"Una señal CLARA de aliento a la INVERSIÓN INMOBILIARIA" | ROZADOS EN MÁS DE LO ESPERADO
Radio Con Vos - 4/6/2026 - Duracion: 17:46
Transcripción
00:00:00en el contrato de alquiler.
00:00:03Estamos en contacto con el arquitecto
00:00:04José Rosados, fundador de Reporte
00:00:06Inmobiliario, para que nos hable un poco
00:00:09más sobre esto, nos explique, nos dé los
00:00:10detalles y los tips, si hacen falta
00:00:12tips. Hola, José, ¿nos estás escuchando?
00:00:16Sí, sí. Hola, ¿qué tal? Buenas noches.
00:00:17¿Cómo están?
00:00:18Bien, bien.
00:00:20Te te escuchamos para que profundices
00:00:22sobre lo que empezó a explicar Sole.
00:00:25Bueno, en principio es una señal
00:00:27positiva.
00:00:29Eh, ¿en qué sentido? No solo para
00:00:31propietario, sino también
00:00:34es previsible en el mediano plazo o
00:00:36largo plazo que también lo sea para el
00:00:39inquilino. ¿Por qué? Porque es una señal
00:00:43clara de aliento a la inversión, de
00:00:47protección a la inversión. Y a la
00:00:49inversión, ¿con qué fin? Con fines de
00:00:52viviendas. de aumentar justamente la
00:00:57oferta de viviendas. Al aumentar la
00:00:59oferta de viviendas, obviamente después
00:01:02habrá más opciones como para que
00:01:06pueda seleccionar el inquilino y de esa
00:01:09manera también regular los precios.
00:01:13Ahora, ¿por qué? Es una señal, yo creo
00:01:16que muy contundente, que es
00:01:19diametralmente opuesta a la dinámica que
00:01:23mostraban de controles
00:01:26eh de precios,
00:01:28de regulaciones,
00:01:31de fijar eh cuánto se podía actualizar
00:01:37el valor locativo con inflaciones que
00:01:41superaban el 100%
00:01:44anual y que esto hacía todo lo
00:01:46contrario, restringir la oferta. Acá lo
00:01:49que se está por un lado mostrando es eh
00:01:52se va a proteger, se lo va a beneficiar
00:01:56a aquel que invierta y que invierta
00:02:00dónde invierta en Argentina. Invierta en
00:02:03qué? En una vivienda. invierta
00:02:06justamente dentro de la Argentina para
00:02:08resolver o mejorar la situación
00:02:11habitacional de la Argentina. Recuerden
00:02:15ustedes que justamente
00:02:17en años anteriores a este ciclo, eh
00:02:21antes de la ley de alquileres, venían
00:02:24constantemente desde el exterior a
00:02:27ofrecer opciones de inversión para que
00:02:30justamente los argentinos inviertan en
00:02:34el exterior, en Miami, en Detroit, en
00:02:37Chicago, eh bueno, en Uruguay ni que
00:02:40hablar, en Paraguay y eso, esas
00:02:43inversiones
00:02:44esa plata de argentinos,
00:02:47¿a dónde iba? A otro país que le
00:02:48resolvía el problema o mejoraba el
00:02:53problema habitacional a esos países y no
00:02:55quedaba justamente en la Argentina.
00:02:58Entonces, la verdad que creo es una
00:03:00señal que por otro lado se suma a lo que
00:03:04fue la derogación de la ley de
00:03:06alquileres que tiene ya un efecto
00:03:09absolutamente medible en cuanto a la
00:03:12cantidad de oferta en el mercado y en
00:03:16cómo evolucionaron los precios de
00:03:18alquileres, ¿no? José, para para
00:03:20entender para para los Legos, para
00:03:22entender bien de de qué se trata esto,
00:03:25lo cuál fue el cambio con esta
00:03:27desregulación de, o sea, con esta
00:03:29exención de ganancias, qué es lo que
00:03:31pasaba hace una semana y qué es lo que
00:03:33empieza a pasar ahora.
