe un
00:12:20una sala de ascensores y es muy costoso.
00:12:24Exacto.
00:12:26Así que
00:12:26claro, ahí sería hacerle el
00:12:27mantenimiento, no sé con qué perosidad.
00:12:30Claro, mejor gastar de un par de mangos
00:12:31por mes que tener que hacer todo el
00:12:33gasto junto de golpe.
00:12:35Claro, vos no lo vas a saber con tanta
00:12:38claridad, pero sí le podés exigir al
00:12:39administrador eso, preguntarle en la
00:12:41asamblea, ¿viste? Bueno, a ver, contame
00:12:44qué tipo de servicios tenemos que
00:12:46podamos hacer un mantenimiento
00:12:48preventivo y y evitemos que que se
00:12:52genere algún desperfecto y después
00:12:53termine siendo mucho más costoso.
00:12:55Entonces, eh ir con esas preguntas te va
00:12:57a dar respuestas que te van a permitir
00:13:00eficientizar el costo de las expensas.
00:13:02Bien,
00:13:03perfecto.
00:13:03Y después lo último, si querés un poco
00:13:06eh siempre tiro esta polémica porque
00:13:08parece
00:13:10defender a un administrador muchas veces
00:13:12eh es polémico, pero
00:13:16hay que entender que una gran parte del
00:13:19costo de las expensas está regulado, no
00:13:21depende de mirar un número mágico de
00:13:24mirar al administrador. Recién habláamos
00:13:26del del rubro uno. que después tenés los
00:13:29servicios públicos, tenés los seguros
00:13:33del consorcio que son obligatorios y en
00:13:36eso no hay muchas variaciones, están muy
00:13:38regulados esos precios. Entonces, cuando
00:13:40vos sumás todo eso, te da entre el 60 y
00:13:44el 70% de los costos del del consorcio
00:13:47que están regulados. Por lo tanto, eh,
00:13:50por lo que se puede eficientizar,
00:13:54te está dejando un 35% más o menos. Eh,
00:13:58así que no hay no hay fórmulas mágicas.
00:14:00Ahí te vuelvo a decir el lo que te dije
00:14:04sobre que el las expensas es un fiel
00:14:07reflejo de los costos que vivimos todos
00:14:10en el país en distintos rubros.
00:14:11Entonces, no hay no hay fórmulas mágicas
00:14:14que hagan que eh bajen las expensas a la
00:14:17mitad y de hecho desconfiaría mucho de
00:14:19de algún tipo de fórmula así.
00:14:22Nicolás, muchísimas gracias. Eh, tenemos
00:14:25algunas ideas sobre qué miran en las
00:14:27expensas, sobre cuán difícil es que
00:14:29puedan pagar podamos pagar menos,
00:14:32eh, así que bueno, muchísimas gracias
00:14:34por atendernos,
00:14:36por favor, un placer. Gracias, chicos.
00:14:37Gracias. Estuvimos con Nicolás
00:14:39Basigalupo CO de Octopus Proptech y
00:14:42ahora vamos a escuchar un disco que
00:14:43cumple 30 años, el disco