Santiago Levrio - Dir. Institucional de Alianza Urbana (Parte 1) | Spoilers
Radio Con Vos - 13/10/2024 - Duracion: 24:03
Transcripción
00:00:00Bueno muy bien eh feriado largo pero las
00:00:03tertulias no se detienen acá en spoilers
00:00:05hoy vamos a hablar de lo anticipamos
00:00:08creo no sí eh tiramos El dilema de
00:00:11sucovi te acas El dilema de sukovic
00:00:13exactamente vamos a hablar del mercado
00:00:15inmobiliario qué pasa con las viviendas
00:00:18con el mercado con los alquileres aquí
00:00:20en Argentina o por lo menos
00:00:21particularmente en la ciudad de Buenos
00:00:23Aires está con nosotros Santiago lebo
00:00:25que aparte que de ser desarrollador
00:00:28inmobiliario en su actividad privada
00:00:30personal es director institucional de
00:00:33Alianza urbana que es la cámara de la
00:00:37construcción que reúne a las empresas
00:00:39constructoras pyme de la ciudad de
00:00:41Buenos Aires Santiago buen día cómo
00:00:43andas Muchas gracias por la invitación
00:00:44Lo dijimos
00:00:46bien un poquito largo siempre para tener
00:00:48un sello largo un poco más de autoridad
00:00:51Santiago Cómo andas bien bueno Gracias
00:00:53por venirte fin de semana largo no te
00:00:55escapaste Así que escapaste volviste
00:00:58antes para para venir acá dar el
00:01:00presente Santiago Bueno podemos empezar
00:01:03con si él está de acuerdo o no con El
00:01:05dilema de justamente viste queo esta
00:01:08semana esta semana dijo lo junté a mis
00:01:11hijos y le dije que hoy sería es un buen
00:01:14momento para tomar un crédito
00:01:16hipotecario uba Por supuesto porque es
00:01:18el único que hay y comprarte una
00:01:20propiedad y qué pasó qué supones vos que
00:01:24está pasando en el mercado para que
00:01:25sucho que es una persona muy escuchada
00:01:27este haya dado ese consejo a sus hijos
00:01:31es muy interesante y te voy a dejar un
00:01:32dato que te va a ayudar y te va va a
00:01:34resolver el resto de la respuesta a ver
00:01:36hoy la cuota hipotecaria es más barata
00:01:39que el alquiler Eh sí para o sea para un
00:01:43departamento equivalente Digamos si lo
00:01:45tuvieras que alquilar tenés que pagar
00:01:47500 y la Cota por ahí es 450 eso estás
00:01:49diciendo Sí es correcto es cierto
00:01:51también que vos tenés para comprar por
00:01:53con un crédito hipotecario tienes queer
00:01:56Y sí entre los gastos y lo que te pide
00:01:58el banco no no es el 30%
00:02:01tod una secuencia sin embargo habiendo
00:02:04atravesado esa secuencia hoy Tenés una
00:02:06cuota hipotecaria más baja que el
00:02:08alquiler y por qué está pasando eso
00:02:09sería esa la pregunta que me pregunto a
00:02:11mí mismo Sí no Está bien ha El
00:02:14laburos Bueno lo que está pasando Es que
00:02:17el precio de las propiedades venía
00:02:20cayendo desde 2000 desde la devaluación
00:02:22del año 2018 2019 y venía aterrizando
00:02:26lento pero constante viste que en un
00:02:29momento pun punta
00:02:3135 mínimo la caída hasta un 50 hasta un
00:02:3450 no qu ser tan dramático cl Sí pero
00:02:36qué pasa Porque el las propiedades se
00:02:40opera muy poco el merc m de la ciudad
00:02:42Buenos Aires especialmente igual esto
00:02:43podemos pasarlo a nivel país pero sí en
00:02:44la ciudad de Buenos Aires opera muy poco
00:02:46Qué significa eso nosos tenemos
00:02:48Aproximadamente en este momento poco más
00:02:50de 5000 escrituras traslativas de Domino
00:02:52que son 5000 operaciones Y tenemos por
00:02:55mes y tenemos 1,700000 viviendas en la
00:02:57ciudad o sea es muy poquito lo lo que
00:03:00opera respecto a lo que hay Y entonces
00:03:02qué significa eso que la transmisión del
00:03:04precio de lo que sería el la información
00:03:06del precio es muy lento Y cómo Y vos
00:03:09decís pasamelo limpio Bueno cuando yo
00:03:11voy a vender una propiedad qué pasa