00:03:35Y con esta exención de ganancias, el que
00:03:37antes tributaba ganancias, porque acá
00:03:40hay un tema, ¿no? Aquel que de repente
00:03:43es jubilado y tiene un ingreso que no
00:03:46tributa ganancias, quizá al tener un
00:03:49departamento heredado, eh tampoco antes
00:03:54de esta de esta nueva regulación,
00:03:57decreto que quita ganancias al alquiler
00:03:59residencial, tampoco lo pagaba. Pero,
00:04:02¿qué pasa con aquellos que generalmente
00:04:04son los que pueden invertir y los que en
00:04:08en otros inmuebles en comprar una
00:04:10vivienda para después tener una renta
00:04:12adicional al ingreso que tienen por su
00:04:14actividad, por ejemplo, profesional,
00:04:17empresarial o incluso en relación de
00:04:20dependencia con ingresos que, digamos,
00:04:24están expuestos ya a pago de ganancias.
00:04:27Si por otro lado recibía un ingreso por
00:04:31alquiler, tenía que tributar ganancias
00:04:35adicionales por ese ingreso de alquiler.
00:04:38Entonces ahora no lo tiene que si ya
00:04:43tributaba ganancias eh no tiene que
00:04:46sumar a para pagar un tributo mayor este
00:04:50ingreso de alquileres. Entonces,
00:04:53representa concretamente, quizá
00:04:55dependiendo obviamente del monto de del
00:04:58alquiler que percibe por esa propiedad,
00:05:02de qué puede descontar de todos sus
00:05:05ingresos de ganancias, no solamente el
00:05:07alquiler y demás. Eh, quizá el ahorro
00:05:11por un departamento de tres ambientes
00:05:13puede llegar a ser por ganancias por mes
00:05:17entre 100 y 200,000 pesos que está
00:05:20ahorrándose
00:05:22este inversor, este propietario de pagar
00:05:26ganancias. Entonces, obvio, digamos, lo
00:05:29que alguien tendría que, digamos,
00:05:33resumir de esto es que esto alienta
00:05:37concretamente a que
00:05:39se mantenga esa propiedad, se
00:05:42transparente esa propiedad, eh,
00:05:47y que aliente a que otros nuevos
00:05:50jugadores que pueden ingresar a comprar
00:05:54un departamento lo hagan. Claro.
00:05:57Ahora, José, imagino que esto no debe
00:06:00ser lo único que va a ser ahora un
00:06:02rebrote de propiedades en alquiler o
00:06:04inversores, este, corriendo a [risas] a
00:06:08comprar. ¿Qué más falta para que
00:06:11reaccione al mercado inmobiliario?
00:06:14Bueno, eh en principio, digamos, sí,
00:06:16obviamente
00:06:18cualquier medida aislada, ¿no? Y tampoco
00:06:21es automática todo, cualquier medida que
00:06:24se adopte, ¿no? Eh, son una sumatoria en
00:06:29medida. Ya hay efectos positivos, como
00:06:31decía, a partir de eh
00:06:35el decreto que abolió la ley de
00:06:37alquileres
00:06:39de aumento de la oferta y un aumento en
00:06:42general de los precios promedio en línea
00:06:44con la inflación, una evolución en línea
00:06:47con la inflación. Hay otro efecto
00:06:49concreto que tiene que ver con una
00:06:53también el tema de una previsibilidad
00:06:57macroeconómica.
00:06:59eh seguridad de protección a la
00:07:02propiedad privada que se lee ya y se ve
00:07:06en la cantidad de escrituras, ¿no?
00:07:08Porque las cantidad escrituras eh
00:07:11crecieron de manera muy importante en el
00:07:15año ya 2024, 2025 y siguen creciendo en
00:07:19el 2026. Lo que faltaría
00:07:23eh es un bastante más, pero también en
00:07:27esto hay que tener paciencia, eh crédito
00:07:30hipotecario, o sea, con más crédito
00:07:33hipotecario, obviamente también se
00:07:35descomprime el mercado de alquileres,
00:07:37porque aquel que alquila puede pensar en
00:07:40cambiar un pago un alquiler por una
00:07:43cuota y convertirse de inquilino en
00:07:46propietario.
00:07:48Pero después de un de un inicio muy
00:07:53digamos prometedor que fue en abril,
00:07:58mayo y junio del 2024 y que se sostuvo
00:08:01hasta agosto del año pasado, eh después
00:08:05los bancos redujeron su eh oferta, la
00:08:10mayoría, sobre todo los bancos privados
00:08:13y esto debide esto se debe más que nada
00:08:15a al fondeo, a la capacidad que tienen
00:08:19de recursos para poder volcar a la línea
00:08:21hipotecaria.
00:08:23¿Y qué van palmado con esto? el mercado
00:08:28de capitales, ¿no? Que se fortalezca el
00:08:30mercado de capitales, que la gente de
00:08:34invierta a partir de
00:08:38securitizaciones, bonos que pueden sacar
00:08:41los bancos para justamente después poder
00:08:43prestar a crédito hipotecario.
00:08:46Pero bueno, vamos, yo creo que hoy en
00:08:50buen camino
00:08:53y de afianzar el crédito hipotecario. Si
00:08:56obviamente al mercado prácticamente no
00:09:00le estaría faltando nada, solo
00:09:02obviamente crecer, que crezcan también
00:09:05los ingresos, lo que todos deseamos,
00:09:07¿no? que mejore para todos y y bueno, eh
00:09:13las proyecciones
00:09:15son positivas en realidad
00:09:17por ahora para el mercado.
00:09:19E y y en justamente hablaba de de
00:09:22condiciones del mercado de capitales
00:09:24para para agrandar todo lo que tiene que
00:09:26ver con la oferta inmobiliaria y
00:09:29[resoplido] y el desarrollo, digamos,
00:09:31¿no? Y que pueda llegar a haber más
00:09:32oferta. Eh, mucho se está hablando o por
00:09:36lo menos empezar a dar vuelta porque el
00:09:38mercado de capitales necesita tener eh
00:09:41alguna algún oferente que que mueva o
00:09:44que cambie el esquema actual y no parece
00:09:47haber mucho. Eh, se está hablando mucho
00:09:49del Fondo de Garantías Sustentables,
00:09:51¿no? aquel que eh está vinculado con el
00:09:54ANC Cesa puede desear hacer la eh la
00:09:58llave que que le dé ese fondeo
00:10:00importante porque imagino que para que
00:10:03haya crédito hipotecario hasta ahora
00:10:04nadie se anima porque eh digo, no ven la
00:10:09sustentabilidad tan importante, ¿no?
00:10:12Sí, sí, eso es en parte así, o sea,
00:10:16¿quién es después el comprador, no? De
00:10:18esos de esos bonos. ¿Quién quién va a
00:10:21comprar eh eso eso que sacan bancos,
00:10:26¿no?, para fondearse y ahí hay muy pocos
00:10:30realmente en Argentina son fondos que
00:10:33digamos el fondo de sustentabilidad y
00:10:36por otro lado de compañías de seguro.
00:10:39Pero a lo a partir de que también se
00:10:42afiance
00:10:44eh el rumbo que tiene hoy la Argentina,
00:10:48es probable, como pasa en otros países,
00:10:51que vengan a invertir en hipotecas, ¿por
00:10:54qué no? en la de Argentina, fondos eh
00:10:57que manejan las pensiones de los
00:11:00carpinteros de Canadá, por ejemplo, ¿no?