00:03:13usualmente qué pienso me voy a mudar o
00:03:15me da chico o me grando Dos de cada tres
00:03:18operaciones en la ciudad de Buenos Aires
00:03:19son de recambio entonces usualmente el
00:03:21precio si bien Lo pone el que te lo tasa
00:03:23también vos en tu cabeza decís qué puedo
00:03:25comprar claro bueno como el y la tercera
00:03:27de Qué es la bueno después hay una
00:03:30tercera parte que son gente que vende y
00:03:32se queda con el efectivo eh inversor
00:03:35entre va interviene bueno es como la
00:03:37parte como la puerta más giratoria del
00:03:38mercado mobilario más especulativa
00:03:40digamos Más allá de la más allá de la
00:03:41especulación por ahí por una razón de o
00:03:44de herencias o o sea otras situaciones
00:03:47en el cual también podemos incorporar
00:03:48aquella persona que compra y vende y
00:03:50solamente se queda con el efectivo pero
00:03:51si queres pero la la masa crítica es la
00:03:54gente que vende para comprar que se muda
00:03:56se chica se agranda o se vende algo más
00:03:59grande y compra dos o tres más chicos
00:04:01etcétera bueno la familia que está
00:04:02creciendo o la familia que se está
00:04:04achicando sí un clásico Porteño es ese
00:04:06es el mercado inmobiliario por eso
00:04:07cuando vemos por ahí publicaciones de
00:04:09200 300 etcétera no pensemos una
00:04:11operación donde alguien ahorró todo eso
00:04:12sino que por ahí ya vendió algo más
00:04:14chico y puso la diferencia bueno en esa
00:04:17secuencia Lo que sucede es que el el
00:04:21valor lo Define el que tasa pero también
00:04:24vos en función de tu expectativa de
00:04:25compra Entonces como todo eso es muy
00:04:27lento porque vos hasta que te haas el
00:04:29tuyo Y viste el que vas a comprar o o
00:04:31más o menos sonde Ase vino la operación
00:04:34etcétera todo eso lleva mucho tiempo o
00:04:36sea en el mercado de inmobilario
00:04:37Entonces qué pasa la transmisión de
00:04:39información es muy lenta tanto para
00:04:42bajar como para subir y vamos a poner un
00:04:45caso que ya pasó vamos a hacer un poco
00:04:46historia Cuando nosotros teníamos 2019
00:04:492020 un mercado ya sin crédito con el
00:04:51dólar super devaluado los salarios super
00:04:55devaluados los departamentos seguían
00:04:57bastante estables habían caído muy
00:04:58poquito exacto Sí entonces decía Che
00:05:01Cuántos salarios necesito para comprar
00:05:02un Met te acordas esa cuenta bueno no y
00:05:04daba horrible bueno Y ahora que están
00:05:07las condiciones porque por h o por B hay
00:05:09inflación en dólares los salos
00:05:10nominalmente en dólares están subiendo
00:05:13los departamentos no están replicando
00:05:14eso es decir tenemos los salos subiendo
00:05:17entre 2 3 y 5% por mes en dólares no
00:05:20digo con capacidad de compra confundamos
00:05:22capacidad de compra nominal Sí y el
00:05:24metro cu está estable Mira entonces la
00:05:26capacidad de compra en metros viene
00:05:28subiendo sistemáticamente desde el año
00:05:30pasado ya sí Y el Marc no viene
00:05:32respondiendo Entonces qué pasa el
00:05:34alquiler sigue la lógica más de los
00:05:37precios generales y el valor del
00:05:38departamento sigue otra lógica entonces
00:05:40est pero viene más lento V decir va a
00:05:42pasar pero todavía no pasó excelente
00:05:44Exacto eso se llama Mercado con precios
00:05:46inelásticos esa sería la definición se
00:05:48ajusta las cantidades y no tanto el
00:05:50precio y en ese escenario eh te dan las
00:05:53cuentas hoy como Para aprovechar ese
00:05:55momento de que tenés un salario que
00:05:57nominalmente en dólares está mejorando
00:05:59Sí para ayudado por un crédito meterte
00:06:04en la compra de una propiedad sigo la
00:06:05lógica de sucho lo está diciendo sucho
00:06:07es Che ya subió todo los departamentos
00:06:10no subieron está subiendo exactamente