00:11:02Y que esto es algo que en la hay que dar
00:11:06las condiciones de seguridad como para
00:11:08que esos fondos vengan y que aumenten la
00:11:12disponibilidad del capital para que
00:11:15después esos bonos securitizados de
00:11:18hipotecas se vuelvan a volcar en nuevas
00:11:21hipotecas. En realidad, ese es el
00:11:24círculo que tiene que terminar de hacer
00:11:28el crédito hipotecario. El Banco Nación
00:11:30sacó un bono recientemente,
00:11:32pero digamos no eran muchos fondos, pero
00:11:35que eh es escalable, eh tomó una parte y
00:11:41a una tasa del 5 y5%, una tasa, digamos
00:11:45muy interesante, ¿no? Terminó pagando
00:11:47por para financiar en parte hipotecas,
00:11:50¿no? Mm
00:11:51están sacando bonos otros bancos, uno
00:11:53otro banco público está sacando bonos,
00:11:55¿no? No de este tipo, no es un bono de
00:11:57seguritización de hipotecas, pero sí son
00:11:59bonos para juntar plata para dar para
00:12:01hacer este tipo de operaciones. Lo
00:12:03interesante es que los nuevos que están
00:12:04saliendo eh uno es el del Banco
00:12:07Provincia
00:12:07que lo anunció esta semana eh son para
00:12:10están pensados para individuos, o sea,
00:12:12para que los compradores sean individuos
00:12:14y hay un banco privado que todavía no lo
00:12:15anunció, pero que es muy probable que lo
00:12:17anuncie también en las próximas semanas.
00:12:19Quería volver, eh, José, sobre un tema
00:12:21que mencionó Sole y y y que vos analices
00:12:23el impacto o nos cuentes cómo impacta,
00:12:25que es esto de que el ganancias eh no no
00:12:28se va a pagar ganancias si yo le alquilo
00:12:31mi propiedad eh a alguien que lo va a
00:12:33usar como vivienda permanente, pero sí
00:12:34voy a tener que pagar ganancias si la
00:12:36uso para alquiler temporario, para un
00:12:38Airbnb o para poner en booking, por
00:12:41decir los dos más famosos.
00:12:44Bueno, me parece que es positivo, ¿no?
00:12:46Porque lo que se busca acá es es no que
00:12:50digamos eh beneficiar aquel que alquila
00:12:55eh y que tiene una renta quizá eh más
00:13:00alta y que justamente con fines de
00:13:02turismo. Quizá eh digamos aquel que
00:13:06alquila en lugar temporario tendrá que
00:13:09evaluar otras opciones. Acá me parece
00:13:12que es positivo porque lo que se tiende
00:13:14es para que sea residencia, ¿no?,
00:13:16permanente
00:13:18de tradicional, de largo plazo. Eh, eso
00:13:22me parece, digamos, en sí que lo orienta
00:13:26más a lo que se necesita para mitigar en
00:13:30cierta manera el déficit habitacional
00:13:35que tiene la Argentina. Mm.
00:13:38José, el gobierno plantea que puede
00:13:40puede fomentar la formalidad. Es hay
00:13:42mucha informalidad en el mercado de
00:13:44alquileres hoy.
00:13:46Sí, sí, hay hay. se mejoró porque era
00:13:50muchísima más aquella que a pesar del
00:13:53alto riesgo que corría antes de la
00:13:56erogación de la ley de alquileres que
00:14:00fijaban un contrato, lo firmaban eh
00:14:03absolutamente en contra de la ley porque
00:14:05actualizaban
00:14:06eh con un antes de los 6 meses, ¿no?
00:14:10Porque primero acuérdense que fue se
00:14:13podía actualizar el alquiler una única
00:14:16vez al año, después de pasado el primer
00:14:18año se podía actualizar. Entonces la
00:14:22realidad es que el que recibía el
00:14:25alquiler del mes 11 o el 12, ¿no? Porque
00:14:29podía, digamos, actualizarlo al mes 13,
00:14:33valía eh menos de la mitad, digamos, en
00:14:36términos reales ese ingreso que tenía.
00:14:39Entonces ahí obviamente eso fomentaba
00:14:42todo lo contrario, la informalidad, aún
00:14:44a riesgo, porque ahí el que tenía el
00:14:46mayor riesgo el propietario porque el
00:14:49inquilino ya estaba dentro de la
00:14:51propiedad y podía decir, "Bueno, yo esto
00:14:53no lo cumplo." Y después, en definitiva,
00:14:55lo que estaba firmado era algo que
00:14:57estaba, digamos, afuera de la ley.
00:15:00Entonces, ya con esto se mejoró la
00:15:03formalidad, porque de repente, que lo
00:15:06que en términos generales se hace para
00:15:10este tipo de alquileres que estamos
00:15:11hablando es actualizar en cada 3 meses o
00:15:16incluso ahora cada cuatro eh por IPC,
00:15:19que es algo transparente que le queda
00:15:21claro a todos en la inflación y cada tan
00:15:26tal periodo. Entonces eso ya mejoró la
00:15:29formalidad y con eso mejora aún más. Es
00:15:33más cultural de los argentinos. Ese era
00:15:35el tipo de actualización que tuvimos
00:15:37prácticamente toda la historia.
00:15:39Exacto. Exacto. Exacto. Y bueno, es en
00:15:42general, por ejemplo, cuando se buscan
00:15:44unidades de cuenta, porque esto estos
00:15:47fenómenos de inflación y después de cómo
00:15:49empalmar eh precios y por ejemplo el
00:15:53crédito no es nuevo la UVA. está basada
00:15:57en una la unidad de fomento de Chile, la
00:16:01UF, que ellos la inauguraron con también
00:16:04con altísima inflación en la década del
00:16:0770 y la siguieron
00:16:11sosteniendo a pesar de después seguir
00:16:14con inflaciones altas. Bueno, eso
00:16:17después ya quedó tan afianzado que
00:16:19obviamente en el mercado de Chile la
00:16:22unidad de cuenta no es ni el peso
00:16:24chileno ni el dólar, es la UEF.
00:16:27Entonces, ¿cómo se tasan las
00:16:29propiedades, los alquileres, todo en
00:16:32UEFs? ¿Valen tantas UEF? Se va al banco
00:16:35y se dice, "Yo quiero un crédito por
00:16:37tantas UEF."
00:16:38se le prestan pesos equivalentes, peso
00:16:41chileno equivalente de esas UEF y los
00:16:44alquileres también se pactan en UF y
00:16:47esas UF van evolucionando de acuerdo a
00:16:49un índice de inflación. Entonces, es
00:16:53algo que es que es transparente en la
00:16:55medida que también se tenga confianza eh
00:16:58en las instituciones y que las
00:17:00instituciones, que son las que hacen los
00:17:03indicadores económicos de inflación eh
00:17:07lo hagan como corresponde, ¿no?
00:17:09José, te agradecemos mucho el contacto.
00:17:12Era una noticia importante la de
00:17:14ganancias es algo que impacte en el
00:17:15bolsillo de de mucha gente. Digo, y si
00:17:18te llega a terminar impactando en los
00:17:20alquileres, que es lo que se supone que
00:17:21podría pasar, ¿no? A mayor oferta se
00:17:23supone que una mejor posibilidad de
00:17:26alquilar. Una buena noticia. Vamos a
00:17:28estar obviamente llamándote de nuevo
00:17:30cuando tengamos nuevas novedades del
00:17:33mercado de real estate, del mercado
00:17:35inmobiliario, para que nos ayudes a
00:17:37entenderlas. Muchísimas gracias, José.
00:17:39No, muchas gracias a ustedes. Buenas
00:17:41noches.
00:17:41Buenas noches. Seguimos en más de lo
00:17:44esperado.