00:06:13está
00:06:16desarbitraje
00:06:25un nuevo nivel de precio de las
00:06:26propiedades Claro que es un poco lo que
00:06:28pasó en 16 17 cuando estalló la oferta y
00:06:33la demanda también de crédito suba los
00:06:36precios este se subieron bastante
00:06:40empujados por esa demanda me parece es
00:06:41muy interesante y te voy a traer un dato
00:06:43que te V te va a sorprender la mayor
00:06:45suba de precios de la última era uva fue
00:06:48en 2018 cuando ya se habían punto de
00:06:49cortarse No no ya está se habían
00:06:51prendido la luz se terminó la fiesta sa
00:06:53vio tarde ahí porque si yo tuviera yo
00:06:55tuviera un tres ambientes ahora pensando
00:06:57en venderlo eh porque vamos al revés
00:07:00vamos con la la contra suo yo soy
00:07:03vendedor tengo un departamento que por
00:07:05ahora lo tengo alquilado Estoy no estoy
00:07:07muy contento con el inquilino no estoy
00:07:09muy contento con lo que me deja el
00:07:10alquiler y en un momento digo esto lo
00:07:12voy a vender lo voy a hacer quizás no es
00:07:14el mejor momento para venderlo quizás me
00:07:16conviene esperar un poco que suba digo
00:07:18en ese en esa lógica es muy muy buena la
00:07:20pregunta sabes por qué Porque en
00:07:22realidad dijimos que dos de cada tres
00:07:23operaciones son de recambio Y entonces
00:07:25qué significa qué estás mirando vos lo
00:07:26que vas a comprar y lo que vas a comprar
00:07:28tiene la misma lógica pero algo más
00:07:30interesante probablemente la mayoría de
00:07:32las personas que hagan ese cambio de
00:07:34vivienda hayan tenido ahorro atamiento
00:07:36previo es decir hayan acumulado si
00:07:37tuvieren la suerte de acumular billetes
00:07:40y Qué pasa cuando todo sube la cantidad
00:07:44se abre la diferencia si todo sube un
00:07:4510% Y vos vas a comprar algo más caro si
00:07:47lo querés para comprar otra cosa si
00:07:49seguramente va a subir lo otro también
00:07:51el tema es si vos estás digo lo usaste
00:07:53como una inversión y la plata quizás no
00:07:55la necesitas para comprar Bueno en ese
00:07:57caso sí es cierto que eh si vos SS un
00:08:00inversor y solamente estás esperando
00:08:02salir al mayor precio posible nominal si
00:08:05te conviene esperar claramente ahora
00:08:08e el mercado hoy es un mercado de
00:08:12inversores o de propietarios de
00:08:16propietarios Sí claro o sea en general
00:08:18el mercado de inmobiliario es mayor no
00:08:21pero pará pero nadie digamos hay gente
00:08:23que dice Bueno pongo la it en ladrillo
00:08:25porque no la quiero poner en otro lado
00:08:26pero yo no es que necesito un
00:08:27departamento para vivir sino que
00:08:30es una un modo de ahorro eso hay hoy o
00:08:32no sí siempre hay pero a veces hay mucho
00:08:35y otras veces no tanto no Bueno hoy o
00:08:37sea hoy hay está creciendo la cantidad
00:08:40de interés de compr digamos de
00:08:43inversores que estaban posicionados en
00:08:45otro tipo de formatos de inversión O
00:08:47ahorro que hoy venen ven lo mismo que
00:08:49sucho dicen Che si aparece crédito
00:08:52hipotecario y los precios pueden
00:08:53alcanzar nuevo nivel de precio di por
00:08:56ahí es el momento pero eso siempre está
00:08:57y pero para pero ese inversor eh
00:09:00usualmente corregidme si me equivoco va
00:09:03al pozo sí Y vos me estás diciendo que
00:09:07estamos en los costos de construcción
00:09:08más altos de la historia sí Cuál sería
00:09:10la lógica de meterme en algo que está
00:09:13caro lo más caro de la historia costos
00:09:14nuevos precios viejo sería la frase
00:09:16correcta Eh bueno lo que pasa es que
00:09:18también pensá que el costo de
00:09:20construcción es entre el 50 o el 60 por
00:09:23del costo del pozo después la tierra la
00:09:25retribución de quien lo hace etcétera
00:09:28que eso sí todavía viene at ent el 60 ya
00:09:31corrió pero el otro 40 viene fijo
00:09:33Entonces si todo sale vamos si todo
00:09:36sigue esta dinámica no salir bien o mal
00:09:38porque es una valoración si todo sigue
00:09:39esta dinámica ese 40 también puede
00:09:42aumentar puede aumentar la retribución
00:09:44de quien lo hace el costo de la tierra
00:09:46etcétera y ya ir a otro nuevo nivel de
00:09:49precio por lo tanto hoy es más caro que
00:09:51hace un año sí Pero puede ser más barato
00:09:53que mañana pero el costo es alto por la
00:09:55Man por el material no por la mano de
00:09:57obra no no la mano de obra viene
00:09:59recuperando desde atrás es como el
00:10:01salario en general de los argentinos
00:10:02vienen recuperando muy de atrás muchos
00:10:04materiales vienen recortando desde muy
00:10:06arriba Entonces en esa curva todavía
00:10:09está dando está dando que el costo viene
00:10:11subiendo fuerte Entonces qué es lo que
00:10:13sucede todavía la cuestión importadora
00:10:14no está totalmente abierta Este es un
00:10:17mercado que tiene algunos actores
00:10:18puntualmente con una posición muy fuerte
00:10:20en el mercado que pueden fijar precios y
00:10:22eso está ocurriendo sí sobre todo en el
00:10:24hierra o en el cemento que son aluminio
00:10:26ni hablar esos tres puntualmente es
00:10:28literalmente un problema para la
00:10:30industria realmente es un problema
00:10:31porque nosotros estamos pagando el
00:10:32aluminio al vidrio tres veces más caro
00:10:34que Brasil Entonces cómo se resuelve eso
00:10:37no es una cuestión que yo pueda decir
00:10:39pero si es un problema que estamos
00:10:40teniendo y que todo el sector está
00:10:42teniendo Ahora hay otro montón de
00:10:45materiales que la importación va a
00:10:47ayudar a fijar un valor más razonable es
00:10:50como todas las Industrias realmente
00:10:51todas las Industrias todos que están
00:10:52escuchando y tienen un comercio
00:10:53industria saben que los costos les
00:10:54recorrieron y los precios no y estamos
00:10:56todos el mismo problema también es
00:10:58cierto que todos los sectores de la
00:11:00actividad económica deberemos fijar un
00:11:01nuevo nivel de rentabilidad más bajo si
00:11:03hay menos riesgo eso es otra cosa que no
00:11:05pasa un día para el otro entonces Hoy
00:11:07estamos lo llaman p digamos estamos en
00:11:08ese momento entre que se acomodan los
00:11:10precios se acomodan los costos y se
00:11:12acomodan los márgenes de rentabilidad
00:11:13escuchame Mercado de alquileres se se
00:11:16habla mucho Sobre todo desde el cambio
00:11:18de gobierno de que derogada la vieja ley
00:11:20de alquileres
00:11:22creció sensiblemente la fuerta y que
00:11:26desde Diciembre enero en términos reales
00:11:29los alquileres vienen subiendo bastante
00:11:32menos que la inflación de hecho es muy
00:11:35interesante el hecho de que si vos
00:11:36firmaste un estás de acuerdo con lo que
00:11:38dije estoy muy de acuerdo y te voy a
00:11:40agregar algo más que el 95 por de los
00:11:42inquilinos no está de acuerdo con lo que
00:11:43dice porque no lo no lo no es que no no
00:11:46sean reales los números no está muy bien
00:11:47lo que está muy bien lo que vos decís
00:11:49sabes por qué Porque lo que está pasando
00:11:50con muchos inquilinos que ya firmon el
00:11:52contrato de alquiler hace un año que
00:11:53están pagando más caro que un nuevo
00:11:55Exacto es una negociación bastante
00:11:57complicada con el propietario porque yo
00:11:58F firm por al O sea si vos firmaste con
00:12:00la ley vieja este mes Te tocó un ajuste
00:12:03del
00:12:04200 10% creo 220 que es la la inflación
00:12:08acumulada en un año Lo cierto es que
00:12:10prácticamente y te queda muy arriba Esa
00:12:12esa actualización queda muy arriba del
00:12:14valor de Mercado arrancara un nuevo
00:12:16contrato por ese mismo departamento
00:12:17absolutamente y es una es una
00:12:18negociación muy complicada porque es la
00:12:20negociación inversa del año pasado cap
00:12:22Claro Lo que pasa que el el inquilino
00:12:24dice pero flaco con esto que te voy a
00:12:25pagar me voy a acá la vuelta y pago un
00:12:2730% o un 40% bueno y el propietario le
00:12:30dice Bueno pero tuviste un año congelado
00:12:31el alquiler Y entonces ahí hay que
00:12:33machear y el te devuelve y te dice
00:12:35prepara y estoy Pando las despensas los
00:12:36servicios que subieron mucho más o sea
00:12:38es realmente la situación de inino es
00:12:40muy compleja porque la la mejor
00:12:43recomendación es si la brecha es muy
00:12:44importante mudate negoció mudate no te
00:12:46quedes ahí porque ese contrato es muy
00:12:48largo por ahí pasó recién solo un año y
00:12:50Todavía te quedan dos más entonces sobre
00:12:52un nivel de precio es muy alto la verdad
00:12:54que los los alquileres se se
00:12:57estabilizaron eh En definitiva siempre
00:12:59más siempre depende que haya alguien que
00:13:01lo alquile O sea no no hay vacancia en
00:13:03le sirve tenlo vdo hoy hoy temprano
00:13:05hablábamos yo estaba mirando series
00:13:07largas del indec del subíndice alquiler
00:13:10de vivienda y era Era notable fue obvio
00:13:13que entre 2002 y 2018 hasta la ley 2020
00:13:17hasta la ley de alquileres los
00:13:18alquileres subieron menos que la
00:13:19inflación en términos reales es correcto
00:13:21después hubo un periodo raro ahí por la
00:13:23ley de alquileres que bueno te los
00:13:25congelaba pero después como decíamos
00:13:27recién saltaba un poco pero parece que
00:13:29en términos históricos todavía el
00:13:30alquiler eh viene bastante debajo de la
00:13:33inflación el problema siempre son los
00:13:35salarios Entonces eso complica todo la
00:13:37ecuación Es cierto que en esa cuenta no
00:13:40estás viendo todo lo que es expensas y
00:13:42servicios que hoy sí pesa mucho
00:13:45realmente un alquiler puede ser el 40%
00:13:47de los G de toda la masa que vos estás
00:13:49gastando y que se mueve por otra
00:13:50dinámica incontrolable que vos no puedes
00:13:52hacer nada entonces cuando vos fijas
00:13:55esos índices solamente habla del
00:13:56alquiler que recibe el propietario Pero
00:13:57no es lo que deroga el inquilino es la
00:13:59cuenta completa no no Por supuesto y ahí
00:14:00está el problema Entonces este año que
00:14:02tuvo el inquino mayor problema fue que
00:14:03ya firmó el contrato y no pudo negociar
00:14:05con el propietario y encima vino todo el
00:14:06tren de aumentos de los gastos que yo no
00:14:08puedo negociar con el propietario no
00:14:10puedo entonces ahí está la complicación
00:14:12Real del inquilino o sea el propietario
00:14:14es una parte entre comillas es el menor
00:14:16de sus problemas hoy de hecho el costo
00:14:18de las expensas y todo lo que viene
00:14:20alrededor de eso de los servicios es
00:14:22como que le pone un techo al contrato
00:14:24del alquiler Claro pero a la hora tiene
00:14:26que bajar el alquiler para que el
00:14:26inquilino tenga más resto para pagar los
00:14:29servicios y las despensas Sí pero eso es
00:14:31el día que lo firmas que vos firmas
00:14:32empieza a correr y vos firmaste el año
00:14:34pasado por ahí con una dinámica de
00:14:37servicios casi congelados con expensa
00:14:39que venía a un ritmo más o menos
00:14:41inflación y este año con aumento de
00:14:43servicios y el aumento de expensas bueno
00:14:45cambió la ecuación Cómo se acomoda eso
00:14:48con cuando se vayan renovando los
00:14:49contratos y fugándose nuevos contratos
00:14:51ese precio de alquiler va a tener más
00:14:53que ver con esta actualidad y menos con
00:14:55la anterior entonces pero esa transición
00:14:57es para el inclino costosa porque tiene
00:14:59que mudarse tiene que negociar una una
00:15:01prisión o sea realmente no es tan simple
00:15:04no es que levanto agarro la balej y me
00:15:05voy al otro entonces o sea esa la parte
00:15:07donde el ino está más trabado real antes
00:15:09del ajuste de los servicios de las
00:15:11tarifas vos tenías un contrato de 100
00:15:14que 80 iban en el inquilino y 20 iban en
00:15:16gastos Ahora tenés por ahí 65 para para
00:15:20el propietario quiero decir y 35 que
00:15:22tenés que destinarlo y ahí tenés que
00:15:25calcular el precio del contrato esto ya
00:15:27ocurrió ocurrió en 2016 también O sea no
00:15:29no es la primera vez que ocurre Y eso
00:15:31tarda más o menos entre 6 meses y un año
00:15:33en volver a acomodarse lo que pasa Yo le
00:15:35digo acá es muchos inquilinos mi
00:15:37sugerencia es haga el ejercicio de mirar
00:15:40lo que un departamento equivalente a lo
00:15:43que está alquilando para poder hablar
00:15:44con el propietario y empezar esa charla
00:15:46incómoda pero hay que tenerla porque
00:15:48realmente la dinámica de servicios
00:15:49tampoco sabemos si si ya alcanzó el
00:15:51nivel definitivo de precios pero las
00:15:53expensas también es otro tipo esot
00:15:55problema que es estructural porque en
00:15:56realidad la ciudad viene envejeciendo y
00:15:58Los costos
00:16:06exact manteniento son cero pero 40 años
00:16:09son 20% delo Santiago y eso con respecto
00:16:13a eso no digo hay algún cambio con
00:16:15respecto a lo que se esté construyendo
00:16:17en la ciudad de Buenos Aires teniendo en
00:16:19cuenta el tema de los por ejemplo el
00:16:22tema del encargado que antes todos los
00:16:25edificios
00:16:27tenan viend encargado es decir ha
00:16:30cambiado la concepción de la
00:16:31construcción en la ciudad de Buenos
00:16:32Aires pensando en esto de abaratar
00:16:34costos porque digo hoy una de las
00:16:37grandes demandas son los edificios que
00:16:39tienen amenitis que tienen seguridad que
00:16:41son todas cosas que encarecen después
00:16:42las expensas entonces vos decís Yo
00:16:44quiero un edificio que tenga pileta que
00:16:46tenga seguridad que tenga esto que tenga
00:16:47lo otro pero después no quiero pagar las
00:16:50200 Lucas despensas que me van a llegar
00:16:53cuando cambió algo la la la concepción o
00:16:57la construcción en la ciudad Sí de hecho
00:16:59lo que cambió es que los edificios
00:17:01nuevos más apuntados a clase media están
00:17:04prescindiendo de esos servicios están a
00:17:06la hora de vos estás construyendo un
00:17:09edificio y la verdad que no lo tienen
00:17:10como una valoración tan importante sí
00:17:12los de alto perfil que lo siguen
00:17:13pidiendo y teniendo Qué cosa sigeno la
00:17:16puerta que pas claro el tema Sí cuando
00:17:17empezamos la la digamos la recuperación
00:17:20de la construcción 2003 prácticamente
00:17:22cualquier edificio tenía metis o sea era
00:17:24como algo Sia metis no era nuevo Bueno
00:17:26hoy no es así Hoy hay muchos edificios
00:17:28muchos proyectos nuevos que no tienen
00:17:30ese formato que vos marcas naturalmente
00:17:33con respecto a la seguridad presencial
00:17:35cada vez menos la seguridad electrónica
00:17:38se ha incorporado Sí el tótem o si
00:17:40controles de acceso exist distintos
00:17:42tipos de servicios van reemplazando pero
00:17:44con respecto a la vivienda del encargado
00:17:46hasta 2018 era obligatorio y des el 2018
00:17:50en la ciudad buos no es más obligatoria
00:17:51entonces para ningún tipo de tamaño
00:17:54metro cuadrado para ningún tipo de
00:17:55edificio Entonces qué sucede Eh Al que
00:17:58la construye lo alquila para bajar las
00:18:00expensas el que ya la tiene y el que
00:18:02edificio nuevo no la construye
00:18:03directamente entonces realmente los
00:18:05nuevos edificios son muy poquitos lo
00:18:07vienen con encargado fijo o sea son
00:18:08realmente son los que son edicios muy
00:18:09grandes cl eso por un lado y en cuanto a
00:18:11calidad terminaciones y esas cosas hay
00:18:14un estándar la verdad que el promedio
00:18:16nosotros hay que la comparativa no O sea
00:18:19depende que con qu estés comparándolo
00:18:21pero la comparación general digamos lo
00:18:23que se ha perdido en términos Si crees
00:18:24históricos ha sido el gas se usa mucho
00:18:26menos gas claro e eso es un tema
00:18:29importante que bueno hay que tenerlo en
00:18:31cuenta se usan casi nada persian es te
00:18:33bajan mucho Los costos no no hacer una
00:18:34instalación de gas los tiempos más que
00:18:36los costos los tiempos sí el gas es muy
00:18:38es muy engorroso en tema tiempos Eh Así
00:18:41que bueno ha hay mucho que se ha
00:18:42recortado cl per eso va en contra de lo
00:18:44que estamos hablando porque vos abarat
00:18:46el costo Sí pero aumentas después el
00:18:50costo
00:18:51de de de del mes a mes o sea V no pagas
00:18:54la factura de gas pagas más de
00:18:56Electricidad Claro pero V decí Che me
00:18:58ahorro y me ahorro tiempo y guita para
00:19:01un departamento vos lo vendes $2,000 más
00:19:03barato porque no tuviste conexión de gas
00:19:06pero después cuando vos te mudaste ahí a
00:19:08los TR días que estás todo pagando
00:19:10electricidad te das cuenta que te
00:19:12hubiera convenido tener gasy esa cuenta
00:19:14Ali porque te voy a dar 30 segundos para
00:19:16para poder aclarar este punto hace 50
00:19:19años eh la mayoría de las familias de la
00:19:22segos Aires tenían hijos hoy ya el 40%
00:19:25de la familia Ya no tienen hijos
00:19:26entonces qué sucede se construye más
00:19:28chiquito
00:19:29porque la gente no tiene hijos y Ne
00:19:31unñas más chiquitas nean menos casas más
00:19:33departamentos no es una idea del mercado
00:19:36Es simplemente la sociedad que está
00:19:38cambiando Qué sucede en una unidad más
00:19:40chiquita la incidencia de una
00:19:42calefacción a gas es no es tan alta como
00:19:44una unidad más grande entendés entonces
00:19:47un aire acondicionado en un living de 15
00:19:49o 20 Met cuad funciona bastante bien
00:19:51pero un living de 40 m cuad funciona
00:19:53bastante mal entonces cambian las
00:19:55costumbres cambian las técnicas la
00:19:58realidad es que los edificios nuevos no
00:19:59son accesibles para la mayoría eso es un
00:20:02tema que viene con el financiamiento y
00:20:04las decisiones respecto al costo o las
00:20:06decisiones técnicas tiene que ver
00:20:08específicamente con la demanda y
00:20:09propuesta de la oferta así como en un
00:20:11momento estuvo muy de moda las placas de
00:20:13yeso para deir departamentos o unidades
00:20:15y se hubo un tiempito donde se se impuso
00:20:18la demanda dijo Esto no me gusta Yo Soy
00:20:21argentino qué s yo y hoy todo un
00:20:23ladrillo nuevo entonces la realidad es
00:20:25que la demanda se termina imponiendo en
00:20:26ese aspecto Así que no no creamos que la
00:20:27oferta imp
00:20:29el 100% las condones quio quiero volver
00:20:31un ratito al tema alquileres pero bueno
00:20:33del otro lado del lado del propietario
00:20:36barra
00:20:37inversor está mejorando la rentabilidad
00:20:40para el propietario o sigue medio
00:20:42planchadita bueno bastante porque
00:20:44dijimos que los departamentos todavía
00:20:45tienen precios viejos y la renta ya
00:20:47tiene precios nuevos entonces aparte las
00:20:48actualizaciones no son las de la ley de
00:20:50alquileres y qu s yo lo hemos hablado
00:20:52cuandoo otras ocasiones Lo cierto es que
00:20:54los propietarios cuando los inversores
00:20:57cuando compran un departamento para ilar
00:20:59usualmente lo hacen para mejorar sus
00:21:01ingresos mensuales no están midiendo y
00:21:03pensando Cuántos años tarda en
00:21:04recuperarlo o sea alguien lo debe hacer
00:21:06pero no es la mayoría mayoría es pago la
00:21:09tarjeta de crédito pago el colegio pago
00:21:10etcétera En general suele ser para eso
00:21:13la renta Entonces sí está mejorando de
00:21:16hecho el propietario digamos venía
00:21:18perdiendo fuerte porque por las
00:21:20condiciones anteriores Y hoy está un
00:21:21poco más parejo los nuevos niveles de
00:21:24precio de los contratos nuevos están
00:21:26siendo más bajos y eso como hablamos
00:21:27recién por el tema etcétera Pero en
00:21:30términos generales lo que lo que no pasó
00:21:32que es Interesante marcarlo como
00:21:33información es que pese a que hubo una
00:21:36calida muy fuerte de ingresos de todos
00:21:37los argentinos una suba un poco de la
00:21:39desocupación no estamos viendo problemas
00:21:41de falta de pago alquileres eso también
00:21:43es un dato interesante no se deja de
00:21:45pagar el alquiler es interesante porque
00:21:46es bueno para el sistema también porque
00:21:48eso significa que si no o sea es bueno
00:21:50para el sistema porque significa que los
00:21:51propietarios tampoco van a pedir más
00:21:52condiciones las que ya piden de garantía
00:21:54entonces baja el riesgo si baja el
00:21:56riesgo es bueno para para todos lo mismo
00:21:58con los créditos No digo que es un tema
00:22:00que Gustavo siempre marca que es muy
00:22:02bajo la la morosidad la morosidad con
00:22:04los créditos hipotecarios también me
00:22:06hiciste acordar que te quería hacer una
00:22:07pregunta sobre el tema de alquileres
00:22:10e está ganando espacio el tema de para
00:22:14bajar el riesgo justamente el tema de
00:22:17las empresas que ofrecen garantías al de
00:22:20alquileres vien creciendo
00:22:22sistemáticamente Sí el inconveniente que
00:22:24tenés es que no cubren igual que una
00:22:27garantía propietar Lamentablemente eso
00:22:29es algo que tiene que mejorar la
00:22:30cuestión regulatoria no hoy si viene un
00:22:32inquilino Mira yo tengo la empresa
00:22:34garantías para el inquilino saa tengo
00:22:36esta garantía Te cubre alquileres te
00:22:38cubre expensas qu para qué te cubre que
00:22:40todos los meses vas a cobrar el alquiler
00:22:42que las expensas no se van a atrasar
00:22:43todo eso todo esa parte Perfecto ahí no
00:22:45tienes ningún problema todo lo que es lo
00:22:47que sería erogaciones del inclino pero
00:22:49no te cubre cuestiones patrimoniales
00:22:51desalojo ras los daños Ah y es un tema
00:22:54donde el tío del garante ayuda mucho más
00:22:58y la compañía de seguros dice Esto no es
00:23:00tema mío entonces ahí es un problema que
00:23:02todava el sistema no resolvió no está
00:23:04las compañías No hay ninguna compañía
00:23:06que incluya rotura patrimonial O daño
00:23:08patrimonial qué costo tiene eso para el
00:23:09inquilino son como dos meses no el equiv
00:23:12do mes no el depósito en garantía no se
00:23:14tiene que utilizar a cuenta de
00:23:15reparaciones tamos información no pero
00:23:17digo Cuánto tiene que pagar el inquilino
00:23:19para que una empresa le salga de garante
00:23:21entre el 5 y el 7% del contrato que
00:23:23termina siendo entre un mes y medio y
00:23:25dos meses y medio correcto exende
00:23:28compaía eso lo usan mucho los
00:23:30extranjeros No sí Igual Claro porque no
00:23:32tienen familiares no tienes otra opción
00:23:34extranjeros del interior etcétera En
00:23:37general es una un formato que se viene
00:23:39viene mejorando mucho pero le falta esta
00:23:41cuestión de daños para terminar de ser
00:23:43perfecto banc un cachito y vamos a la yo
00:23:46tengo una última si querés o una para
00:23:48dejar se la dejo pensando porque es mu
00:23:50comp Pero tiene que ser muy al hueso no
00:23:52digo eh tema de herb andb Cuánto ha
00:23:54cambiado Y cuánto la inversión de digo
00:23:57del que pensó en el and B con ó y ahora
00:24:00cambió después le hablamos